Taşınmaz Bağışlanmasında Şekil ve Dönme Şartları

Bir taşınmazın karşılıksız olarak başkasına devredilmesi, yani bağışlanması, kanunda özel şekil şartlarına ve bazı geri alma imkânlarına bağlanmıştır. Bu yazıda taşınmaz bağışlamasının şekil şartları ve bağışlayanın dönme hakları ele alınmaktadır.

Bağışlama Sözleşmesinin Tanımı

Türk Borçlar Kanunu m. 285 uyarınca bağışlama sözleşmesi, bağışlayanın, sağlararası sonuç doğurmak üzere, malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak bir kazandırma yapmayı üstlendiği sözleşmedir. Taşınmazlarda bu kazandırma, mülkiyetin devri şeklinde gerçekleşir.

Bağışlama Sözü Vermede Resmi Şekil Zorunluluğu

TBK m. 288 uyarınca, bir taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki bir ayni hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği, ancak resmi şekilde yapılmasına bağlıdır. Uygulamada bu resmi şekil, tapu sicil müdürlüğünde düzenlenen resmi senetle sağlanır. Şekle uyulmadan yapılan bağışlama sözü, kural olarak geçersizdir.

Elden (Doğrudan) Bağışlamanın Durumu

Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bir bağışlama sözü, bağışlayan tarafından fiilen yerine getirilirse (yani taşınmaz fiilen devredilirse) elden bağışlama hükmünde değerlendirilebilir. Ancak taşınmazlarda mülkiyetin devri zaten tescil ile gerçekleştiğinden, resmi senetle yapılan tescil işlemi bu şekil şartını da fiilen sağlamış olur.

Koşullu ve Yüklemeli Bağışlama

Bağışlama, bir koşula bağlanarak yapılabilir; örneğin taşınmazın belirli bir amaçla kullanılması şartıyla bağışlanması mümkündür. Ayrıca bağışlayan, bağışlamasına bir yükleme koyabilir; bağışlanan, yüklemeyi yerine getirmekle yükümlü olur. Yüklemenin yerine getirilmemesi, bağışlayana bağışlamayı geri alma hakkı tanıyabilir.

Bağışlayana Dönme Koşulu

TBK m. 292 uyarınca bağışlayan, bağışlananın kendisinden önce ölmesi hâlinde bağışlama konusunun kendisine geri dönmesi koşulunu koyabilir. Bağışlama konusu taşınmaz ise, bu dönme koşulu tapu siciline şerh verilebilir; böylece koşul, taşınmazı sonradan edinecek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir.

Bağışlamanın Geri Alınabileceği Hâller

TBK m. 295 uyarınca bağışlayan, aşağıdaki durumlardan biri gerçekleştiğinde bağışlamayı geri alabilir ve bağışlananın istem tarihindeki zenginleşmesi ölçüsünde iadeyi talep edebilir:

• Bağışlananın, bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemesi
• Bağışlananın, bağışlayana veya ailesine karşı kanundan doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması
• Yüklemeli bağışlamada, bağışlananın haklı bir sebep olmaksızın yüklemeyi yerine getirmemesi

Henüz Yerine Getirilmemiş Bağışlama Sözünden Dönme

TBK m. 296 uyarınca, bağışlama sözü veren kişi, elden bağışlamada geçerli olan geri alma sebeplerine ek olarak, mali durumunun sonradan olağanüstü ağırlaşması veya yeni aile yükümlülükleri doğması hâllerinde de henüz yerine getirmediği bağışlama sözünden dönebilir ve ifadan kaçınabilir.

Mirasçıların Tenkis Hakkıyla İlişkisi

Bağışlayanın vefatından sonra, saklı paylı mirasçılar, kendilerine düşen yasal payın bağışlama nedeniyle ihlal edildiğini ileri sürerek tenkis davası açabilir. Bu dava, bağışlamanın geçerliliğini değil, saklı payı aşan kısmın mirasçılara iadesini amaçlar. Bu konu, mirasta taşınmaz paylaşımıyla yakından ilgilidir; genel esaslar mirasta taşınmaz paylaşımı ve taksim sözleşmesi yazısında ele alınmıştır.

Bağışlamanın Vergisel Boyutu

Taşınmaz bağışlaması, veraset ve intikal vergisi kapsamında değerlendirilir ve bağışlanan taşınmazın değeri üzerinden belirli oranlarda vergi ödenmesi gerekir. Bu vergi yükümlülüğü, bağışlama işleminin tapuda gerçekleştirilmesinden önce veya belirli bir süre içinde beyan edilerek yerine getirilmelidir; aksi hâlde gecikme faizi ve cezai yaptırımlarla karşılaşılabilir.

Bağışlamanın Alacaklılardan Mal Kaçırma Amacıyla Yapılması

Bir kişinin, alacaklılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını bağışlaması hâlinde, zarar gören alacaklılar bu bağışlama işlemine karşı tasarrufun iptali davası açabilir. Bu dava, borçlunun alacaklıdan mal kaçırma kastıyla yaptığı işlemlerin geçersiz sayılmasını ve taşınmazın icra takibine konu edilebilmesini sağlar.

Eşler Arasında Yapılan Bağışlamanın Özellikleri

Eşler arasında yapılan taşınmaz bağışlaması da genel şekil şartlarına tabidir; ancak mal rejimi tasfiyesi gündeme geldiğinde, bir eşin diğerine yaptığı bağışlamalar, katkı payı ve katılma alacağı hesaplamalarında ayrıca dikkate alınabilir. Bu nedenle eşler arası bağışlamalarda, işlemin gerçek bir bağışlama mı yoksa mal rejimi kapsamında bir paylaşım mı olduğunun net şekilde ortaya konması önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir kişi, torununa bir taşınmazını bağışlamış ve bağışlamaya, torunun kendisinden önce vefat etmesi hâlinde taşınmazın kendisine geri döneceği koşulunu koymuş ve bu koşulu tapu siciline şerh vermiştir. Yıllar sonra torun vefat edince, bağışlayan bu şerhe dayanarak taşınmazın kendisine iadesini talep etmiş ve talebi kabul görmüştür.

Bağışlamanın Tenkise Tabi Olması

Bir mirasbırakanın hayattayken yaptığı taşınmaz bağışlamaları, mirasçıların saklı paylarını zedeliyorsa, mirasbırakanın ölümünden sonra saklı paylı mirasçılar tarafından tenkis davasına konu edilebilir. Bu nedenle özellikle ileri yaştaki maliklerin yaptığı büyük değerli bağışlamalarda, ileride diğer mirasçılar tarafından tenkis talebiyle karşılaşma ihtimali göz önünde bulundurulmalı ve mümkünse bu konuda aile içi şeffaflık sağlanmalıdır.

Bağışlamanın Tapuya Tescili

Taşınmaz bağışlaması, tapu sicil müdürlüğünde resmi senetle yapıldıktan sonra tapu kütüğüne tescil edilerek tamamlanır. Tescil öncesinde yalnızca resmi senet düzenlenmiş olması, mülkiyetin geçmesi için tek başına yeterli değildir; tescil ilkesi gereği mülkiyetin bağışlanana geçmesi ancak tescille gerçekleşir.

Bağışlamanın İvazlı İşlemlerle Karşılaştırılması

Bağışlama, karşılıksız bir kazandırma olması bakımından satış gibi ivazlı (bedelli) işlemlerden temelden farklıdır. Bazı durumlarda taraflar arasında gerçekte bağışlama niteliğinde olan bir işlem, vergi veya harçtan kaçınmak amacıyla satış olarak gösterilebilir; ancak bu tür muvazaalı işlemler, gerçek nitelikleri ortaya çıktığında hem vergisel hem de miras hukuku bakımından (tenkis, muris muvazaası gibi) farklı sonuçlar doğurabilir.

Bağışlamada Hukuki Danışmanlığın Önemi

Taşınmaz bağışlaması, hem şekil şartları hem de ileride mirasçılık ve alacaklı ilişkileri açısından doğurabileceği sonuçlar nedeniyle dikkatli planlama gerektiren bir işlemdir. Bağışlama öncesinde bir hukukçudan destek alınması, hem şekil şartlarının eksiksiz yerine getirilmesini hem de olası tenkis veya iptal risklerinin önceden değerlendirilmesini sağlar.

Bağışlanan Taşınmazın Sigortalanması

Bağışlama yoluyla taşınmaz edinen kişi, diğer maliklerle aynı şekilde zorunlu deprem sigortası yaptırma yükümlülüğüne tabidir. Bu yükümlülüğün bağışlama sonrasında ihmal edilmemesi, hem yasal zorunluluğun yerine getirilmesi hem de taşınmazın gelecekteki tapu işlemlerinin sorunsuz yürütülmesi açısından önemlidir.

Sonuç

Taşınmaz bağışlaması, resmi şekil şartına ve kanunda öngörülen belirli geri alma imkânlarına tabi özel bir sözleşme türüdür. Bağışlama yapılırken şekil kurallarına uyulması ve gerektiğinde koruyucu koşulların (dönme koşulu gibi) eklenmesi önerilir. Gayrimenkul hukuku kapsamında taşınmaz bağışlaması ve geri alma uyuşmazlıklarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.