Taşınmazlar çoğu kişi ve işletme için en yüksek değerli varlıklardır; bu nedenle gayrimenkul uyuşmazlıklarında yapılan bir usul hatası veya kaçırılan bir süre, doğrudan büyük maddi kayıplara dönüşebilir. Tapu kayıtları, imar mevzuatı, miras ilişkileri ve sözleşme hükümleri çoğu dosyada iç içe geçer. Büromuz İstanbul başta olmak üzere tapu, mülkiyet, kat mülkiyeti ve inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda dava takibi ve önleyici danışmanlık hizmeti verir.
Tapu ve Mülkiyet Uyuşmazlıkları
Tapu iptali ve tescil davaları
Tapu sicilindeki kayıt hukuka aykırı bir sebebe dayanıyorsa, gerçek hak sahibi kaydın düzeltilmesini isteyebilir (TMK m. 1025). Uygulamada en sık karşılaşılan sebepler şunlardır:
- Muris muvazaası: Mirasbırakanın, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte bağışladığı taşınmazı satış gibi göstermesi. Yargıtay’ın 1974 tarihli içtihadı birleştirme kararı doğrultusunda, saklı pay sahibi olsun olmasın mirasçılar bu işlemin iptalini isteyebilir.
- Ehliyetsizlik: İşlem sırasında ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin yaptığı satış veya devirler.
- Sahte vekaletname ve hile: Malikin iradesi dışında gerçekleşen devirler.
- Vekâletin kötüye kullanılması: Vekilin, vekil edenin menfaatine aykırı olarak düşük bedelle veya yakınlarına devir yapması.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Miras veya ortak alım yoluyla birden fazla kişiye ait olan taşınmazlarda paydaşlar anlaşamazsa, her paydaş ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen taksimini, bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesini karara bağlar. 1 Eylül 2023’ten itibaren bu davalarda arabuluculuk dava şartıdır.
El atmanın önlenmesi ve ecrimisil
Taşınmazın izinsiz kullanılması veya malikin kullanımının engellenmesi hâlinde el atmanın önlenmesi davası açılabilir (TMK m. 683). Haksız kullanım süresi için kural olarak geriye dönük beş yıla kadar ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.
Önalım (şufa) hakkı
Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar aynı koşullarla payı satın alma hakkına sahiptir. Hak, satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır (TMK m. 733).
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin taşınmaza kamulaştırma yapmadan yol, park veya tesis inşa etmesi hâlinde kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel talep edilebilir. Usulüne uygun başlatılan kamulaştırmalarda ise idarenin belirlediği bedelin gerçek değeri yansıtmaması durumunda bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi incelemesine itirazlar ve emsal karşılaştırmalar belirleyici olur.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları, ortak alanların kullanımı, projeye aykırı yapılar ve yönetim kurulu kararlarına itiraz gibi konularda hukuki destek sağlanır. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda da dava öncesinde arabulucuya başvurulması gerekir.
Alım-Satım ve İnşaat Sözleşmelerinde Önleyici Hukuk
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında en etkili çözüm çoğu zaman sorun doğmadan alınan önlemdir:
- Satın alma öncesi inceleme: Tapu kaydındaki haciz, ipotek, tedbir ve şerhlerin; imar durumu, yapı kullanma izni ve satıcının tasarruf yetkisinin kontrolü.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri: Geçerlilik için noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir; adi yazılı sözleşmeler kural olarak geçersizdir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: Arsa payı devri, teslim süresi, gecikme tazminatı, cezai şart, teknik şartname ve teminat hükümlerinin dengeli kurulması; kentsel dönüşüm süreçlerinde 6306 sayılı Kanun’un özel usullerinin takibi.
- Yabancıların taşınmaz edinimi: Mütekabiliyet, askeri yasak bölge ve kişi başı alan sınırları gibi kısıtların değerlendirilmesi.
Neden Titiz Bir Hazırlık Gerekir?
Gayrimenkul davalarında keşif, bilirkişi ve tapu-kadastro arşiv incelemesi davanın sonucunu belirleyen aşamalardır. Dosyaya ilişkin tapu kayıtları, kadastro tutanakları, imar planları ve veraset belgeleri dava öncesinde eksiksiz toplanır; keşif ve bilirkişi raporlarına karşı itirazlar teknik gerekçelerle hazırlanır.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut olaylar için hukuki görüş yerine geçmez. Mevzuat ve yargı kararları değişebileceğinden durumunuza özgü değerlendirme için bizimle görüşebilirsiniz.