Kira Sözleşmesinde Yazılı Şekil Şartı Ne Zaman Aranır?

Kira sözleşmelerinde “yazılı olmalı mı” sorusu, hem kiracılar hem de kiraya verenler tarafından en sık sorulan sorulardan biridir. Kanun, kira sözleşmesinin kurulması için genel bir şekil şartı öngörmemekle birlikte, sözleşmenin bazı aşamalarında yazılı şekli zorunlu kılmıştır. Bu ayrımın bilinmemesi, özellikle fesih ve tahliye süreçlerinde ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Kira Sözleşmesinin Kurulmasında Şekil Serbestisi

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin kurulması için özel bir şekil şartı yoktur. Taraflar sözlü anlaşarak da geçerli bir kira sözleşmesi kurabilir. Uygulamada özellikle kısa süreli veya güven ilişkisine dayanan kiralamalarda sözlü anlaşmalara rastlanmaktadır. Ancak yazılı sözleşme yapılmaması, uyuşmazlık çıktığında tarafların iddialarını ispatlamasını zorlaştırır.

Fesih Bildiriminde Yazılı Şekil Zorunluluğu

TBK m. 348’e göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması zorunludur. Bu, kanunda öngörülen az sayıdaki geçerlilik şartından biridir. Sözlü olarak yapılan bir fesih beyanı, taraflarca kabul edilmiş olsa dahi hukuken sonuç doğurmaz; uyuşmazlık hâlinde mahkeme fesih bildiriminin yazılı olup olmadığını arar.

Tahliye Taahhüdünde Yazılı ve Tarihli Olma Şartı

Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair verdiği tahliye taahhüdünün (TBK m. 352/1) geçerli sayılabilmesi için de yazılı olması ve tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir şekilde belirtilmiş olması gerekir. Uygulamada taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatılması, kiracının baskı altında imzaladığı iddiasını gündeme getirebilir; bu nedenle taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan sonraki bir tarihte serbest iradeyle verilmiş olması önem taşır.

Yazılı Sözleşmenin İspat Kolaylığı Sağladığı Alanlar

Kira bedeli, artış oranı, güvence bedeli, tarafların kimlik bilgileri ve kiralananın teslim tarihi gibi hususlarda yazılı sözleşme, uyuşmazlık çıktığında en güçlü delildir. Sözlü sözleşmelerde bu hususlar tanık beyanı, banka kayıtları veya elektronik yazışmalarla ispatlanmaya çalışılır; bu da hem süreci uzatır hem de sonucu belirsizleştirir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Şekil Hataları

Ofisimize gelen dosyalarda en sık karşılaşılan hatalardan biri, kiracıya sözlü olarak “sözleşmeyi feshediyorum” denilmesi ve bunun yeterli sayılacağının düşünülmesidir. Oysa TBK m. 348 açıkça yazılı şekli aramaktadır ve bu şekle uyulmadığı takdirde fesih bildirimi hukuken hiç yapılmamış sayılır ve sözlü beyan dava dosyasında delil olarak dahi kiraya veren lehine değerlendirilmeyebilir. Benzer şekilde, tahliye taahhütnamesinin faks veya fotokopi üzerinden imzalatılması, taahhüdün tarihinin sonradan eklenmesi gibi uygulamalar da ispat aşamasında ciddi sorunlara yol açabilir. Taahhütnamenin noter huzurunda düzenlenmesi zorunlu olmasa da, tarih ve imzanın tartışmasız şekilde belirlenebilmesi açısından noter onayı güçlü bir tercih olarak öne çıkar.

Yazılı Sözleşmenin İçermesi Gereken Asgari Unsurlar

Yazılı şekil zorunlu olmasa da, hazırlanacak bir kira sözleşmesinde tarafların kimlik bilgileri, kiralananın adresi ve niteliği, kira bedeli ve ödeme günü, güvence bedeli, sözleşmenin süresi ve varsa özel şartların (evcil hayvan, alt kira yasağı gibi) yer alması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Sözleşmenin iki nüsha düzenlenerek her iki tarafta da bir örneğinin bulunması, hem kiracı hem kiraya veren açısından güvence oluşturur.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir kiraya veren, kiracıya telefonla arayarak sözleşmeyi feshettiğini bildirmiş ve kiracının taşınmazı boşaltmasını istemiştir. Kiracı bu talebi kabul etmeyince kiraya veren dava açmıştır. Ancak fesih bildiriminin yazılı yapılmamış olması nedeniyle bildirim TBK m. 348 anlamında geçerli kabul edilmemiş, kiraya verenin talebi bu gerekçeyle değerlendirilememiştir.

Elektronik Yazışmaların Yazılı Şekil Bakımından Değeri

Günümüzde birçok fesih bildirimi veya kira görüşmesi e-posta, WhatsApp gibi elektronik kanallar üzerinden yapılmaktadır. Bu tür yazışmaların TBK m. 348 anlamında “yazılı şekil” şartını karşılayıp karşılamadığı, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gereken bir konudur. Güvenli elektronik imza ile gönderilmeyen sıradan bir e-posta veya mesajın, kanunun aradığı yazılı şekil şartını tam olarak karşılamayabileceği göz önünde bulundurulmalı; önemli bildirimler için noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi tercih edilmelidir. Bu sayede hem gönderim tarihi hem de tebliğ tarihi resmî olarak belgelenmiş olur.

Yazılı Şekil Şartının Amacı

Kanun koyucunun fesih bildirimi ve tahliye taahhüdü gibi işlemlerde yazılı şekli aramasının temel amacı, kira ilişkisinin sona erdirilmesi gibi önemli sonuçlar doğuran işlemlerde tarafların iradesinin açık ve tartışmasız biçimde ortaya konulmasını sağlamaktır. Sözlü beyanların zamanla unutulması, yanlış hatırlanması veya inkâr edilmesi riski, özellikle tahliye gibi geri dönüşü zor sonuçlar doğuran işlemlerde büyük hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle yazılı şekil şartı, sadece bir usul kuralı değil, aynı zamanda tarafların haklarını koruyan bir güvence mekanizmasıdır.

Kiraya Verenin Birden Fazla Kiracıyla Sözleşme Yapması Hâlinde Şekil

Kiralanan taşınmazın birden fazla kişiye (örneğin ortak kiracılara) kiraya verildiği durumlarda, fesih bildiriminin tüm kiracılara ayrı ayrı ve yazılı olarak yapılması gerekir. Kiracılardan yalnızca birine yapılan bildirim, diğer kiracılar bakımından hüküm doğurmaz. Bu husus özellikle öğrenci evleri veya paylaşımlı kullanılan işyerlerinde gözden kaçırılan bir noktadır ve fesih sürecinin tamamının yeniden başlatılmasına yol açabilir.

Yazılı Şekil Şartına Uyulmamasının Sonradan Giderilip Giderilemeyeceği

Geçerlilik şartı olarak öngörülen yazılı şeklin sonradan tamamlanıp tamamlanamayacağı da uygulamada tartışılan bir konudur. Kural olarak, kanunun aradığı şekle uyulmadan yapılan bir fesih bildirimi geçersiz sayılır ve bu geçersizlik, tarafların sonradan sözlü olarak mutabık kalmasıyla giderilemez; işlemin yeniden ve bu kez yazılı şekilde tekrarlanması gerekir. Bu durum, sürelerin kaçırılmaması açısından tarafları daha ilk aşamada dikkatli davranmaya yöneltmelidir.

Sonuç

Kira sözleşmesinin kurulması şekle bağlı olmasa da, fesih bildirimi ve tahliye taahhüdü gibi hukuki sonuç doğuran işlemlerde yazılı şekil kanunda açıkça aranmaktadır. Bu ayrımın gözden kaçırılması, haklı bir talebin dahi şekil eksikliği nedeniyle reddedilmesine yol açabilir. Kira sözleşmenizin hazırlanması veya fesih sürecinin yürütülmesi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.