Tapu Planı ile Arazideki Sınır İşaretleri Tutmuyorsa Hangisi Geçerlidir? (TMK 719-720)

Bir arazinin gerçek sınırının nereden geçtiği sorusu, ilk bakışta basit görünse de, çoğu komşuluk uyuşmazlığının merkezinde yer alır. Yıllar önce örülen bir duvarın tapuya göre komşu arsaya taştığı, çitin sınırın ötesine yerleştirildiği ya da kadastro paftasındaki ölçünün arazideki durumla örtüşmediği durumlarla sık karşılaşılır. Böyle bir uyuşmazlıkta hangi ölçütün esas alınacağı önemlidir: tapu planı mı, arazideki fiili işaretler mi? Türk Medeni Kanunu’nun 719. maddesi bu konuda net bir kural koyar. Bu yazıda sınırın nasıl belirlendiğini, kuralın istisnasını ve sınır belirleme yükümlülüğünü anlatıyoruz.

Sınırın Belirlenmesi: İki Ölçüt

TMK m. 719/1’e göre taşınmazın sınırları, tapu planları ve arz üzerindeki sınır işaretleriyle belirlenir. Yani hem kadastro ve tapu planı hem de arazideki işaretler (taş, kazık, duvar, çit gibi) sınırın belirlenmesinde birlikte değerlendirilir. Normal durumda bu iki ölçüt birbirini destekler: planda gösterilen sınır arazide de işaretlenmiştir. Ancak bazı hallerde uyumsuzluk ortaya çıkar: ölçüm hatası, taşınmaz işaretlerin yerinden oynatılması, eski duvarların yanlış yerde bulunması veya tapu planının hatalı hazırlanması gibi sebeplerle plan ile arazi arasında fark oluşur. İşte bu noktada kanun, hangi ölçütün üstün olduğunu açıkça belirtir.

Tutmama Halinde Plan Esastır

TMK m. 719/2’ye göre tapu planları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plandaki sınırdır. Bu kural, tapu sicilinin güvenilirliğini korur: hukuki sınır, kadastro ve tapu planına göre belirlenir; fiilen konulmuş bir çit veya duvar bu planı değiştirmez. Örneğin bir malik, tapu planında 20 metre genişlikte gösterilen arsasının duvarını 19 metrede örmüşse, hukuken arsasının genişliği yine 20 metredir; komşusu fazla kısmı kullanıyorsa elatma söz konusu olur. Bu ilke, güvence sağlayan bir kuraldır ancak uygulamada tapu planının doğruluğu ve güncelliği tartışma konusu olabilir. Kadastro tespitine karşı süresinde dava açılmadıysa plan kesinleşmiş olur. Kadastro sonrası yapılan itirazlar için kadastro tespitine itiraz yazısı ve sınır tespiti ve kadastro davaları yazısı bilgi verir.

Heyelan Bölgesi İstisnası

Kanun, plan esası kuralına bir istisna getirir: bu kural, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz (TMK m. 719/2 son cümle). Heyelan, arazinin kayması nedeniyle taşınmazın fiziksel konumunun değişmesine yol açtığından, tapu planındaki sınırın arazideki gerçek duruma uymaması doğaldır. Bu nedenle böyle bölgelerde planın kesin olarak esas alınması adil olmaz. Arazi kayması ve sınıra etkisi hakkında Medeni Kanun’un 709 ila 711. maddelerinde ayrı hükümler bulunur: arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez, sınır kayma nedeniyle gerçeği yansıtmıyorsa ilgili taşınmaz maliki sınırın düzeltilmesini isteyebilir. Bu özel durumda önemli olan, kaymanın yetkili makamlarca belirlenmiş olmasıdır.

Sınır Belirleme Yükümlülüğü

TMK m. 720’ye göre her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu planlarının düzeltilmesine veya arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür. Yani komşuların karşılıklı bir yükümlülüğü vardır: sınır belirsizse, komşusunun talebi üzerine bu belirsizliğin giderilmesine yardımcı olmak. Uygulamada bu, harita mühendisi veya kadastro müdürlüğü aracılığıyla yeniden ölçüm yapılması, sınır taşlarının yerleştirilmesi veya gerekli belgelerin paylaşılması anlamına gelir. Katkıda bulunmayan komşu, mahkeme kararıyla zorlanabilir. Masraflar genellikle talep eden veya yararlanan taraflar arasında paylaşılır (TMK m. 750). Bu süreçte yeniden ölçüm masrafı yerine mahkeme ve bilirkişi yoluna gitmek de mümkündür.

Sınırlıklar Üzerinde Paylı Mülkiyet

TMK m. 721’e göre iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe her iki komşunun paylı malı sayılır. Bu karine, sınır üzerindeki yapıların ortak olduğunu varsayar. Dolayısıyla bir komşu, ortak sınır duvarını tek başına yıkamaz, değiştiremez veya keyfi biçimde kaldıramaz. Sınırlığın bakım ve yenileme giderleri de kural olarak paylaşılır; her arazi maliki taşınmazının sınırlıklarla çevrilmesi için yapılan giderleri karşılar (m. 749). Ayrıntı için komşu duvarı ve bahçe sınırı uyuşmazlığı yazısına bakabilirsiniz. Karine aksi ispatla çürütülebilir; örneğin duvarın tamamen bir tarafın arazisinde inşa edildiği ispatlanırsa, o tarafın mülkü sayılabilir.

Sınırın Aşılması: Taşkın Yapılar

Uyuşmazlık çoğu zaman sınırın aşılmasından doğar: bir komşunun yapısı diğerinin arazisine taşmıştır. TMK m. 725’e göre bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahipse, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Böyle bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği ve durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. Bu düzenlemeler taşkın yapılar bakımından ayrıntılı çözüm sunar. Konuyu daha geniş biçimde taşkın yapı ve hukuki sonuçları yazısında ele almıştık.

Uyuşmazlık Çözüm Yolları

Sınır uyuşmazlığında başvurulabilecek yollar şunlardır: komşu ile anlaşarak ortak ölçüm yaptırmak, tapu ve kadastro müdürlüğünden sınır kontrolü talep etmek, gerekirse mahkemede sınır tespiti veya tapu kaydının düzeltilmesi davası açmak, taşkınlık varsa elatmanın önlenmesi ve kal davası açmak. Tapu sicilindeki hataların giderilmesi için tapu sicilinin düzeltilmesi davası yazısı yol göstericidir. Mahkeme, keşif yaparak bilirkişi ve harita mühendisi raporuyla sınırı belirler. Bu süreçte tapu ve kadastro belgeleri, eski hava fotoğrafları, ifraz ve tevhit işlemleri ve zilyetlik durumu önem taşır. Zilyetliğin hukuki etkisi için zilyetliğin korunması yazısına göz atabilirsiniz.

Ölçüm ve Belge Toplama

Sınır uyuşmazlığında kanıtların toplanması çok önemlidir: tapu senedi ve kadastro paftası, imar durum belgesi ve vaziyet planı, önceki ifraz veya tevhit işlemlerine ait belgeler, aplikasyon ve ölçüm raporları, eski fotoğraflar ve tanık beyanları. Lisanslı harita mühendisi tarafından yapılan ölçüm, arazideki fiili durumun net bir haritasını sunar. Bu ölçüm mahkemede bilirkişi raporuyla desteklendiğinde, taraf iddialarını somutlaştırır. Ölçüm öncesinde komşuya bilgi vermek, gerginliği azaltır.

Sık Yapılan Hatalar

• Ölçüm yaptırmadan duvar veya çit inşa etmek,
• Fiili sınıra güvenerek tapu planını göz ardı etmek,
• Komşunun sınır belirleme talebini yanıtsız bırakmak,
• Ortak sınır duvarını tek başına yıkmak,
• Taşkınlığa onbeş gün içinde itiraz etmeyi unutmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. İki bitişik arsa sahibi, aralarındaki duvarın tapu sınırından birkaç metre içeride kaldığını fark eder. Harita mühendisi ölçümü, duvarın bir tarafın arsasına yaklaşık bir metre taştığını gösterir. Tapu planı ile arazi işaretleri tutmadığı için plandaki sınır esas alınır. Taraflar anlaşarak duvarın kaydırılmasına karar verir; anlaşamasalardı, mahkemede sınır tespiti ve elatmanın önlenmesi davası açılabilirdi.

Sonuç

Taşınmaz sınırları tapu planları ve arazideki işaretlerle belirlenir; uyumsuzlukta asıl olan plandaki sınırdır. Heyelan bölgesi istisnası saklıdır. Komşuların sınır belirleme yükümlülüğü ve sınırlıklar üzerindeki paylı mülkiyet karinesi de bu çerçevenin parçalarıdır. Sınır uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.