İmar Planında Cephe Hattı Gerisinde Kalan Arsa Kullanılamıyorsa: Kamulaştırma Talebi Hakkı (İmar Kanunu m. 12)

İmar planları, şehirlerin yol ağını, yeşil alanlarını ve yapı düzenini belirlerken bazı parsellerin bir kısmını yol veya kamu alanı olarak ayırır. Bu ayrım sonucunda arsanın geriye kalan kısmı küçülür ve artık plan ve yönetmelik esaslarına uygun bir bina yapılamayacak hale gelebilir. Malik hem arsasının büyük kısmını kaybetmiş, hem de kalan kısmı kullanamaz durumda kalmıştır. Bu duruma karşı İmar Kanunu’nun 12. maddesi hem cephe hattı kuralını hem de bu kuralın sonucunda kullanılamaz hale gelen arsalar için bir çözüm yolunu düzenler. Bu yazıda bu hükmü, malikin başvuru hakkını ve ilgili süreçleri anlatıyoruz.

Cephe Hattı Kavramı

İmar Kanunu m. 12/1’e göre imar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Cephe hattı, yapının yola bakan yüzünün hizalanacağı çizgidir; imar planında yola göre çekme mesafeleri olarak belirlenir. Yol genişletme, yeşil alan veya kamu tesisi düzenlemeleri yapıldıkça bu çizgi değişir ve parselin bir kısmı yola veya kamu hizmetine ayrılır. Arsa sahibi, cephe hattının önünde kalan kısımda yapı yapamaz; yalnız cephe hattı gerisinde kalan kısımda plan ve yönetmelik şartlarına uygun bina yapabilir. Bu düzenleme, şehrin yol ve yapı düzeninin planlı gelişimini sağlar; ancak malik açısından yapılabilir alanın daralması sonucunu doğurur.

Yetersiz Kalan Arsa Sorunu

Bazı arsalarda cephe hattı gerisinde kalan kısım o kadar küçüktür ki, yönetmelik ve plan şartlarına uygun bir bina inşaatı mümkün olmaz. Örneğin çekme mesafeleri, taban alanı ve yapı yüksekliği kuralları dikkate alındığında, küçük kalan alanda hiçbir yapı yapılamayabilir. Bu durumda arsa “atıl” hale gelir: malik ne yapı yapabilir ne de mevcut parseli anlamlı biçimde kullanabilir. İşte İmar Kanunu m. 12/1’in ikinci cümlesi bu duruma değinir: herhangi bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10. maddede belirtilen müddetler içerisinde 18. madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde halline imkân bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine bu arsanın tamamı ilgili idarelerce kamulaştırılır. Bu, malikin korunması için kamulaştırma yoluyla çözüm sunan bir hükümdür.

18. Madde (Düzenleme) Yolunun Önceliği

Kanun, kamulaştırmadan önce diğer çözüm yollarını sıralar. İmar Kanunu m. 18 (arazi ve arsa düzenlemesi), imar hududu içindeki binalı veya binasız arsa ve arazilerin belirli bir oranını düzenleme ortaklık payı olarak ayırarak parsellerin yeniden düzenlenmesini sağlar. Bu düzenleme yoluyla küçük ve yetersiz parseller birleştirilebilir, yeniden bölünebilir veya komşu parsellerle tevhit edilebilir. Amaç, yapı yapılabilir parsellerin oluşmasıdır. Bu nedenle m. 12 gereği kamulaştırma, düzenleme yolunun uygulanmadığı veya başka şekilde çözüm bulunamadığı hallerde son çare olarak işler. Malik, önce belediyeden düzenleme yapılıp yapılmayacağını sormalı ve süreç sonuçsuz kalırsa kamulaştırma talep etmelidir. İmar düzenlemesi ve parselasyon hakkında imar uygulaması ve düzenleme ortaklık payı ve imar uygulamasından doğan tapu uyuşmazlıkları yazıları yararlıdır.

Mal Sahibinin Yazılı Müracaatı

Kamulaştırma, idarenin kendiliğinden yapacağı bir işlem olarak değil, mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine yapılır. Bu nedenle malik, yazılı başvurusunu ilgili belediyeye veya idareye vermeli, başvurunun gerekçesini (cephe hattı gerisinde kalan alanın yapıya yetmediğini) açıkça yazmalı ve ekinde tapu, imar durumu belgesi, plan örnekleri ve yönetmeliğe göre yapılaşma hesabı gibi belgeleri sunmalıdır. Başvurunun kayıtlı ve tarihli olması ispat açısından önemlidir. İdare başvuruyu reddederse veya cevap vermezse, malik idari yargıda işlemin iptali ve kamulaştırma yükümlülüğünün yerine getirilmesi için dava açabilir. Ayrıca taşınmazın fiilen yola ait kısmı kamulaştırılmadan kullanılıyorsa, kamulaştırmasız el atma davası da gündeme gelebilir. Bu konuda kamulaştırmasız el atma davası yazısına bakabilirsiniz.

Kamu Hizmetine Ayrılan Yerler ve Tazminat

İmar Kanunu m. 13, imar planlarında umumi hizmetlere ve kamu hizmetlerine ayrılan yerlere ilişkin özel düzenleme yapar. Bu yerler için belirli süreler içinde kamulaştırma yapılması, yapılmaması halinde ise malikin başvurusu ve mülkiyet hakkının korunması gündeme gelir. Kamu hizmetine ayrılan parsel malikinin ileride tazminat talep etme hakkı da bu çerçevede önem taşır. İmar planındaki kısıtlamalardan doğan tazminat sorumluluğu için imar kısıtlamasından doğan tazminat sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz. Ayrıca imar planı değişikliği nedeniyle zarar görülmesi halinde imar planında değişiklik ve tazminat davası yazısı ayrıntı verir. Geçici yapı izni gibi ara çözümler için muvakkat yapı izni on yıllık süre ve tapu şerhi yazısı da okunabilir.

Kamulaştırma Bedeli ve Süreç

Kamulaştırmanın yapılması halinde bedel, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre belirlenir. İdare önce pazarlıkla satın alma yolunu dener; uzlaşma sağlanamazsa bedel tespiti ve tescil davası açılır. Bilirkişi incelemesi, taşınmazın imar durumunu, niteliğini, yüzölçümünü ve piyasa değerini dikkate alarak bedeli takdir eder. Malik bedelin düşük belirlendiğini düşünürse artırım davası açabilir. Bu süreç için kamulaştırmada satın alma usulü ve uzlaşma görüşmesi ve kamulaştırma bedeli tespiti ve artırım davası yazıları ayrıntı verir. Kamulaştırma sonrası taşınmazın amaca uygun kullanılmaması halinde geri alma hakkı için kamulaştırılan taşınmazın geri alınması yazısına bakabilirsiniz.

Kısmi Kamulaştırma ile İlişki

Bir arsanın yalnızca bir kısmı kamulaştırılıyorsa, geriye kalan kısmın kullanılabilir olup olmadığı önemlidir. Kamulaştırma Kanunu m. 12, kısmen kamulaştırılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde ve artan kısmın yararlanmaya elverişli olmaması halinde tamamının kamulaştırılması gerektiğini düzenler. Bu hükümle m. 12 İmar Kanunu birlikte çalışır: kalan kısım yararlanmaya elverişli değilse, mal sahibi tamamının kamulaştırılmasını talep edebilir. Bu konuda kısmi kamulaştırma ve kalan kısım değeri yazısına bakabilirsiniz. Kamulaştırma ve imar hükümleri birlikte değerlendirilerek maliğin en uygun hukuki yolu seçilmelidir.

Pratik Öneriler

Böyle bir durumdaki maliklere pratik öneriler: parselin imar durumunu ve cephe hattını gösteren imar durum belgesini almak; kalan alanda hangi yapının mümkün olduğunu bir mimar veya harita mühendisi ile hesaplatmak; belediyeden 18. madde uygulaması yapılıp yapılmayacağını sormak; komşu parsellerle birleştirme olanağını araştırmak; çözüm bulunamıyorsa kamulaştırma için yazılı başvuru yapmak; başvuruyu kayıtlı bir şekilde teslim etmek ve cevabı beklemek; süre geçerse veya idare reddederse idari yargıda dava açmak. Taşınmaz değerini bilirkişi raporuyla belgelendirmek de bedel tartışmasında yararlıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Yeni yapı yapmadan önce imar durumunu ve cephe hattını kontrol etmemek,
• Düzenleme (18. madde) yolunu denemeden doğrudan kamulaştırma istemek,
• Yazılı başvuruyu kayıt altına almamak,
• Kamulaştırma bedelini bilirkişi raporuyla değerlendirmemek,
• İdarenin reddi halinde idari yargı sürelerini kaçırmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir arsa sahibinin arsasının yüzde altmışı imar planında yol genişletme için ayrılır. Kalan kısım küçüktür ve yönetmelik çekme mesafeleri nedeniyle bina yapılamaz. Belediye, komşu parselle birleştirme düzenlemesi yapmaz ve başka bir çözüm bulunamaz. Malik, kamulaştırma için belediyeye yazılı başvuruda bulunur ve idare arsanın tamamını kamulaştırır. Bedelde anlaşma sağlanamazsa mahkeme bilirkişi raporuyla bedeli tespit eder.

Sonuç

İmar planında cephe hattından önde bina yapılamaz; cephe hattı gerisinde kalan arsa yapıya yetmiyorsa ve düzenleme veya başka çözüm sağlanamazsa mal sahibi yazılı başvurusuyla arsanın tamamının kamulaştırılmasını isteyebilir. Bu, planlamadan zarar gören maliki koruyan önemli bir haktır. İmar ve kamulaştırma uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.