Sözlü Kira Sözleşmesi Geçerli midir? İspat Sorunları

Kira ilişkilerinin önemli bir kısmı, özellikle güven ilişkisine dayanan aile içi veya tanıdık kiralamalarda, herhangi bir yazılı sözleşme yapılmadan sözlü anlaşmayla kurulmaktadır. Bu durum sözleşmenin geçerliliğini etkilemese de, uyuşmazlık çıktığında ciddi ispat sorunlarına yol açabilmektedir.

Sözlü Kira Sözleşmesi Hukuken Geçerli midir?

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin kurulması için genel bir şekil şartı öngörülmemiştir. Bu nedenle taraflar arasında kira bedeli, kiralananın teslimi ve kullanım amacı konusunda sözlü olarak varılan anlaşma, hukuken geçerli bir kira sözleşmesi doğurur. Yazılı sözleşme yapılmamış olması, kira ilişkisinin varlığını veya sonuçlarını ortadan kaldırmaz.

İspat Yükü Kimdedir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun genel ilkeleri gereğince, bir hakkı iddia eden taraf o hakkın dayanağını ispatla yükümlüdür. Sözlü kira ilişkisinde kiracı olduğunu iddia eden kişi, kiralananı fiilen kullandığını ve kira bedeli ödediğini; kiraya veren ise alacaklı olduğu kira bedelini ispatlamak durumundadır. Belirli bir tutarın üzerindeki hukuki işlemlerde senetle ispat kuralı gündeme gelebileceğinden, tanık beyanı tek başına yeterli olmayabilir.

Hangi Deliller Kullanılabilir?

• Banka kayıtları: Düzenli olarak aynı kişiye yapılan ödemeler ve açıklama kısmındaki “kira” ibaresi güçlü bir delildir.
• Yazışmalar: SMS, WhatsApp veya e-posta yazışmaları taraflar arasındaki anlaşmanın içeriğini gösterebilir.
• Tanık beyanı: Kiralananın teslim edildiğine veya kullanıldığına ilişkin tanık beyanları destekleyici delil olarak değerlendirilir.
• Fiilî kullanım: Elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kiracı adına olması veya kiracının adresinin ikametgâh olarak kayıtlı olması fiilî kullanımı gösterir.

Yazılı Şeklin Zorunlu Olduğu İstisnai Haller

Kira sözleşmesinin kurulması şekle bağlı olmasa da, TBK m. 348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmak zorundadır. Aynı şekilde tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için de yazılı ve tarihli olması gerekir (TBK m. 352/1). Sözlü kira ilişkisi kurulmuş olsa bile, bu iki işlemin yazılı yapılması zorunludur.

Sözlü Kira İlişkisinde Alt Kira ve Devir Sorunları

Sözlü kurulan kira ilişkilerinde, kiracının kiralananı bir başkasına devretmesi veya alt kiraya vermesi durumunda da ispat güçlükleri yaşanabilir. Kiraya verenin bu devre veya alt kiraya rıza gösterip göstermediği, yazılı bir belge bulunmadığında yalnızca tanık beyanlarıyla ortaya konulmaya çalışılır. Bu belirsizlik, hem kiraya veren hem de devralan kişi açısından risk oluşturduğundan, alt kira veya devir gibi işlemlerin en azından kısa bir yazılı onayla belgelenmesi önerilir.

Sözlü Sözleşmede Kiralananın Ayıplı Tesliminin İspatı

Sözlü kira ilişkilerinde yalnızca kira bedeli değil, kiralananın hangi durumda teslim edildiği de ispat sorunu doğurabilir. Kiracı, kiralananın ayıplı teslim edildiğini iddia ettiğinde (TBK m. 304-305), bu iddiasını fotoğraf, tanık beyanı veya teslim anında düzenlenmiş bir tutanakla desteklemesi gerekir. Yazılı sözleşme yapılmamışsa dahi, taşınmazın teslim edildiği tarihte durumunu gösteren fotoğrafların çekilmesi ileride büyük fayda sağlar.

Uzun Süreli Sözlü Kira İlişkilerinde Risk Artışı

Sözlü kira ilişkisinin uzun süre devam etmesi, ispat sorununu daha da karmaşık hâle getirebilir. Zira zaman geçtikçe tanıkların hafızası zayıflayabilir, yazışmalar kaybolabilir veya taraflar arasındaki ilişkinin niteliği (kira mı, kullanım ödüncü mü) tartışmalı hâle gelebilir. Özellikle aile bireyleri veya yakın tanıdıklar arasında bedelsiz ya da sembolik bedelle yapılan kullanımlarda, ilişkinin kira sözleşmesi mi yoksa TBK m. 379 vd.’de düzenlenen kullanım ödüncü (ariyet) sözleşmesi mi olduğu ayrı bir uyuşmazlık konusu olabilir. Bu ayrım, tahliye ve tazminat taleplerinde uygulanacak hükümleri doğrudan etkiler.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir kiracı, akrabasına ait bir daireye sözlü anlaşmayla taşınmış ve kira bedelini her ay elden ödemiştir. Ödemelerin belgelenmemesi nedeniyle, kiraya veren daha sonra kira bedelinin ödenmediğini iddia etmiş ve tahliye talebinde bulunmuştur. Kiracının elinde ödeme yaptığına dair banka kaydı bulunmadığından, uyuşmazlık ancak tanık beyanları ve dolaylı delillerle çözülebilmiştir.

Sözlü Sözleşmenin Sonradan Yazılı Hâle Getirilmesi

Sözlü olarak başlayan bir kira ilişkisinin daha sonra yazılı bir sözleşmeyle güvence altına alınması her zaman mümkündür ve önerilir. Taraflar, o ana kadar sözlü olarak uygulanan şartları (kira bedeli, ödeme günü, güvence bedeli gibi) yazılı bir belgeye dökerek imzalayabilir. Bu durumda yazılı sözleşmenin, geçmişe dönük olarak ilişkinin başladığı tarihi de içerecek şekilde düzenlenmesi, kira yılı ve artış hesaplamalarındaki karışıklıkların önüne geçer.

Sözlü Kira İlişkisinde Tahliye Süreci

Sözlü kira ilişkisi devam ederken kiraya verenin tahliye talep etmesi gerektiğinde, dayanacağı sebep yine TBK m. 350-352’de sayılan sebeplerden biri olmalıdır. Ancak sözlü ilişkilerde tahliye taahhüdü gibi yazılı şekle bağlı araçlar bulunmadığından, kiraya verenin genellikle ihtiyaç veya temerrüt gibi sebeplere dayanması gerekir. Temerrüt nedeniyle tahliyede kiracıya gönderilecek otuz günlük ödeme ihtarının yazılı ve ispatlanabilir şekilde (noter kanalıyla) yapılması, sözlü ilişkinin taşıdığı belirsizliği bir ölçüde telafi eder.

Sözlü Kira İlişkisinde Depozito Uyuşmazlıkları

Sözlü kira ilişkilerinde en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri de depozito bedelinin tutarı ve verildiği konusundadır. Kanuna göre güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse kiraya verenin muvafakati olmadan çekilemeyecek bir hesapta tutulmalıdır; ancak sözlü ilişkilerde bu bedelin elden ve belgesiz teslim edilmesi sıkça görülür. Bu durumda depozitonun verildiğini ispat yükü kiracıya ait olduğundan, ödemenin banka kanalıyla yapılması veya en azından imzalı bir belge alınması büyük önem taşır.

Sonuç

Sözlü kira sözleşmesi hukuken geçerli olsa da, uyuşmazlık çıktığında tarafları zor bir ispat sürecine sokabilir. Mümkün olduğunca kısa da olsa yazılı bir sözleşme yapılması, ödemelerin banka kanalıyla gerçekleştirilmesi ve önemli işlemlerin (fesih, tahliye taahhüdü) yazılı şekilde belgelenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Kira ilişkinizle ilgili hukuki değerlendirme için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.