Kısmi Kamulaştırmada Bedel Nasıl Belirlenir? Kalan Kısmın Değer Kaybı ve Artışı

Kamulaştırmalar çoğu zaman bir taşınmazın tamamına değil, yol, kanal veya enerji hattı gibi bir kamu hizmeti için gerekli olan kısmına yöneliktir. Böyle durumlarda malikin asıl sorusu şudur: “Kalan kısmım ne olacak? Değeri düşerse tazminat alacak mıyım?” Kamulaştırma Kanunu kısmi kamulaştırmada bedelin nasıl belirleneceğini ayrıntılı olarak düzenler. Bu yazıda kısmi kamulaştırmada bedel hesabını, kalan kısımdaki değer eksilmesi ve artışını, bilirkişi incelemesini ve malikin hak arama yollarını anlatıyoruz.

Kısmi Kamulaştırma Nedir?

Kısmi kamulaştırma, bir taşınmazın yalnızca bir bölümünün kamu yararı amacıyla idare adına kamulaştırılmasıdır. Kalan kısım malikin elinde kalır ve yeni bir konumla yeni koşullara tabi olur. Bu kalan kısmın konumu, şekli, erişim imkânı ve imar durumu kamulaştırmadan etkilenebilir. Kanun, bu etkileri hesaba katan özel bir bedel tespit yöntemi öngörür. Kamulaştırma sürecinin genel aşamaları ve dava hakkı için kamulaştırma bedeli tespiti ve artırım davası yazısına bakabilirsiniz.

Kamulaştırma Kanunu m. 12: Bedel Hesabı

Kamulaştırma Kanunu m. 12’ye göre kısmen kamulaştırılan taşınmaz malın değeri şöyle belirlenir:

• a) Kalan kısımda değişiklik yoksa: Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı takdirde, o malın 11. maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktar bedeldir.
• b) Kalan kısımda eksilme varsa: Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana geldiği takdirde, bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktar bedeldir.
• c) Kalan kısımda artış varsa: Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana gelirse, artış miktarı tespit edilerek kamulaştırılan kısmın bedelinden mahsup edilir (kanundaki ayrıntılı sınırlarla).

Bu hükümler, kamulaştırmanın malike hem zarar hem de fayda sağlayabileceğini kabul eder ve dengeli bir bedel bulmayı amaçlar.

Değer Eksilmesi Ne Demektir?

Kalan kısmın değerinde eksilme, şu gibi durumlarda ortaya çıkabilir:

1. Şekil bozukluğu: Kalan parselin düzensiz veya dar bir şekil alması ve imar planına göre yapılaşmanın zorlaşması.
2. Erişim kaybı: Yola cepheli parselin cephesini kaybetmesi veya ulaşımın zorlaşması.
3. Ayrılma: Taşınmazın ikiye bölünmesi ve bir kısmının kullanılamaz hale gelmesi.
4. Çevresel etkiler: Yol, hat veya tesis nedeniyle gürültü, görüntü ve çevre kirliliği gibi olumsuz etkiler.

Bu eksilme bilirkişi kurulu tarafından hesaplanarak bedele eklenir. Eksilme tespiti için kalan parselin önceki ve sonraki değerinin karşılaştırılması gerekir. Malik bu kaybı ayrıca belgelendirmelidir.

Değer Artışı ve Mahsup

Kamulaştırma nedeniyle örneğin yeni yolun kalan kısma cephe kazandırması gibi olumlu etkiler oluşabilir. Bu durumda kalan kısımdaki değer artışı tespit edilir ve kamulaştırma bedelinden düşülür. Kanun bu mahsubun sınırlarını da belirler; bedel tamamen ortadan kalkamaz. Malik açısından artışın hesabı itiraz edilebilir bir konudur; çünkü artışın yalnızca kamulaştırma nedeniyle oluşan kısmı dikkate alınmalıdır, genel piyasa artışları hesaba katılmaz. Bu nedenle bilirkişi raporunda artışın kaynağı açıkça gösterilmelidir.

Bilirkişi Kurulunun Görevi

Kamulaştırma Kanunu m. 15’e göre mahkemelerce görevlendirilen bilirkişiler, bilirkişilik bölge kurulları tarafından hazırlanan listelerden seçilir. Kamulaştırmaya konu olan yerin cins ve niteliğine göre en az üç kişilik bilirkişi kurulunun oluşturulması zorunludur; bilirkişilerden birinin taşınmaz geliştirme konusunda yüksek lisans veya doktora yapmış uzmanlar ya da gayrimenkul değerleme uzmanları arasından seçilmesi gerekir. Kurul, taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinler; taşınmazın cins ve nevini, yüzölçümünü, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını, vergi beyanını, resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini ve emsal satışları inceler (m. 11). Bu ayrıntılı inceleme, değerin doğru tespiti için önemlidir.

Malikin Dava ve İtiraz Hakları

Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki, mahkemece yapılan tebligattan itibaren otuz gün içinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası ve maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir (m. 14). Bedel yönünden de mahkeme sürecinde bilirkişi raporuna itiraz edilebilir ve bedel artırım davası açılabilir. Bedele itiraz ve dava süreleri kısa olduğundan, tebligatın tarihinin doğru saptanması önemlidir. İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. Bedelin artırılması için kamulaştırma bedeline dava açma süresi yazısına bakabilirsiniz.

Taşınmazın Tamamının Kamulaştırılması Talebi

Kalan kısım artık kullanılamıyor veya ekonomik değeri büyük ölçüde azalmışsa, malik bu durumu mahkemeye anlatarak kalan kısmın da kamulaştırılmasını ya da yaşanan zararın tazminini talep edebilir. Somut olayda kalan parselin imar durumu, kullanım amacı ve piyasa değeri bilirkişi raporu ile incelenir. Bu talebin başarılı olması için kalan kısmın fiilen kullanılamaz hale geldiğinin belgelenmesi gerekir. Aksi halde mahkeme yalnızca eksilen değerin tazminini kabul edebilir.

Kiracı ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri

Taşınmaz üzerinde kiracı, ipotek veya intifa hakkı gibi hak sahipleri varsa, kamulaştırma bedeli tespitinde bu hak sahipleri de dikkate alınır. Kısmi kamulaştırmada kira sözleşmesi kısmen sona erebilir ve kiracı ayrıca tazminat talep edebilir. İpotek alacaklısı ise bedel üzerinde önceliğe sahip olabilir. Bu nedenle kamulaştırma sürecine tüm hak sahiplerinin katılması ve haklarını ileri sürmesi önemlidir. Ayrıntı için kamulaştırmanın kira sözleşmesine etkisi yazısına bakabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar

• Kalan kısımdaki değer eksilmesini bilirkişi raporunda talep etmemek,
• Mahsup edilecek artış tutarını doğrulamadan kabul etmek,
• Tebligattan sonra otuz günlük dava süresini kaçırmak,
• Bilirkişi raporuna itiraz etmeden karara katılmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir arsanın yol cephesi olan kısmı yol yapımı için kamulaştırılır ve kalan kısım yola erişimini kaybeder. Bilirkişi kurulu, kamulaştırılan kısmın bedelini hesaplar ve kalan kısmın değerindeki eksilmeyi ayrıca belirler. Kalan parselin değerinin yüzde otuz düştüğü tespit edilir ve bu eksilme kamulaştırma bedeline eklenir. Malik, bilirkişi raporuna itiraz ederek ek rapor talep eder ve mahkeme, itirazı değerlendirerek bedeli belirler.

Sonuç

Kısmi kamulaştırmada bedel yalnızca kamulaştırılan kısmın değeri değildir; kalan kısımdaki değer eksilmesi bedele eklenir, artış ise mahsup edilir. Bilirkişi kurulu incelemesi ve dava süreleri kritiktir. Kamulaştırma bedelinizin doğru belirlenmesi için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.