On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye

Kira hukukunda kiraya verenlere tanınan, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilme imkânı sunan tek istisnai yol, on yıllık uzama süresinin dolmasıdır. Bu düzenleme, uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde kiraya verene belirli aralıklarla bir değerlendirme fırsatı tanır.

On Yıllık Uzama Süresi Nedir?

TBK m. 347’ye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin süresi ile bu sürenin bitiminden sonra kiracının fesih bildiriminde bulunmaması nedeniyle kendiliğinden uzayan yılların toplamı on yılı bulduğunda, kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Sürenin Hesaplanması

On yıllık süre, sözleşmenin ilk imzalandığı tarihten değil, sözleşmenin başlangıç süresi ile bu sürenin bitiminden itibaren kendiliğinden uzayan her bir yılın toplanmasıyla hesaplanır. Örneğin iki yıl süreli olarak kurulan bir sözleşme, sekiz kez kendiliğinden bir yıl uzadığında toplam on yıla ulaşmış olur. Bu hesaplamanın doğru yapılması, kiraya verenin hakkını zamanından önce veya sonra kullanmaya çalışmasının önüne geçer.

Üç Aylık Bildirim Şartı

Kiraya veren, on yıllık sürenin dolmasından sonra her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, TBK m. 348 uyarınca yazılı şekilde yapılmak zorundadır; sözlü bildirim geçerli sayılmaz. Bildirimin noter kanalıyla gönderilmesi, gönderim tarihinin ispatı açısından güçlü bir yöntemdir.

Bildirimin Zamanında Yapılmamasının Sonucu

Üç aylık bildirim süresine uyulmazsa, sözleşme o uzama yılı için kendiliğinden bir yıl daha uzar. Kiraya veren, bir sonraki uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yeniden bildirimde bulunarak hakkını kullanmaya çalışabilir. Bu nedenle bildirimlerin takvimde işaretlenmesi ve süresinde gönderilmesi, kiraya verenler için önemli bir organizasyon gerektirir.

Bu Hakkın Diğer Tahliye Sebepleriyle Karşılaştırılması

On yıllık uzama süresine dayalı tahliye, ihtiyaç veya tahliye taahhüdü gibi diğer sebeplerden farklı olarak, kiraya verenin herhangi bir gerekçe göstermesini gerektirmez. Bu, kanunun kiraya verene tanıdığı en geniş kapsamlı ve gerekçesiz sona erdirme hakkıdır; ancak yalnızca belirli süreli sözleşmeler ve on yılı dolduran uzama dönemleri için geçerlidir.

On Yıllık Sürenin Ticari Kiralarda Önemi

İşyeri kiralarında on yıllık uzama süresi kuralı, özellikle uzun yıllardır aynı adreste faaliyet gösteren işletmeler için hayati önem taşır. Bir işletmenin, aynı lokasyonda on yılı aşkın süredir faaliyet göstermesi hâlinde, kiraya verenin bu hakkı kullanması işletmenin taşınma maliyeti, müşteri kaybı gibi ciddi ekonomik sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle uzun süreli ticari kiracıların, sözleşme sürelerini ve olası fesih ihtimallerini önceden planlaması, ticari sürekliliğin sağlanması açısından önerilir.

Bu Hakkın Kötüye Kullanılamayacağı Durumlar

On yıllık uzama süresine dayalı tahliye hakkı sebep gösterilmeksizin kullanılabilse de, bu hakkın dürüstlük kuralına aykırı biçimde, örneğin başka bir haksız amacı gizlemek için kullanılması hâlinde kiracı bu durumu savunma olarak ileri sürebilir. Ancak uygulamada bu hak, kanunda açıkça tanınmış istisnai bir yetki olduğundan, mahkemelerin bu tür itirazları kabul etme eşiği oldukça yüksektir.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Bu Hakkın Uygulanmaması

On yıllık uzama süresi kuralı yalnızca belirli süreli sözleşmeler için öngörülmüştür. Başlangıçtan itibaren belirsiz süreli olarak kurulan bir kira sözleşmesinde, kiraya veren bu özel hakka dayanamaz; bunun yerine genel fesih dönemi ve bildirim süresi kurallarına (TBK m. 328-330) göre hareket etmesi gerekir. Bu ayrım, sözleşmenin türünün doğru tespitinin neden bu kadar önemli olduğunu bir kez daha gösterir.

Sözleşme Süresinin Kısa Tutulmasının Etkisi

Bazı kiraya verenler, on yıllık sürenin daha hızlı dolmasını sağlamak amacıyla kısa süreli (örneğin bir yıllık) sözleşmeler tercih eder; ancak süre kısa olsun uzun olsun, kendiliğinden uzayan her yıl toplam hesaba dahil edildiğinden, on yıllık sürenin dolması için gereken takvim süresi değişmez. Bu nedenle sözleşme süresinin kısa tutulmasının, on yıllık sürenin dolmasını hızlandırmadığı bilinmelidir.

On Yıllık Sürenin Diğer Tahliye Sebepleriyle Birlikte Değerlendirilmesi

Kiraya veren, on yıllık sürenin henüz dolmadığı durumlarda dahi ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi diğer sebeplere dayanarak tahliye talep edebilir. Bu sebepler birbirinden bağımsızdır ve on yıllık sürenin dolmasını beklemek zorunlu değildir; her bir sebebin kendi şart ve süreleri ayrı ayrı değerlendirilir.

Uygulamada Sık Sorulan Bir Konu: Kiracı Değişikliği Süreyi Etkiler mi?

Kira sözleşmesinin devri hâlinde, on yıllık sürenin devralan yeni kiracı ile mi yeniden başlayacağı yoksa aynı sözleşme kapsamında hesaplanmaya devam mı edeceği tartışmalı bir konudur. Sözleşme aynı kalıp yalnızca taraf değiştiyse, kural olarak süre kesintiye uğramadan devam eder; zira on yıllık süre sözleşmeye bağlı bir kavramdır, kiracının kimliğine değil.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir işyeri, bir yıl süreli sözleşmeyle kiralanmış ve dokuz kez kendiliğinden uzayarak toplamda on yıla ulaşmıştır. Kiraya veren, onuncu uzama yılının bitiminden dört ay önce noter aracılığıyla bildirimde bulunmuş ve yılın sonunda herhangi bir sebep göstermeden dava açarak tahliye kararı almıştır. Kiracının, kiraya verenin sebep göstermesi gerektiği yönündeki itirazı, kanunun bu hâlde sebep aranmadığı gerekçesiyle mahkemece kabul edilmemiş ve dava kısa sürede sonuçlanmıştır.

Sonuç

On yıllık uzama süresi, kira ilişkilerinde kiraya verene tanınan istisnai ve güçlü bir haktır; ancak sürenin doğru hesaplanması ve üç aylık bildirimin zamanında yapılması şarttır. Sözleşmenizin kaç yıldır devam ettiğinin ve bildirim takviminin doğru hesaplanması, bu hakkın zamanında ve etkili biçimde kullanılmasını sağlar. Uzun süreli kira ilişkinizde bu hakkın kullanılabilirliğinin değerlendirilmesi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.