Kiracı Hangi Bakım ve Onarımı Yapmak Zorunda? Küçük Onarım, Temizlik ve Ayıp Bildirme Yükümlülüğü

Kiralık evde sızıntı başladığında, kombi arıza verdiğinde ya da kapı kilidi bozulduğunda “bunu kim tamir edecek?” sorusu hemen ortaya çıkar. Kiracı çoğu zaman “ev sahibinin işi” der; ev sahibi ise “küçük şeyler kiracıya ait” diye düşünür. Türk Borçlar Kanunu, bakım ve onarımın kimin yükümlülüğünde olduğunu, ayıpların nasıl bildirileceğini ve kiraya verenin eve giriş sınırlarını açık kurallara bağlar. Bu yazıda kiracının temizlik ve bakım borcunu, ayıp bildirme yükümlülüğünü ve kiraya verenin çalışma yapma ve gezdirme hakkını anlatıyoruz.

Kiracının Temizlik ve Bakım Yükümlülüğü

TBK m. 317’ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür; bu konuda yerel âdete de bakılır. Buradaki “olağan kullanım”, evin normal yaşam koşullarında sürdürülmesini ifade eder. Örneğin badana ve boya yenilemesinin normal aşınma dışındaki kısmı, musluk contası değişimi, ampul, priz ve anahtar gibi küçük parçaların yenilenmesi, ısıtma cihazının olağan bakımı gibi işler genellikle kiracıya aittir. Buna karşılık yapısal sorunlar, çatı ve dış cephe onarımı, ana tesisat değişimi gibi büyük ve kalıcı işler kiraya verene aittir. Bu ayrım, yerel âdete, kiralananın niteliğine ve sözleşme hükümlerine göre belirlenir. Kira sözleşmesine “bütün onarımlar kiracıya aittir” gibi genel hükümler konulması ise bazı hallerde geçersiz sayılabilir; çünkü kiracının olağan bakımı ile kiraya verenin ayıp giderme borcu arasındaki denge korunmalıdır.

Ayıpları Bildirme Yükümlülüğü

TBK m. 318’e göre kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Yani kiracı, tavandaki sızıntıyı, çatlağı, tesisat arızasını veya elektrik sorununu fark ettiğinde derhal ev sahibine bildirmelidir. Bildirim yapılmaz ve ayıp büyürse, büyüyen zarardan kiracı sorumlu tutulabilir. Örneğin boru sızıntısını haber vermeyen kiracı, aylar sonra oluşan büyük hasardan sorumlu olabilir. Bu nedenle bildirim yazılı yapılmalıdır: e-posta, mesaj, iadeli taahhütlü mektup veya noter ihtarnamesi ile. Bildirimin tarihi ve içeriği ispat açısından önemlidir.

Ayıp Giderilmezse Kiracının Hakları

Kiracı ayıbı bildirdikten sonra kiraya veren uygun süre içinde gidermezse, kiracı için ayrı haklar doğar. TBK m. 306’ya göre kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca kira bedelinden ayıpla orantılı indirim de istenebilir (m. 307). Kiracının bu hakları kullanabilmesi için önce ayıbı bildirmiş olması gerekir. Ayrıntı için kiralananın ayıplı teslimi ve kiracının hakları ve kiraya verenin bakım ve onarım borcu yazılarına bakabilirsiniz.

Ayıp Giderme Çalışmalarına Katlanma

TBK m. 319/1’e göre kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Yani kiraya veren onarım yapmak istiyorsa kiracı, makul ölçüde bu çalışmaların yapılmasına izin vermelidir. Kiracının bu çalışmaları engellemesi, ayıbın giderilmemesinden doğan zarardan sorumluluk doğurabilir. Ancak kiraya veren, çalışmaları uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır (m. 319/3). Örneğin kiracının çalışma saatleri, çocukların okul durumu veya sağlık sorunları gibi durumlar dikkate alınmalıdır. Çalışmalar uzun sürerse ve kiracının kullanımını engellerse, kira bedelinde indirim ve zararın giderilmesi hakları saklıdır.

Kiralananı Gezdirme ve Gösterme

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür (m. 319/2). Bu hüküm, evin satılması veya sözleşme bitmeden yeni kiracı arayışı sırasında emlakçıların ve alıcıların evi görmesini mümkün kılar. Ancak bu yükümlülük sınırsız değildir: kiraya veren gezdirmeyi uygun bir süre önce bildirmelidir, gün ve saat kiracının makul yaşamına uygun olmalıdır ve gezdirme kiracının mahremiyetini gereksiz yere ihlal etmemelidir. Kiraya verenin kiracının haberi olmadan eve girmesi konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir. Ayrıntı için kiraya verenin kiralanana girme hakkı ve sınırı yazısına bakabilirsiniz.

Yerel Âdet ve Sözleşme Hükümleri

Bakım ve onarım konusunda hangi işlerin kiracıya, hangilerinin kiraya verene ait olduğu, yerel âdete ve sözleşmeye göre değişebilir. Bazı bölgelerde boya badana kiracıya aitken, bazı bölgelerde bu iş kiraya verene bırakılabilir. Sözleşmede küçük onarım tanımı yapılması, tarafların uyuşmazlığı önlemesi açısından yararlıdır: örneğin belirli bir tutarın altındaki onarımların kiracıya, üstündekilerin kiraya verene ait olması gibi. Sözleşmede yazılı olmayan hallerde ise kanun ve yerel âdet devreye girer. Kiracının olağan kullanım dışındaki hasarlardan (örneğin kırık cam, yanık zemin) ise sorumlu olduğu unutulmamalıdır; bu hasarlar kiralananın özenle kullanılması yükümlülüğünün ihlalidir.

Özenle Kullanma Borcu ile İlişki

TBK m. 316’ya göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Kiracının kasten ağır zarar vermesi gibi hallerde ise daha hızlı fesih mümkündür. Bakım ve temizliği ihmal eden, evi bakımsız bırakan veya zarar veren kiracı bu nedenle fesih riskiyle karşılaşabilir. Ayrıntı için kiracının komşuluk hukukuna aykırı davranışı nedeniyle tahliye yazısına bakabilirsiniz.

Tahliye Sırasında Bakım Sorumluluğu

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (m. 334). Yani normal aşınma (duvar boyasının solması, halının hafif yıpranması) kiracının sorumluluğunda değildir; fakat olağan kullanım dışındaki hasarlar (delik, kırık, leke) kiracıya yükletilebilir. Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (m. 335). Ayrıntı için kiracının kiralananı iade borcu yazısına bakabilirsiniz.

Delil ve Belgeleme

Bakım ve ayıp uyuşmazlıklarında en önemli konu ispattır. Kiracı ve kiraya veren için şu belgeler önem taşır: teslim tutanağı ve fotoğraflar, ayıp bildirim yazışmaları, onarım faturaları ve keşif belgeleri, tanık beyanları ve bilirkişi raporu. Kira başlangıcında evin durumunu detaylı biçimde belgelemek (fotoğraf, video, teslim tutanağı) ileride çıkacak hasar tartışmalarını önler. Bakım yapıldığında faturaların saklanması, kira bedelinden mahsup gerektiğinde ispat sağlar.

Kiracı İçin Pratik Öneriler

• Kira başlangıcında evin durumunu fotoğraf ve tutanakla belgeleyin.
• Ayıp fark ettiğinizde derhal yazılı olarak ev sahibine bildirin.
• Küçük bakım ve temizlik işlerini zamanında yapın.
• Ayıp bildiriminden sonra makul süre bekleyin; giderilmezse haklarınızı kullanın.
• Kiraya verenin çalışma veya gezdirme taleplerine makul süre ve saat için uyum gösterin.
• Onarım faturalarını saklayın.

Sık Yapılan Hatalar

• Ayıbı bildirmeyip zararın büyümesine sebep olmak,
• Büyük onarımı kendi bütçesinden yapıp kira indirimi hakkını sonradan tartışmak,
• Bildirimi sözlü yapıp ispat edememek,
• Kiraya verenin çalışma yapmasını haksız yere engellemek,
• Normal aşınma ile hasarı karıştırmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, bir gün banyoda musluk contasının aktığını fark eder ve kendi bakım yükümlülüğü kapsamında contayı değiştirir. Birkaç hafta sonra tavanda nem lekesi görür; bunun yapısal bir sızıntı olduğunu düşünerek ev sahibine e-postayla bildirir. Ev sahibi uygun sürede gidermezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertme veya kira indirimi haklarını kullanabilir. Kiracı ayıbı bildirmeseydi, büyüyen nem hasarından sorumlu tutulabilirdi.

Sonuç

Kiracı olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılar, kendi gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin kiraya verene bildirir ve ayıp giderme çalışmalarına katlanır. Kiraya veren ise çalışmaları önceden bildirmek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Bu dengeyi bilmek kira uyuşmazlıklarını önler. Kira sözleşmesindeki bakım ve onarım konusunda hukuki destek almak isterseniz kira hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.