Kira Hukuku ve Tahliye Davaları

Kira ilişkileri son yıllarda en sık uyuşmazlık konusu olan hukuki ilişkilerin başında geliyor. Ekonomik dalgalanmalar, değişen kira artış kuralları ve zorunlu arabuluculuk düzenlemesi; hem ev sahiplerinin hem de kiracıların haklarını doğru bilmesini zorunlu kılıyor. Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri, özellikle tahliye konusunda çok kısa ve hak düşürücü süreler öngörür. Büromuz kiraya verenlere ve kiracılara ihtarname, arabuluculuk, icra takibi ve dava aşamalarında hukuki destek sağlar.

Kiraya Verenler İçin Tahliye Sebepleri

Kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyi ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir:

• Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş, tarihi belli ve yazılı bir taahhüt varsa; tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurulmalıdır.
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2): Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
• Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) (TBK m. 315): Kiracıya verilen otuz günlük ödeme süresi içinde borç ödenmezse sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir; bu durumda icra yoluyla tahliye talepli takip de mümkündür.
• Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı (TBK m. 350): Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde dava açabilir.
• Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351): Taşınmazı sonradan edinen malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirir ve altı ay sonra dava açabilir.
• Esaslı onarım veya yeniden inşa gereği (TBK m. 350/2).
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347): Kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m. 355).

Kiracılar İçin Hukuki Koruma

• Haksız tahliye taleplerine itiraz: İhtiyacın samimi, gerçek ve sürekli olmadığı, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatıldığı veya sürelerin kaçırıldığı durumlar davada savunma olarak ileri sürülür.
• Yasal sınırı aşan kira artışları: Kanuni tavanın üzerindeki artış talepleri bağlayıcı değildir; ödenen fazla bedelin iadesi istenebilir.
• Ayıplı kiralanan ve bakım yükümlülüğü: Kiralananın kullanıma elverişli hâlde teslim edilmemesi veya ayıpların giderilmemesi hâlinde bedel indirimi ve tazminat talep edilebilir.
• Depozito iadesi: Güvence bedelinin haksız yere iade edilmemesi durumunda dava ve takip yolları değerlendirilir.

Kira Tespit ve Kira Uyarlama Davaları

Kira artış kuralı: Yenilenen kira dönemlerinde artış oranı, önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişimini geçemez (TBK m. 344). 2022-2024 yılları arasında konut kiraları için uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır 2 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir.

Kira tespit davası: Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli; TÜFE oranı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete göre hâkim tarafından belirlenir. Yeni kira döneminden en az otuz gün önce dava açılması veya yazılı bildirimde bulunulması, kararın yeni dönemin başından itibaren uygulanmasını sağlar (TBK m. 345).

Kira uyarlama davası: Sözleşme kurulurken öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik edim dengesini aşırı ölçüde bozmuşsa, beş yıllık süre beklenmeden kira bedelinin uyarlanması istenebilir.

Zorunlu Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk sonunda imzalanan anlaşma belgesi, icra edilebilirlik şerhi alınarak ilam gibi takibe konulabilir. Bu nedenle tahliye tarihi, kira bedeli ve ödeme planı gibi hususların belgeye açık ve uygulanabilir şekilde yazılması gerekir.

İhtarname ve Belge Hazırlığı

Kira hukukunda davanın sonucu çoğu zaman dava öncesinde gönderilen ihtarname ile belirlenir. İhtarnamenin içeriği, gönderim tarihi, tebliğ adresi ve verilen süre kanuna uygun değilse, haklı bir tahliye talebi bile reddedilebilir. Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, tahliye taahhütnamesi ve yazışmaların dava öncesinde birlikte incelenmesini öneriyoruz.