Şarta Bağlı Sözleşme Nasıl Çalışır? Geciktirici ve Bozucu Koşul, Askıda Kalan Süreç ve Yasak Koşullar

“Kredi çıkarsa daireyi alacağım”, “imar izni alınırsa arsa satışı yapılacak”, “proje onaylanırsa ortaklık başlayacak” gibi ifadeler, sözleşmelerde çok kullanılır. Bu ifadelerin hukuki adı koşuldur ve sözleşmenin geçerliliğini, hüküm ifade etmesini veya sona ermesini belirsiz bir olaya bağlar. Koşullu sözleşmelerde taraflar, koşul gerçekleşene kadar belirsizlik içinde beklerken bir yandan da haklarını korumak zorundadır. Türk Borçlar Kanunu m. 170-176, bu belirsiz dönemin kurallarını ve koşulun türlerini düzenler. Bu yazıda geciktirici ve bozucu koşulu, askıda kalma dönemindeki hak ve yükümlülükleri, koşulun engellenmesi ve yasak koşulları anlatıyoruz. Sözleşmenin kurulmasına ilişkin genel kurallar için sözleşme nasıl kurulur icap ve kabul yazısına da bakabilirsiniz.

Koşul Kavramı

Koşul, sözleşmenin hükümlerinin doğması veya sona ermesi bakımından gerçekleşip gerçekleşmeyeceği belirsiz bir olaya bağlanmasıdır. Koşulun temel özellikleri şunlardır: olay gelecekte gerçekleşebilecek olmalıdır; gerçekleşip gerçekleşmeyeceği kesin olmamalıdır (kesin gerçekleşecek olay süredir, koşul değildir); taraflarca sözleşmeye bilinçli olarak konulmuş olmalıdır. Koşul, hukuki işlemin tamamını kapsayabileceği gibi yalnız bir kısmına da ilişkin olabilir. Koşulun gerçekleşmesi, tarafların iradesine bağlı olabildiği gibi üçüncü kişilerin davranışlarına veya doğa olaylarına da bağlı olabilir.

Geciktirici Koşul (TBK m. 170)

TBK m. 170/1’e göre bir sözleşmenin hüküm ifade etmesi, gerçekleşip gerçekleşmeyeceği bilinmeyen bir olguya bırakılmışsa, sözleşme geciktirici koşula bağlanmış olur. Aksi kararlaştırılmamışsa, geciktirici koşula bağlı sözleşme, ancak koşulun gerçekleştiği andan başlayarak hüküm ifade eder. Örneğin “alıcının kredisi onaylanırsa satış geçerli olacaktır” kaydında, kredi onaylanıncaya kadar sözleşmenin ifa borçları doğmaz. Kredi onaylandığı anda satış sözleşmesi hüküm doğurmaya başlar. Geciktirici koşul gerçekleşmezse, sözleşme hiçbir zaman hüküm ifade etmez ve taraflar borçlanmamış olur.

Bozucu Koşul (TBK m. 173)

TBK m. 173’e göre sona ermesi önceden gerçekleşip gerçekleşmeyeceği bilinmeyen bir olguya bırakılan sözleşme, bozucu koşula bağlanmış olur. Bozucu koşula bağlanmış sözleşmenin hükümleri, koşulun gerçekleştiği anda ortadan kalkar. Aksi kararlaştırılmadıkça veya işin niteliğinden anlaşılmadıkça sona erme, geçmişe etkili olmaz. Yani bozucu koşulda sözleşme baştan itibaren hüküm doğurur; koşul gerçekleştiğinde geleceğe yönelik olarak sona erer. Örneğin “kiracı işyeri ruhsatını alamazsa kira sözleşmesi sona erer” hükmünde sözleşme başlangıçtan itibaren geçerlidir ve ruhsat alınamadığı anda sona erer. Kiracının işyeri ruhsatı alamaması konusunda kiracının işyeri ruhsatı alamaması ve sözleşmenin akıbeti yazısına bakabilirsiniz. Geçmişe etkili sona erme için tarafların açıkça anlaşması veya işin niteliğinin bunu gerektirmesi lazımdır.

Koşulun Askıda Olduğu Dönemde Hak ve Yükümlülükler (TBK m. 171-172)

Koşul gerçekleşinceye kadar geçen süre “askıda kalma” (pendente conditione) dönemidir ve bu dönemde tarafların durumları özel kurallara bağlanmıştır:

• Borçlunun yükümlülüğü: Koşul gerçekleşinceye kadar borçlu, borcun gereği gibi ifasını engelleyecek her türlü davranıştan kaçınmakla yükümlüdür (m. 171/1). Örneğin bir taşınmazın satışı geciktirici koşula bağlanmışsa, satıcı koşul gerçekleşmeden taşınmazı başkasına devredemez veya taşınmaza değerini düşürecek şekilde müdahale edemez.
• Alacaklının koruma hakkı: Koşula bağlı hakkı tehlikeye düşürülen alacaklı, alacağı koşula bağlı olmayan alacaklıların haklarını korumak üzere başvurabilecekleri önlemleri alabilir (m. 171/2). Bu, ihtiyati tedbir, tapuya şerh gibi koruma yollarını kapsayabilir.
• Tasarrufların geçersizliği: Koşulun gerçekleşmesinden önce yapılan tasarruflar, koşulun hükümlerini zedelediği oranda geçersiz olur (m. 171/3). Örneğin koşula bağlı satış varken satıcı taşınmazı üçüncü kişiye devretmişse, bu devir koşulun sonuçlarına aykırı olduğu ölçüde geçersiz sayılır.

Koşul Gerçekleşinceye Kadar Elde Edilen Yararlar (TBK m. 172)

Borcun konusunu oluşturan şey, koşulun gerçekleşmesinden önce kendisine verilen alacaklı, koşul gerçekleşirse, koşulun gerçekleşmesine kadar elde ettiği yararların sahibi olur. Koşul gerçekleşmezse alacaklı, elde ettiği yararları geri vermekle yükümlüdür. Bu hüküm, malın koşulun gerçekleşmesinden önce teslim edildiği hallerde önemlidir. Örneğin geciktirici koşullu bir satışta mal alıcıya erken teslim edilmiş ve alıcı bu malı kullanarak gelir elde etmişse; koşul gerçekleşirse bu gelir alıcıda kalır, gerçekleşmezse iade edilir. Bu kural, taraflar arasındaki adil dengeyi korur.

Mirasçıların Koşulu Yerine Getirmesi (TBK m. 174)

Koşul, taraflardan birinin bizzat yerine getirmesi gerekli bir davranış değilse, o tarafın ölümü hâlinde mirasçısı onun yerine geçebilir. Yani koşulun yerine getirilmesi kişisel bir davranış gerektirmiyorsa, ölüm halinde mirasçılar koşulu yerine getirebilir. Kişiye sıkı sıkıya bağlı koşullar (örneğin bir sanatçının belirli bir eseri bizzat yapması) ise mirasçılar tarafından yerine getirilemez.

Dürüstlük Kurallarına Aykırı Engelleme (TBK m. 175)

TBK m. 175’e göre taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesine dürüstlük kurallarına aykırı olarak engel olursa, koşul gerçekleşmiş sayılır. Taraflardan biri, koşulun gerçekleşmesini dürüstlük kurallarına aykırı biçimde sağlarsa, koşul gerçekleşmemiş sayılır. Bu hükümlerin amacı, koşulun taraflarca haksız yere manipüle edilmesini önlemektir. Örneğin “kredi çıkarsa alacağım” diyen alıcı, kredi başvurusunu bilerek yapmayarak koşulun gerçekleşmesini engellerse, koşul gerçekleşmiş sayılır ve sözleşmeyle bağlanır. Aynı şekilde, satıcı koşulun gerçekleşmesi için hile yaparak (örneğin sahte belge ile izin alarak) koşulu sağlarsa, koşul gerçekleşmemiş sayılır. Bu hükümler, dürüstlük kuralının somut bir uygulamasıdır. Dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması için dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yazısına bakabilirsiniz.

Yasak Koşullar (TBK m. 176)

Koşul, hukuka veya ahlaka aykırı bir yapma veya yapmama fiilini sağlamak amacıyla konulmuşsa, bu koşula bağlı hukuki işlem kesin olarak hükümsüzdür. Örneğin bir kişinin evlenmeyeceği veya belirli bir suçu işleyeceği koşuluyla yapılan bir taahhüt, hukuka ve ahlaka aykırı bir davranışı sağlamaya yönelik koşula bağlıdır ve kesin hükümsüzdür. Bu düzenleme, koşulun kişilerin temel hak ve özgürlüklerini aşırı biçimde kısıtlamasını veya suç işlenmesini teşvik etmesini engeller. Kesin hükümsüzlüğün genel esasları için sözleşmelerde kesin hükümsüzlük sebepleri yazısı yol göstericidir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan Koşullar

• Kredi şartı: “Kredi onaylanırsa satış yapılacaktır.”
• İzin ve ruhsat şartı: “İmar izni veya işyeri ruhsatı alınırsa sözleşme başlayacaktır.”
• Proje onayı: “Yönetim kurulu onaylarsa ortaklık kurulacaktır.”
• Rekabet ve yatırım koşulları: “Belirli bir satış hedefi tutturulursa ek bedel ödenecektir.”
• Bozucu koşullar: “Alıcı belirli tarihe kadar ödeme yapmazsa sözleşme kendiliğinden sona erer.”

Bu tür hükümlerde koşulun net, ölçülebilir ve süreli olması önemlidir.

Sözleşme Hazırlarken Dikkat Edilecekler

Koşullu sözleşme hazırlarken şu noktaları düzenleyin:

• Koşulun ne olduğunu açık ve ölçülebilir biçimde yazın,
• Koşulun gerçekleşmesi için son tarih belirleyin ve tarih geçerse sonuçları düzenleyin,
• Koşulun gerçekleşip gerçekleşmediğine kimin karar vereceğini belirleyin,
• Askıda kalma dönemindeki yükümlülükleri (taşınmazı devretmeme, koruma) yazın,
• Koşul gerçekleşmezse verilen edimlerin iadesini düzenleyin,
• Şekil şartına tabi işlemlerde koşulun da şekle uygun yazıldığından emin olun.

Sık Yapılan Hatalar

• Belirsiz ve ölçülemez koşul yazmak,
• Koşulun gerçekleşme süresini belirlememek,
• Askıda kalma döneminde koşullu hakkı ihlal eden tasarruflarda bulunmak,
• Koşulun gerçekleşmesini kendi lehine haksızca engellemek,
• Geciktirici ve bozucu koşulu karıştırmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kişi, dükkânı, alıcının banka kredisi onaylanması koşuluyla satar. Kredi onaylanıncaya kadar alıcı bedeli ödemez, satıcı da dükkânı başkasına devretmez. Alıcı, kredi başvurusunu bilerek geciktirir ve kredi verilmesini engellerse, dürüstlük kuralına aykırı engelleme nedeniyle koşul gerçekleşmiş sayılır ve alıcı satışla bağlı olur. Kredi gerçekten onaylanmazsa geciktirici koşul gerçekleşmediği için sözleşme hüküm doğurmaz ve verilen edimler iade edilir.

Sonuç

Geciktirici koşulda sözleşme koşulun gerçekleşmesiyle hüküm doğurur, bozucu koşulda ise koşulun gerçekleşmesiyle sona erer. Askıda kalma döneminde taraflar birbirlerinin haklarını tehlikeye düşürmemeli; koşulun dürüstlük kurallarına aykırı engellenmesi veya sağlanması sonuçsuz bırakılmalıdır. Koşullu sözleşmenizin hazırlanması veya uyuşmazlığı için borçlar hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.