Kirada Isıtma, Aydınlatma ve Su Giderleri Kime Aittir? Belge Verme Yükümlülüğü

Kiralık eve taşındıktan sonra gelen ilk faturalar, çoğu kiracıda “bunu ben mi ödemeliyim, ev sahibi mi?” sorusunu doğurur. Elektrik ve su gibi doğrudan kullanıma bağlı giderler genelde kiracıya aittir; ancak emlak vergisi, DASK ve ortak giderler için durum farklı olabilir. Kanun bu konuda hem genel bir kural hem de sözleşmeye ve yerel âdete başvuran esneklik getirir. Bu yazıda kira ilişkisinde giderlerin kime ait olduğunu, belge verme yükümlülüğünü ve sözleşmede dikkat edilecek noktaları anlatıyoruz.

Kanunun Genel Kuralı: Kullanma Giderleri Kiracıya Ait

TBK m. 341/1’e göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Bu giderler, kiracının kiralananı kullanmasıyla doğrudan bağlantılıdır ve tüketime göre değişir. Elektrik, su, doğalgaz, kalorifer yakıtı, internet ve telefon gibi hizmetler kural olarak kiracının sorumluluğundadır. Genellikle aboneliklerin kiracı adına yapılması ve faturaların doğrudan kiracıya gelmesi bu düzeni kolaylaştırır. Sözleşmede farklı kararlaştırılabilir: örneğin fatura dahil kira bedeli anlaşması yapılmışsa, giderler kiraya verenin üstüne kalır.

Kiraya Verenin Katlandığı Giderler

Kanun kiraya verene de bazı giderleri yükler. TBK m. 302’ye göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır. Bu, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi ve zorunlu deprem sigortası (DASK) prim yükümlülüğü gibi kalemlerin kural olarak kiraya verene ait olduğunu gösterir. Ayrıca TBK m. 303’e göre kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Yan giderler, kiralananın kullanımına bağlı olarak ortaya çıkan ek masraflardır. Bu hükümlerin ayrıntısı, kira sözleşmesinde belirlenebilir; yazılı sözleşme genellikle üstün gelir.

Belge Verme ve İspat Yükümlülüğü

TBK m. 341/2’ye göre giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır. Bu hüküm, giderlerin doğruluğunu denetleme imkânı sağlar. Örneğin kiraya veren ortak giderleri veya sitenin ısıtma bedelini ödeyip kiracıdan tahsil ediyorsa, kiracı bu giderlerin fatura, makbuz ve hesap cetvellerini isteyebilir. Aynı şekilde kiracı, kiraya verenin ödediği vergi ve sigorta giderlerinin belgelerini talep edebilir. Belge verilmezse, tarafın gider tutarını ispatlaması güçleşir ve ödeme yükümlülüğü tartışmalı hale gelir. Bu nedenle giderlerin belgelerini saklamak her iki taraf için de önemlidir.

Yerel Âdetin Rolü

Kanun, kullanma giderlerinin kiracıya ait olduğunu belirtirken “aksine yerel âdet yoksa” ifadesini kullanır. Bazı yörelerde veya kiralama türlerinde bazı giderlerin kiraya verene ait olması âdet haline gelmiş olabilir. Örneğin büyük sitelerde merkezi ısıtma bedelinin kira içinde olması, belirli işyeri türlerinde ortak alan giderlerinin kiraya verence karşılanması gibi. Yerel âdet sözleşme hükmünün yokluğunda önem kazanır. Âdetin ispatı, uyuşmazlık çıkarsa bilirkişi veya meslek odalarından alınan görüşle yapılabilir. Bu nedenle sözleşmede giderlerin açıkça kararlaştırılması âdet tartışmasını önler.

Ortak Giderler ve Aidat

Site veya apartman yaşamında aidat ve ortak giderler ayrı bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20’ye göre kat malikleri, ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri, yönetici aylığı gibi giderlere arsa payı oranında katılır; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ise eşit olarak katılır. Kat maliklerinin borçlarına dair hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara da uygulanır ve bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu olur (KMK m. 18). Ancak kiraya veren ile kiracı arasındaki iç ilişkide aidatı kimin ödeyeceği kira sözleşmesine göre belirlenir. Sözleşmede aidatın kiracıya ait olduğu yazılıysa kiracı öder; hiçbir hüküm yoksa yaygın uygulama kullanma niteliğindeki giderlerin kiracıya ait olması yönündedir. Ayrıntı için kat mülkiyetinde kiracının aidat sorumluluğu ve ortak gider aidat alacağı davası yazılarına bakabilirsiniz.

Güvence (Depozito) Sınırı

TBK m. 342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence, kiracının kira borcunu ve hasar sorumluluğunu teminat altına almak için verilir; banka hesabına yatırılması ve kira sona erdiğinde faiziyle birlikte iade edilmesi esastır. Kiralananın giderleri için ek güvence istenmesi, üç aylık sınırı aşmayacak şekilde ve sözleşme ile olabilir. Sınırı aşan güvence talepleri geçersizdir. Ayrıntı için depozito güvence bedelinin iadesi süreci ve kiracıdan ek güvence istenmesinin sınırı yazılarına bakabilirsiniz.

Abonelik ve Fatura Sorunları

Kiracı adına yapılan aboneliklerde kiracı, tahliye sırasında abonelikleri kapatmakla yükümlüdür. Aksi halde ev sahibi, kiracıdan kalan borçlar nedeniyle abonelik işlemlerinde zorlanabilir. Kiracı, elektrik, su ve doğalgaz sayaç okumalarını tahliye günü kaydetmeli ve son faturaları ödemelidir. Kiraya veren adına olan abonelikte ise kiracı, tüketim bedelini kiraya verene ödemekle yükümlüdür; bu durumda tüketimi gösteren belgeler istenebilir. Ayrıntı için kiralananda elektrik su doğalgaz abonelik sorunları yazısına bakabilirsiniz.

Ek Yan Giderler ve Kira Bedeli

Kira bedelinin belirlenmesinde “brüt” ve “net” ayrımı ve kira bedeline eklenen yan giderler önemlidir. Kira sözleşmesinde belirtilen tutar, aksi yazılmadıkça yalnızca kira bedelidir; kullanma giderleri ayrıca ödenir. Kira bedeline ek yan giderler eklenecekse, bunlar açıkça yazılmalıdır. Kira artışı hesaplanırken ise yan giderler kira bedelinin parçası sayılırsa artış hesabına dahil olabilir; bu nedenle sözleşmenin dili önemlidir. Ayrıntı için kira bedeline ek yan giderler nelerdir ve kira sözleşmesinde brüt net kira bedeli ayrımı yazılarına bakabilirsiniz.

Uyuşmazlık Halinde

Giderlerin kime ait olduğu konusunda anlaşmazlık çıkarsa sözleşme hükmü, yerel âdet ve kanun sırasıyla incelenir. Ödenmeyen giderler için kiraya veren, kiracıya karşı alacak davası veya icra takibi başlatabilir; kiracı ise haksız yere ödediği giderler için iade davası açabilir. Bu uyuşmazlıklarda kira uyuşmazlığı arabuluculuğu dava şartıdır. Kiraya verenin depozitoyu bu giderler için mahsup etmesi de tartışma konusu olabilir; bu nedenle mahsup için giderlerin belgelenmesi gerekir. Ayrıntı için kira sözleşmesinde zorunlu arabuluculuk süreci yazısına bakabilirsiniz.

Pratik Öneriler

• Kira sözleşmesinde hangi giderlerin kime ait olduğunu açıkça yazdırın.
• Elektrik, su ve doğalgaz sayaç okumalarını teslim ve tahliye günü kaydedin.
• Ortak gider ve aidat tutarlarını, ödeme dönemini ve yöneticiyi sözleşmeye yazın.
• Emlak vergisi ve DASK gibi kalemlerin kime ait olduğunu belirtin.
• Giderlere ilişkin faturaları ve makbuzları saklayın.
• Belge isteme hakkınızı yazılı olarak kullanın.

Sık Yapılan Hatalar

• Giderlerin dağılımını sözleşmede belirtmemek,
• Tahliyede abonelikleri kapatmayıp borç bırakmak,
• Ortak giderlerin faturalarını istemeyip fahiş tutar ödemek,
• Emlak vergisini kiracıya yükletmeye çalışmak,
• Güvence bedelini üç aylık sınırın üzerinde talep etmek veya kabul etmek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, kira sözleşmesi imzalarken giderler hakkında hüküm yazılmadığı için elektrik, su ve doğalgaz faturalarını kendi adına açtırır ve ödemelerini yapar. Emlak vergisi ise ev sahibine ait olduğu için kiracı bunu ödemez. Sitenin aidatı sözleşmede kiracıya yüklendiği için kiracı aidatı öder. Sözleşme sonunda kiracı, tüm abonelikleri kapatır ve son faturaları öder. Bu örnekte giderlerin dağılımı hem kanuna hem sözleşmeye uygundur ve uyuşmazlık çıkmaz.

Sonuç

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kural olarak kiracıya, kiralananla ilgili vergi ve zorunlu sigorta ise kiraya verene aittir; sözleşme ve yerel âdet farklı düzenleyebilir. Giderleri ispatlayan belgeler istem üzerine verilmelidir. Güvence en fazla üç aylık kira kadar olabilir. Kira giderleri ve aidat uyuşmazlığınız için kira hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.