Yönetim Planı Değişikliği Hangi Oy Çoğunluğuyla Yapılır?

Yönetim planı, bir binadaki kullanım şeklini, yönetici ve denetçilerin görevlerini, ortak gider paylaşımını ve pek çok başka konuyu düzenleyen, kat maliklerini bağlayan temel belgedir. Zaman içinde ihtiyaçların değişmesi, yönetim planında değişiklik yapılmasını gerektirebilir. Bu yazıda yönetim planı değişikliğinin hangi çoğunlukla yapılabileceği ele alınmaktadır.

Yönetim Planının Hukuki Niteliği

Yönetim planı, kat malikleri arasında bir çeşit iç sözleşme (kurucu belge) niteliğindedir ve tapu kütüğüne tescil edilerek hem mevcut hem de sonradan bağımsız bölüm satın alacak kişiler için bağlayıcı hâle gelir. Yönetim planının bağlayıcılığına ilişkin genel esaslar yönetim planı nedir ve bağlayıcılığı yazısında ele alınmıştır.

Değişiklik İçin Gerekli Çoğunluk: Beşte Dört

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 28 uyarınca yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından en az beşte dördünün onayı gerekir. Bu nitelikli çoğunluk şartı, yönetim planının keyfi biçimde ve azınlığın aleyhine değiştirilmesini önlemeyi amaçlar. Olağan kararlarda aranan salt çoğunlukla bu nitelikli çoğunluk arasındaki fark için kat mülkiyetinde oy hakkı ve çoğunluk yazısına bakılabilir.

Değişikliğin Şekli ve Tescili

Yönetim planı değişikliği, kat malikleri kurulunda gerekli çoğunlukla alınan bir kararla veya kat maliklerinin bu yönde imzaladıkları bir belgeyle gerçekleştirilebilir. Değişikliğin geçerli sayılabilmesi ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için, kararın tapu sicil müdürlüğüne bildirilerek kat mülkiyeti kütüğüne işlenmesi gerekir.

Muhalif Kalan Malikin Durumu

Gerekli çoğunlukla alınan yönetim planı değişikliği, karara katılmayan veya muhalif oy kullanan kat maliklerini de bağlar. Ancak bu malikler, değişikliğin kanuna, ana yapının niteliğine veya iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu düşünüyorlarsa, kararın öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre içinde iptal davası açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin genel esaslar kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısında yer almaktadır.

Hangi Konular Yönetim Planında Düzenlenebilir?

Yönetim planında düzenlenebilecek başlıca konular arasında yöneticinin görev ve yetkileri, ortak gider ve avansların hesaplanma usulü, ortak yerlerin kullanım şekli, bağımsız bölümlerin kullanım amacının sınırlandırılması (örneğin belirli bir bölümün yalnızca konut olarak kullanılabileceğine dair hükümler) sayılabilir.

Kanuna Aykırı Yönetim Planı Hükümlerinin Geçersizliği

Yönetim planı, kat maliklerinin serbestçe düzenleyebileceği bir belge olmakla birlikte, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırı hükümler içeremez. Örneğin arsa paylarının kanuna aykırı biçimde belirlenmesini öngören veya kanunda düzenlenmiş bir hakkı (örneğin ortaklığın giderilmesini isteme hakkını) tamamen ortadan kaldıran hükümler geçersiz sayılabilir.

Değişikliğin Yeni Malikleri Bağlaması

Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikleri, tapu kütüğüne tescil edildiği için, değişiklik sonrasında binada bağımsız bölüm satın alan yeni malikleri de otomatik olarak bağlar. Bu nedenle taşınmaz alımı öncesinde güncel yönetim planının incelenmesi, alıcının hangi kısıtlamalara tabi olacağını önceden bilmesi açısından önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir apartmanda kat malikleri, ortak alanların kullanım şeklini değiştirmek amacıyla yönetim planında değişiklik yapmak istemiştir. Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından beşte dördünden fazlası bu değişikliği onaylamış, karar tapu sicil müdürlüğüne bildirilerek kütüğe işlenmiştir. Değişikliğe katılmayan bir malik, değişikliğin kendi bağımsız bölümünün kullanım hakkını aşırı ölçüde kısıtladığını ileri sürerek iptal davası açmıştır.

Toplu Yapılarda Farklı Nisap

Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği, olağan kat mülkiyetinden farklı bir usule tabidir: toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin sayısı bakımından salt çoğunluğunun onayı yeterlidir; beşte dörtlük nisap aranmaz. Bu kolaylık, büyük ölçekli sitelerde yönetim planının güncellenmesini pratik hâle getirmek için özel olarak öngörülmüştür.

Değişikliğin Geriye Etkili Olamaması

Yönetim planında yapılan bir değişiklik, kural olarak yalnızca değişiklik tarihinden sonraki ilişkileri düzenler; geçmişte doğmuş ve kesinleşmiş hak ve borçları geriye dönük olarak ortadan kaldırmaz. Örneğin geçmiş dönemlere ait aidat borçları, yeni yönetim planındaki farklı bir hesaplama yöntemine göre yeniden hesaplanamaz; bu tür değişiklikler ancak ileriye dönük olarak uygulanır.

Değişiklik Öncesi Hazırlık Sürecinin Önemi

Beşte dörtlük yüksek nisap gerektiren bir yönetim planı değişikliği teklif edilecekse, resmi toplantı öncesinde kat maliklerinin görüşlerinin alınması ve mümkünse mutabakat sağlanması, toplantı gününde gerekli çoğunluğun sağlanamaması riskini azaltır. Değişiklik taslağının önceden yazılı olarak tüm maliklere dağıtılması da, toplantıda sağlıklı bir tartışma ve oylama yapılmasına katkı sağlar.

Yeni Yapılan Binalarda Yönetim Planının İlk Hazırlanması

Yeni inşa edilen bir binada yönetim planı, kural olarak ilk kat mülkiyeti kurulurken malik veya müteahhit tarafından hazırlanır ve tapu siciline tescil edilir. Bu ilk yönetim planı, sonradan bağımsız bölüm satın alan tüm malikleri bağlar; malikler, yönetim planını beğenmeseler dahi ancak kanunda öngörülen nitelikli çoğunlukla değişiklik yaparak revize edebilir.

Yönetim Planı ile Kat Malikleri Kurulu Kararı Arasındaki Fark

Yönetim planında değişiklik yapılması ile kat malikleri kurulunun aldığı olağan bir karar arasında önemli bir fark vardır: olağan kararlar genellikle o toplantıya özgü ve dönemsel konuları düzenlerken, yönetim planı değişikliği kalıcı ve genel nitelikte kurallar koyar. Bu nedenle yönetim planı değişikliği için daha yüksek bir çoğunluk (beşte dört) aranırken, olağan kararlarda salt çoğunluk yeterli görülür.

Yönetim Planı Değişikliğinin Yürürlüğe Girme Anı

Yönetim planı değişikliği, gerekli çoğunlukla karar alınıp tapu kütüğüne işlendiği andan itibaren yürürlüğe girer ve tüm kat maliklerini bağlar. Tescilden önceki dönemde eski yönetim planı hükümleri geçerliliğini korur; bu nedenle değişikliğin ne zaman yürürlüğe gireceği konusunda kat malikleri arasında belirsizlik yaşanmaması için tescil tarihinin yönetim tarafından tüm maliklere duyurulması önerilir.

Değişiklik Teklifinin Önceden Duyurulması

Yönetim planı değişikliği gündeme geldiğinde, teklifin metninin toplantı öncesinde tüm kat maliklerine yazılı olarak duyurulması, hem katılımı artırır hem de sonradan “haberim yoktu” itirazlarının önüne geçer. Bu uygulama kanunda zorunlu tutulmasa da, kararın sağlam bir zeminde alınmasını sağlayan iyi bir yönetim pratiğidir.

Sonuç

Yönetim planı değişikliği, kat mülkiyetindeki ortak yaşamın kurallarını güncel ihtiyaçlara uyarlamak için önemli bir araçtır; ancak kanunun öngördüğü nitelikli çoğunluk şartına ve tescil usulüne dikkatle uyulması gerekir. Gayrimenkul hukuku kapsamında yönetim planı hazırlığı ve değişikliklerine ilişkin sorularınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.