Tahliyede Kiraya Veren Hasarı Ne Zaman Bildirmeli? Hemen Yazılı Bildirim Yükümlülüğü (TBK 335)

Kiracı evi teslim etti, anahtarı verdi, depozitosunu bekliyor. Birkaç hafta sonra ev sahibi “duvarlarda leke var, parkede çizik var” diyerek depozitodan kesinti yapıyor veya ek tazminat istiyor. Bu tür uyuşmazlıklar kira ilişkisinin sonunda en sık yaşanan tartışmalardandır. Türk Borçlar Kanunu, kiraya verene bir bildirim yükümlülüğü getirerek bu tartışmaları sınırlamayı amaçlar. Bu yazıda TBK 335’in içeriğini, sonuçlarını ve doğru uygulama yollarını anlatıyoruz.

Geri Verme ve Gözden Geçirme

TBK m. 334’e göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin sona ermesi üzerine o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. TBK m. 335 ise kiraya verenin geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmesi ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları kiracıya hemen yazılı olarak bildirmesi yükümlülüğünü düzenler. Bu iki hüküm birlikte, kiralananın iadesinde hem kiracıyı hem kiraya vereni bağlayan bir düzen kurar. Kiracının iade borcu için kiracının kiralananı iade borcu yazısına bakabilirsiniz.

Hemen Yazılı Bildirim

Kiraya veren geri verme anında evi gözden geçirmeli ve eksiklikleri ile hasarları kiracıya gecikmeksizin ve yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim iki özellik taşır: yazılı olması ve hemen yapılması. Yazılı bildirim, teslim tutanağına yazılan notlar, e-posta, mesaj veya ihtarname olabilir; önemli olan içeriğin ve tarihin ispat edilebilmesidir. Bildirimde hangi eksiklik ve hasarların tespit edildiği, kiracının bunlardan sorumlu olduğu ve giderilmesinin talep edildiği açıkça yazılmalıdır. “Hemen” ifadesi, olağan inceleme sırasında fark edilebilecek durumlar için geçerlidir: teslimin hemen ardından veya makul kısa süre içinde bildirim yapılmalıdır.

Bildirim Yapılmazsa Ne Olur?

Kiraya veren gerekli gözden geçirmeyi ve bildirimi yapmazsa, olağan incelemede görülebilecek eksiklik ve hasarlar bakımından kiracının sorumluluğu ortadan kalkar; kiracı bu nedenle sorumluluktan kurtulur. Kanun buna yönelik sonucu açıkça belirtmese de bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, kiraya verenin dürüstlük kuralı çerçevesinde bu iddiaları sonradan ileri sürmesini engeller. Bu, kiracıyı belirsiz bir süre boyunca tazminat tehdidi altında bırakmamak için konulmuş bir korumadır. Kiracı açısından, geri verme sırasında kiraya verenin kiralananı incelemesi ve hasarı hemen bildirmemesi durumunda, sonraki hasar iddialarına karşı önemli bir savunma imkânı doğar.

Gizli Ayıplar

Olağan gözden geçirmeyle fark edilemeyen eksiklikler ve ayıplar (gizli ayıplar) için durum farklıdır. Bu tür ayıplar sonradan ortaya çıkarsa, kiraya veren bunları ortaya çıkar çıkmaz derhal kiracıya bildirmelidir. Örneğin duvar arkasındaki bir sızıntı nedeniyle oluşan nem veya zemin altındaki hasar geri verme anında görülmeyebilir. Bu tür durumlarda kiraya verenin gecikmeksizin yazılı bildirim yapması ve gerekirse ayıbın kiracı sorumluluğunda olduğunu belgelemesi gerekir. Gizli ayıp ile kiracının sorumluluğu arasındaki ilişki, hasarın kiracının kusuruyla veya sözleşmeye aykırı kullanımıyla ortaya çıkıp çıkmadığına bağlıdır. Olağan aşınma ise kiracının sorumluluğu dışındadır.

Depozito ve Mahsup

Kiraya veren kiracının sorumlu olduğu hasarları belgeleyerek depozitodan mahsup edebilir. Ancak mahsup için hasarın varlığı, kiracının sorumluluğu ve tutarı ispat edilmelidir. Bu nedenle kiraya verenin hasarı geri verme anında tespit etmesi, fotoğraflaması ve bildirmesi önemlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence en fazla üç aylık kira bedeli olabilir (TBK m. 342) ve kiracıya faiziyle birlikte iade edilir. Mahsup konusunda tartışma çıkarsa kiracı depozito iadesi için icra takibi veya dava yoluna gidebilir. Bu konuda depozito güvence bedelinin iadesi süreci ve kira depozitosunda kiracıların en çok yaptığı hatalar yazılarına bakabilirsiniz.

Kiracı İçin Pratik Öneriler

Kiracı, geri verme sırasında şunları yapmalıdır:

1. Kiraya verenle birlikte evi gezerek durumu birlikte incelemek,
2. Evin tüm odalarını fotoğraf ve video ile kayda almak,
3. Teslim tutanağı düzenlemek ve iki tarafça imzalamak,
4. Sayaç değerlerini tutanağa yazmak,
5. Kiraya verenin hasar iddialarını o anda yazılı olarak istemek,
6. Bildirim yapılmamışsa, teslimden sonra gelen iddialara karşı TBK 335’e dayanmak.

Kiracının sözleşme başlangıcındaki fotoğraf ve tutanak da önemlidir; çünkü hasarın kiracıdan önce var olup olmadığı bu belgeyle ispat edilir. Başlangıç tutanağı için kira sözleşmesinde anahtar teslim tarihinin önemi yazısı yararlıdır.

Kiraya Veren İçin Pratik Öneriler

Kiraya veren, geri verme anında evi dikkatle incelemeli, eksiklik ve hasarları fotoğraflamalı, kiracıya hemen yazılı bildirmeli, hasar tutarlarını belgelemek için usta teklifleri veya faturaları toplamalı, depozito mahsubu yapacaksa gerekçeli hesap hazırlamalı ve kiracıya yazılı bildirmelidir. Ayrıca sözleşme başında düzenlenen envanter ve teslim tutanağı ile karşılaştırma yapılmalıdır. Kiraya verenin haklarını korumak için sözleşmede iade prosedürünün açıkça yazılması da yararlıdır.

Olağan Aşınma ile Hasar Ayrımı

Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma nedeniyle meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334). Örneğin yıllar içinde solan boya, hafif ayak izleri, halıda normal aşınma olağandır. Buna karşılık duvarda delik, kırık cam, yanık, koku ve leke gibi durumlar olağan kullanım dışında hasar sayılabilir. Bu ayrım, uyuşmazlıkta bilirkişi tarafından değerlendirilir; kiracının kullanım süresi ve evin başlangıç durumu da önemlidir. Boya ve badana konusunda ayrıca kiracının temizlik, bakım ve ayıp bildirme yükümlülüğü yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Geri verme sırasında ortak inceleme yapmamak,
• Hasarı sözlü bildirip ispatsız bırakmak,
• Teslim tutanağını imzalamadan ayrılmak,
• Başlangıçtaki durumu belgelememek,
• Depozito mahsubunu belgesiz yapmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı evi tahliye eder ve teslim sırasında ev sahibi evi hızlıca gezip hiçbir eksiklik bildirmez. Kiracı fotoğraf çeker ve teslim tutanağı düzenler. İki hafta sonra ev sahibi parkedeki çizikler nedeniyle depozitodan kesinti yaptığını söyler. Kiracı, çiziklerin olağan incelemede fark edilebilecek nitelikte olduğunu ve kiraya verenin hemen yazılı bildirim yapmadığını ileri sürerek sorumluluktan kurtulmayı savunur ve depozito iadesini ister.

Sonuç

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananı gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmekle yükümlüdür; aksi halde kiracı bu eksikliklerden sorumluluktan kurtulabilir. Ortak inceleme ve belge düzeni her iki tarafı da korur. Kira sonunda hasar ve depozito uyuşmazlığınız için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.