Kiracının Aynı İlçede Kendi Konutu Varsa Tahliye Davası Açılabilir mi? TBK 352/3

Konut kiralarında kiracıyı koruyan hükümler yaygın olarak bilinir; ancak kanun, kiraya verene de belirli hallerde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. Bunlardan biri, kiracının kendi konutu bulunmasına dayanan tahliye davasıdır. Mantık şudur: kiralık evi bir ihtiyaç olarak tutan kiracının, aynı yerde oturmaya elverişli kendi evi varsa kiracıyı koruyan kural fazla ağır bir sonuç doğurabilir. Bu yazıda TBK m. 352/3’teki dava sebebinin şartlarını, sürelerini ve kiracının savunma imkânlarını anlatıyoruz.

Kanunun Hükmü

TBK m. 352/3’e göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Hükmün uygulanması için üç unsur birlikte bulunmalıdır: kiracının veya eşinin aynı ilçe/belde sınırları içinde konutunun olması, konutun oturmaya elverişli olması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi.

Şartlar Tek Tek

1. Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması. Farklı bir ilçe veya şehirdeki konut bu sebebe dayanak olmaz. Kanun, kiracının yaşadığı yerin yakınında yeterli barınma imkânı bulunmasını ölçü alır.

2. Konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşe ait olması. Kiracının kendisine veya eşine ait konut önemlidir; ebeveynine veya çocuklarına ait konut kural olarak yeterli değildir. Konutun mülkiyeti tapu kaydıyla ispat edilir; ortak mülkiyet halinde payın niteliği ve konutun fiilen kullanılabilir olup olmadığı da değerlendirilir.

3. Oturmaya elverişli olması. Konutun fiilen oturmaya uygun olması gerekir. Tamamen harap, başkasına kiraya verilmiş ve tahliyesi imkânsız veya aile ihtiyacını karşılamayacak kadar küçük bir yer, elverişli sayılmayabilir. Mahkeme bu değerlendirmeyi yaparken konutun büyüklüğü, durumu ve ailenin ihtiyacını göz önünde tutar.

4. Kiraya verenin sözleşme kurulurken bilmemesi. Kiraya veren sözleşme kurulurken kiracının konutunu biliyorsa bu sebebe dayanamaz. Bu şart, kiraya verenin bilgi eksikliğini ve güveninin sarsılmasını korur. Bilgi sahibi olduğunu ispat yükü kiracıdadır.

Dava Süresi

Dava, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve kaçırılırsa aynı sözleşme dönemi için hak kaybedilir. Sözleşmenin bitimi belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonu, belirsiz süreli sözleşmelerde ise bildirim ve fesih dönemlerine göre belirlenir. Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı bildirirse, TBK m. 353 gereği dava açma süresi bir kira yılı için uzar. Bu konuda tahliye davası açma süresi ve TBK 353 uzatma bildirimi yazısına bakabilirsiniz.

Kiracı Açısından Savunma Yolları

Kiracı, bu davada şu savunmaları ileri sürebilir:

• Konutun oturmaya elverişli olmadığını (harap, kullanıma uygun olmayan, üçüncü kişilere kiralanmış vb.),
• Konutun kendisine veya eşine ait olmadığını veya payının çok küçük olduğunu,
• Kiraya verenin sözleşme kurulurken konutu bildiğini,
• Dava süresinin geçtiğini,
• Kiraya verenin haklı sebebe dayanmadığını ve hakkını kötüye kullandığını.

Kiracı ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümlerin dava sebeplerini sınırladığını hatırlatabilir. Kanun m. 354, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini belirtir; yani sebepler genişletilemez. Bu nedenle sadece kiracının konutunun bulunması, unsurlar oluşmadıkça yeterli değildir.

Kiraya Verenin İspat Yükü

Kiraya veren, kiracıya veya eşine ait konutun varlığını tapu kayıtlarıyla ispatlayabilir. Tapu müdürlüğünden alınan kayıt örneği, tapu sicil bilgisi veya mahkemenin talebi üzerine ilgili kurumlardan istenen kayıtlar delil olarak kullanılabilir. Konutun oturmaya elverişli olduğu ise keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir. Kiraya verenin “bilmiyorum” iddiası, sözleşme kurulurken kiracının konutunu bilmediğine dair olumsuz bir olgudur; bunun ispatı genel olarak kiracının “biliyordu” savunmasına karşılık verilerek yapılır.

Diğer Tahliye Sebepleriyle İlişkisi

Bu sebep, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar gibi diğer sebeplerden bağımsızdır. Kiraya veren, aynı anda birden çok sebebe dayanabilir; ancak her sebebin şartları ve süresi ayrı değerlendirilir. Tahliye taahhüdüne dayanan takip için tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları yazısına, iki haklı ihtar için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazısına bakabilirsiniz. Kiraya verenin ihtiyacına dayanan dava için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazısı yararlıdır.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Durumlar

Uygulamada bu sebep, özellikle şu hallerde gündeme gelir: kiracı yeni bir ev satın aldığı halde eski kiralık evi tutmaya devam ediyorsa; kiracı ve eşi ayrı yaşıyor ve eşin adına ev varsa; kiracı sözleşmeyi imzalarken kendi evinin olduğunu gizlemişse. Kiraya verenin bu bilgiyi öğrendiği andan itibaren süreleri takip etmesi önemlidir; ancak dava süresi sözleşmenin bitiminden başladığı için, sözleşme dönemi devam ederken bekleme yapılması gerekir.

Kiracı ve Kiraya Veren İçin Pratik Öneriler

Kiracı, sözleşme imzalarken kendi konutunun bulunması halinde bunu kiraya verene açıkça bildirmelidir; aksi halde ileride sorun yaşayabilir. Kiraya veren ise kira sözleşmesi imzalamadan önce kiracıdan konut durumuyla ilgili bilgi isteyebilir ve bu bilgiyi yazılı olarak kayda geçirebilir. Taraflar, mülkiyet ve konut durumunu belgeleyen dosyayı saklamalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Kiracının konutunu bilerek sözleşme yapıp sonra bu sebebe dayanmaya çalışmak,
• Dava süresini kaçırmak,
• Konutun oturmaya elverişli olup olmadığını araştırmadan dava açmak,
• Kiracının kendi konutunu gizlemesi,
• Sebeplerin sınırlı olduğunu unutmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, kiralık evde otururken aynı ilçede kendi adına bir daire satın alır ve bu daireyi henüz oturmaya hazır hale getirir. Sözleşmenin sonunda kiraya veren durumu öğrenir ve sözleşme kurulurken bunu bilmediğini belirterek bir ay içinde tahliye davası açar. Kiracı konutun henüz tapuda bile devredilmediğini ve inşaat halinde olduğunu savunur; mahkeme konutun oturmaya elverişli olup olmadığını keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit eder.

Sonuç

Kiracının veya eşinin aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması ve kiraya verenin bunu sözleşme kurulurken bilmemesi halinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Şartların ve sürenin dikkatle değerlendirilmesi gerekir. Bu konuda kira hukuku alanında destek almak için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize telefon veya mesajla ulaşabilirsiniz.