Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları Nelerdir?

Tahliye taahhüdü, kira hukukunda kiraya verenlere kiracının kendi iradesiyle belirlediği bir tarihte taşınmazı boşaltmasını sağlayan pratik ve etkili bir araçtır. Ancak taahhüdün mahkemede veya icra dairesinde geçerli kabul edilebilmesi için kanunda ve yerleşik uygulamada aranan bazı şartların eksiksiz sağlanması gerekir.

Tahliye Taahhüdü Nedir?

TBK m. 352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak üstlenmişse ve bu tarihte boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna başvurarak tahliyeyi sağlayabilir. Taahhüt, kiracının tek taraflı bir beyanı niteliğinde olup ayrıca kiraya verenin kabulüne ihtiyaç göstermez.

Yazılı ve Tarihli Olma Şartı

Taahhüdün geçerli sayılabilmesi için öncelikle yazılı olması ve üzerinde tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir şekilde yer alması gerekir. “Kiralanan istenildiğinde boşaltılacaktır” gibi belirsiz ifadeler içeren taahhütler, tarih unsuru taşımadığından geçerli kabul edilmeyebilir.

Taahhüdün Kira Sözleşmesinden Sonraki Bir Tarihte Verilmesi

Yerleşik uygulamada, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin kurulmasından sonraki bir tarihte verilmiş olması aranır. Kira sözleşmesiyle aynı anda, hatta bazen aynı kâğıt üzerinde imzalatılan taahhütler, kiracının henüz kiralananı kullanmaya başlamadan, konut bulma kaygısıyla baskı altında imza attığı gerekçesiyle itiraza açık hâle gelir. Bu nedenle taahhüdün kira ilişkisi bir süre devam ettikten sonra, kiracının gerçekten serbest iradesiyle imzalandığının gösterilebilmesi, taahhüdün geçerliliği bakımından önemlidir.

Taahhüde Dayalı İcra Takibi ve Dava Süreci

Kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihte kiracı taşınmazı boşaltmazsa iki yol izleyebilir: İcra ve İflas Kanunu m. 272-273 uyarınca icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir veya doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Her iki yolda da bir aylık süreye uyulması zorunludur; bu süre kaçırılırsa, o dönem için taahhüde dayanılarak tahliye istenemez, ancak taahhüt bir sonraki döneme ilişkin olarak yenilenmişse tekrar kullanılabilir.

Kiracının Taahhüde Karşı İleri Sürebileceği İtirazlar

Kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte ve baskı altında imzalatıldığını, taahhütteki imzanın kendisine ait olmadığını veya tarihin sonradan doldurulduğunu ileri sürebilir. İcra takibi yoluna başvurulmuşsa kiracı, takibe itiraz ederek imzaya itiraz edebilir; bu durumda icra mahkemesi imza incelemesi yaptırarak taahhüdün geçerliliğini araştırır.

Taahhüdün Birden Fazla Kez Yenilenmesi

Uygulamada bazı kiraya verenler, her kira dönemi başında kiracıdan yeni bir tahliye taahhüdü almayı tercih eder. Bu yöntem, taahhüdün güncel kalmasını sağlarken, her yeni taahhüdün de yukarıda anlatılan geçerlilik şartlarını (yazılılık, tarih belirliliği, serbest irade) taşıması gerektiği unutulmamalıdır. Eski bir taahhüde dayanarak güncel bir tahliye talep edilmesi, taahhütte belirtilen tarih geçmişse artık mümkün değildir; yeni bir taahhüt alınması gerekir.

Taahhüdün Boş Tarihle İmzalatılması Sorunu

Bazı kiraya verenler, kiracıdan tarih kısmı boş bırakılmış bir taahhütname imzalatıp daha sonra bu tarihi kendileri doldurmaktadır. Bu uygulama, taahhüdün geçerliliğini ciddi şekilde tartışmalı hâle getirir; zira taahhüdün kiracının gerçek iradesini yansıtıp yansıtmadığı şüpheli hâle gelir. Kiracının bu yönde bir itirazı varsa, icra mahkemesi veya dava mahkemesi bu iddiayı ciddiyetle inceler ve gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırır.

Taahhüdün Kiracının Kefili Bakımından Sonuçları

Tahliye taahhüdü yalnızca kiracıyı bağlar; kiracının kefili bu taahhüt nedeniyle doğrudan sorumlu tutulamaz. Ancak taahhüde uyulmaması nedeniyle doğan kira alacağı veya tazminat gibi parasal sonuçlar, kefaletin kapsamına göre kefilden de talep edilebilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir kiracı, kira sözleşmesi imzalandıktan altı ay sonra, kendi isteğiyle belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir taahhüt vermiştir. Belirtilen tarihte taşınmaz boşaltılmayınca kiraya veren bir ay içinde icra takibi başlatmış, kiracı taahhüde itiraz etmiş ancak imza incelemesi sonucunda taahhüdün geçerli olduğu tespit edilmiştir.

Taahhüdün Kısmen İfa Edilmesi

Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazın yalnızca bir kısmını (örneğin eşyalarının bir bölümünü) boşaltıp tamamen tahliye etmemesi hâlinde, taahhüt ihlal edilmiş sayılır ve kiraya veren yine bir aylık süre içinde harekete geçebilir. Kısmi tahliye, taahhüdün tam olarak yerine getirildiği anlamına gelmez ve kiraya verenin haklarını ortadan kaldırmaz.

Taahhüdün İşyeri Kiralarında Kullanımı

Tahliye taahhüdü yalnızca konut kiralarına özgü değildir; çatılı işyeri kiralarında da aynı şartlarla geçerlidir ve sıklıkla kullanılır. İşyeri kiralarında taahhüt genellikle yatırım maliyetlerinin amorti edileceği bir süre sonunda kiracının taşınmazı boşaltacağını güvence altına almak amacıyla alınır; bu tür taahhütlerde de tarih belirliliği ve yazılılık şartlarının eksiksiz sağlanması gerekir.

Taahhüdün Süresi Dolduktan Sonra Kullanılabilirliği

Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık süre içinde icra takibi veya dava açılmazsa, kiraya veren o taahhüde dayanarak artık tahliye isteyemez; bu hak kullanılmadığı için düşer. Ancak taraflar arasında yeni bir taahhüt imzalanmışsa veya kiracı yeni bir tarihte tahliye taahhüdünde bulunmuşsa, kiraya veren bu yeni taahhüde dayanarak yeniden bir aylık süre içinde harekete geçebilir. Bu nedenle sürenin kaçırılmış olması, kiraya veren için telafisi imkânsız bir durum yaratmaz, ancak yeni bir hukuki dayanak gerektirir.

Taahhüdün Kiraya Verenler Arasında Devri

Kira ilişkisi devam ederken taşınmazın el değiştirmesi hâlinde, kiracının önceki malike verdiği tahliye taahhüdünün yeni malike de geçip geçmeyeceği tartışmalı bir konudur; kural olarak kira sözleşmesinden doğan haklar yeni malike geçtiğinden, taahhüt de kira ilişkisinin bir parçası olarak yeni malik tarafından ileri sürülebilir. Ancak bu konuda tereddüt varsa, yeni malikin kiracıdan taahhüdü yenilemesini istemesi daha güvenli bir yoldur.

Sonuç

Tahliye taahhüdü, doğru zamanda ve doğru şekilde alındığında kiraya verenler için hızlı ve etkili bir tahliye aracıdır; ancak şekil ve zamanlama şartlarına uyulmaması hâlinde kolaylıkla geçersiz sayılabilir. Elinizdeki taahhütnamenin geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığının önceden değerlendirilmesi, hem dava hem icra aşamasında zaman ve masraf kaybının önüne geçer. Taahhütnamenizin geçerliliğinin değerlendirilmesi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.