Üst Hakkı İrtifakı Nedir? Kurulması ve Sona Ermesi

Bir arsanın maliki ile o arsa üzerine yapı yapacak kişinin farklı olduğu durumlarda, bu ilişkiyi düzenleyen özel bir irtifak hakkı türü üst hakkıdır. Bu yazıda üst hakkının kuruluşunu, süresini ve sona ermesinin sonuçlarını ele alıyoruz.

Üst Hakkı Nedir?

TMK m. 826’ya göre, bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Bu hak, aksi kararlaştırılmamışsa devredilebilir ve mirasçılara geçer. Üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikteyse, hak sahibinin talebi üzerine tapu kütüğüne bağımsız bir taşınmaz olarak kaydedilebilir. Kanun, en az otuz yıl için kurulan üst hakkının sürekli nitelikte sayılacağını açıkça belirtir.

İçerik ve Kapsam

TMK m. 827’ye göre üst hakkının içerik ve kapsamına ilişkin olarak resmî senette yer alan hükümler (yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan yararlanmaya ilişkin kayıtlar) herkes için bağlayıcıdır. Bu nedenle üst hakkı sözleşmesinin ayrıntılı ve net biçimde düzenlenmesi, ileride çıkabilecek kullanım uyuşmazlıklarını önler.

Sürenin Üst Sınırı

TMK m. 836’ya göre üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir. Süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir; ancak bu konuda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir. Bu düzenleme, tarafların süre dolmadan çok önce bağlayıcı bir uzatma taahhüdüne girmesini engelleyerek, uzatma kararının gerçek iradeye dayanmasını sağlar.

Sona Ermenin Sonuçları: Yapının Akıbeti

TMK m. 828’e göre üst hakkı sona erince, yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Bağımsız ve sürekli üst hakkı tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmişse, hak sona erdiğinde bu sayfa kapatılır; üzerindeki rehin hakları ve diğer yükümlülükler de bu kapatmayla birlikte sona erer.

Bedel Meselesi

TMK m. 829’a göre taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez. Taraflar uygun bir bedel ödenmesini kararlaştırmışsa, bu bedelin miktarı ve hesaplanış biçimi sözleşmede belirlenir. Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, üst hakkı sahibi, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derece ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir; bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden itibaren üç ay içinde tescil edilir.

Süresinden Önce Devir İstemi

TMK m. 831’e göre üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik üst hakkının kendisine süresinden önce devrini isteyebilir. Malik bu devri isterken, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemekle yükümlüdür; üst hakkı sahibinin kusuru, bu bedelin belirlenmesinde indirim sebebi olarak dikkate alınabilir.

Üst Hakkının Uygulama Alanları

Üst hakkı, uygulamada özellikle Hazine veya belediye arazileri üzerinde otel, AVM veya enerji tesisi gibi büyük yatırımların yapılmasında; ayrıca kentsel dönüşüm kapsamında Başkanlığın taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmasında kullanılan önemli bir araçtır.

Üst Hakkı İradının Güvencesi

TMK m. 834’e göre malik, üst hakkı karşılığında irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak amacıyla, üst hakkı sahibinden en çok üç yıllık irat için tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir. Bu ipotek, üst hakkı devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz; bu düzenleme, periyodik bedel ödemesi öngörülen üst hakkı sözleşmelerinde malikin alacağını güvence altına alan önemli bir mekanizmadır.

Üst Hakkının Devri ve Üçüncü Kişilere Etkisi

Üst hakkı, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer; bu nedenle üst hakkı sahibinin değişmesi, malikin haklarını otomatik olarak etkilemez. Ancak resmî senette devre ilişkin özel bir sınırlama (örneğin malikin onayının aranması) öngörülmüşse, bu sınırlama yeni hak sahibi için de bağlayıcı olur. Bu nedenle üst hakkı sözleşmesi hazırlanırken devir koşullarının açıkça düzenlenmesi, ileride üçüncü kişilerle olan ilişkilerde belirsizliği önler.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir belediye, kendisine ait bir arsa üzerinde 49 yıl süreyle üst hakkı kurarak bir yatırımcının otel inşa etmesine izin vermiştir. Sözleşmede, üst hakkı sona erdiğinde otel binasının bedelsiz olarak belediyeye kalacağı kararlaştırılmıştır. Yatırımcı, süre dolmadan önce sözleşmedeki bakım yükümlülüklerini önemli ölçüde ihlal edince belediye, üst hakkının süresinden önce kendisine devrini istemiş ve mahkeme, yatırımcının kusurunu da dikkate alarak indirimli bir bedel karşılığında devre karar vermiştir.

Kat Mülkiyetiyle Karşılaştırma

Üst hakkı, arsa ile yapı mülkiyetinin ayrıştırılmasına imkân tanırken, kat mülkiyeti aynı arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin farklı maliklere ait olmasını sağlar. Bu iki kurum farklı ihtiyaçlara hizmet eder: üst hakkı genellikle arsa malikinin mülkiyeti elinde tutup yapı hakkını başkasına devrettiği durumlarda, kat mülkiyeti ise aynı binadaki farklı bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyete konu olduğu durumlarda tercih edilir.

Pratik Öneriler

• Üst hakkı sözleşmesinde bedel konusu (ödenip ödenmeyeceği, ödenecekse hesaplanma yöntemi) mutlaka açık biçimde düzenlenmelidir.
• Sürekli nitelikteki üst haklarının tapu kütüğüne bağımsız taşınmaz olarak tescili, hakkın güvenliğini artırır.
• Süre sonunda yapının akıbetine ilişkin belirsizlikleri önlemek için sözleşmede ayrıntılı hükümler yer almalıdır.

Yapı Alacaklıları İpoteğiyle İlişki

TMK m. 835’e göre yapı alacaklıları ipoteğinin kurulmasına ilişkin hükümler, üst hakkı iradının güvencesi bakımından kıyas yoluyla uygulanır. Bu, üst hakkı kapsamında inşaat yapan yüklenicilerin de, alacaklarının güvence altına alınması bakımından benzer bir korumadan yararlanabileceği anlamına gelir. Bu düzenleme, üst hakkına dayalı büyük inşaat projelerinde yüklenicilerin haklarının korunmasında önem taşır.

Sonuç

Üst hakkı, arsa ile yapı mülkiyetinin ayrıştırılmasına imkân tanıyan, uzun vadeli yatırım projelerinde sıkça kullanılan güçlü bir irtifak hakkıdır. Gayrimenkul hukuku kapsamında üst hakkı sözleşmelerinin hazırlanması veya uyuşmazlıklarının çözümü için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.