Kiralanan Taşınmaza İpotek veya İntifa Hakkı Konulursa Kiracı Ne Olur? TBK 311

Kiracılar genellikle evin fiziki durumuna, kira bedeline ve ev sahibinin tutumuna dikkat eder; ancak taşınmazın hukuki durumu çoğu zaman göz ardı edilir. Oysa kiralanan taşınmaz üzerinde ipotek, intifa hakkı, üst hakkı veya haciz gibi kayıtlar bulunması, kiracının geleceğini doğrudan etkileyebilir. Özellikle uzun süreli işyeri kiralarında ve yatırım yapılan yerlerde bu risk büyüktür. Bu yazıda kira sözleşmesinden sonra kiralanan üzerinde üçüncü kişiye ayni hak kurulmasının sonuçlarını ve kiracının kendini nasıl koruyabileceğini anlatıyoruz.

Kanunun Yaklaşımı

TBK m. 310’a göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. TBK m. 311 ise sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olması durumunda, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümlerin kıyas yoluyla uygulanacağını belirtir. Yani intifa hakkı, üst hakkı gibi ayni haklar kurulduğunda kiracı, yeni hak sahibine karşı yine korunur; ancak korumanın kapsamı somut olayda değerlendirilir.

Ayni Hak Nedir?

Ayni haklar, bir şey üzerinde doğrudan hâkimiyet sağlayan haklardır. Taşınmaz üzerinde sık görülenler şunlardır: mülkiyet, irtifak hakları (geçit hakkı gibi), intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı ve rehin hakları (ipotek). Bu hakların bir kısmı kiracının kullanımını doğrudan etkileyebilir. Örneğin taşınmaz üzerinde sonradan kurulan bir intifa hakkı, intifa hakkı sahibinin taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi doğurduğundan, kiracının kullanımıyla çakışabilir. Kanun bu durumlarda kiracının tamamen korunmasız kalmaması için el değiştirme hükümlerini kıyasen uygular.

İpotek ve Kiracı

İpotek, alacaklıya, borç ödenmezse taşınmazın satılarak alacağın tahsil edilmesi imkânı veren rehin hakkıdır. İpotek tek başına kiracının kullanım hakkını ortadan kaldırmaz; kiraya veren ipotek nedeniyle kiralamayı yapamaz da değildir. Ancak ipotek alacaklısı borcun ödenmemesi halinde taşınmazı cebri icra yoluyla sattırabilir. Bu durumda kira sözleşmesinin akıbeti, satışın türüne, kira sözleşmesinin tarihine ve tapuya şerh edilip edilmediğine bağlıdır. Sözleşme ipotekten önce yapılmış ve şerh edilmişse kiracı daha güçlü konumdadır. Kiracı açısından en pratik önlem, imza öncesi tapu kaydını incelemek ve ipotek, haciz gibi kayıtlara bakmaktır. Taşınmazın satılması halinde yeni malikin tahliye hakkı için kiralananın satılması ve yeni malikin tahliye hakkı yazısını okuyabilirsiniz.

Tapuya Şerhin Önemi

TBK m. 312, taşınmaz kiralarında sözleşmeyle kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceğini belirtir. Şerh, kiracılık hakkını sicil aleminde görünür kılar ve sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilmesini kolaylaştırır. Bu, özellikle uzun süreli işyeri kiralarında ve önemli yatırım yapılan yerlerde kiracıyı güçlü bir korumaya kavuşturur. Şerh için kiraya verenin rızası ve tapu müdürlüğünde işlem yapılması gerekir. Şerhin usulü ve masrafları için kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi usulü yazısına bakabilirsiniz. Şerh yapılmamış olsa da kiracının kullanım hakkı bütünüyle yok olmaz; ancak ispat ve koruma bakımından güçlük çıkabilir.

Haciz ve Cebri Satış Riskleri

Kiraya verenin borçları nedeniyle taşınmaza haciz konulması, kiracının kullanımını doğrudan sona erdirmez. Ancak haczin ardından taşınmaz cebri satışa çıkarsa, yeni alıcı taşınmazı devralır. Cebri satışta kira sözleşmesinin akıbeti icra hukuku hükümlerine ve şerh durumuna göre değişir. Bu risk, özellikle kiraya verenin mali durumunun zayıf olduğu hallerde kiracının dikkate alması gereken bir konudur. Kiraya verenin iflası halinde kiracının hakları için kiraya verenin iflası ve kiracının hakları yazısı yol göstericidir.

Kiracının Kontrol Listesi

Kiracı, kira sözleşmesi imzalamadan önce şu kontrolleri yapabilir:

1. Tapu kaydını incelemek: malik kim, şerhler ve beyanlar neler,
2. İpotek, haciz, intifa hakkı gibi kayıtları görmek,
3. Paydaşlık durumunu ve tüm paydaşların rızasını kontrol etmek,
4. Uzun süreli veya yatırım gerektiren kiralarda sözleşmenin tapuya şerhini talep etmek,
5. Sözleşmeye kiraya verenin taşınmazın hukuki durumu hakkındaki beyanını yazmak.

Bu kontrollerin bir kısmı e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden yapılabilir.

Kiraya Verenin Bilgilendirme Sorumluluğu

Kiraya veren, kiralananın hukuki durumu konusunda kiracıyı yanıltmamalıdır. Bilinen bir ipotek, haciz veya intifa hakkını saklamak, ileride kiracı zararı doğarsa kiraya verenin sorumluluğunu gündeme getirir. Kiraya veren, kiracının zararını giderme yükümlülüğü altına girebilir. Kiralananın imar durumu ve diğer hukuki engeller hakkında bilgilendirme konusunda kiralananın imar durumu hakkında bilgilendirme yükümlülüğü yazısına göz atabilirsiniz.

Kiracının Zararı ve Talep Hakları

Ayni hak sahibi üçüncü kişi nedeniyle kiracı kiralananı kullanamaz hale gelirse, kiracı kiraya verenden zararının giderilmesini isteyebilir. Bu talep, kiraya verenin zapttan sorumluluğu ve ayıp hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Kiracının yaptığı yatırım masrafları, taşınma giderleri ve kazanç kaybı zarar kalemleri olabilir. Zapttan sorumluluğun ayrıntıları için kiralananda üçüncü kişinin hak iddiası ve kiraya verenin zapttan sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapu kaydını incelemeden sözleşme imzalamak,
• Uzun süreli işyeri kirasında şerh talep etmemek,
• Yatırım yaparken taşınmazın hukuki durumunu kontrol etmemek,
• Kiraya verenin sözlü beyanına güvenmek,
• Cebri satış riskini hesaba katmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, on yıllık işyeri kirası için önemli bir dekorasyon yatırımı yapmak ister. İmza öncesinde tapu kaydını inceler ve taşınmaz üzerinde ipotek bulunduğunu görür. Kiraya verenden sözleşmenin tapuya şerh edilmesini ister ve bunu sağlar. Yıllar sonra kiraya verenin borcu nedeniyle cebri satış gündeme gelse bile şerhli kira sözleşmesi kiracıya daha güçlü bir konum sağlar.

Sonuç

Kiralanan taşınmaz üzerinde sonradan kurulan ayni haklar kiracıyı etkileyebilir; kanun bu durumda el değiştirme hükümlerini kıyasen uygular. Tapu kaydını incelemek ve gerekirse şerh yaptırmak kiracının en etkili korunma yoludur. Kira sözleşmenizin hukuki güvenliği için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.