Ürün Kirasında Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Mümkün mü? Kiraya Verenin Rızası (TBK 366)

Ürün veren bir arazi veya bahçe kiralayan çiftçi, işleri yetiştiremediğinde veya başka bir ekonomik nedenle kiraladığı yeri başkasına devretmek isteyebilir. Ya da arazinin kullanılmayan bir bölümünü bir başka çiftçiye vermeyi düşünebilir. Kanun, ürün kirasında bu tür işlemleri kiraya verenin rızasına bağlar; çünkü kiraya veren kiraladığı kişiyi tanımaktadır ve yerinin kimin elinde işletileceği onun için önemlidir. Bu yazıda TBK 366’nın içeriğini, istisnasını ve uygulamadaki sonuçlarını anlatıyoruz.

Kanunun Hükmü

TBK m. 366/1’e göre kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir. İkinci fıkra ise kiracının başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine alt kiraya ilişkin kuralların kıyas yoluyla uygulanacağını belirtir. Bu yapıda ilke, rızasız alt kira ve devir yasağıdır; istisna ise kiralananın küçük ve zararsız bölümlerinin kiraya verilebilmesidir.

Neden Rıza Aranır?

Ürün kirasında kiraya veren, arazisinin işletilmesi ve verimi bakımından kiracıya güvenir. Kiracının tarım bilgisi, deneyimi ve sorumluluğu, sözleşmenin ekonomik temelidir. Yeni bir kişinin arazide çalışmaya başlaması, bu güvenin sarsılması anlamına gelebilir. Ayrıca alt kiracının kiralananı farklı biçimde kullanması, toprağı yıpratması veya ürün paylaşımında sorun çıkarması riski vardır. Bu yüzden kanun, alt kira ve devir işlemlerini kiraya verenin denetimine bırakır. Bu ilke adi kirada da vardır: TBK m. 322’ye göre konut ve çatılı işyerlerinde kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça alt kira ve kullanım hakkının devri yapılamaz. Alt kira konusundaki genel kurallar için kira sözleşmesinin devri ve alt kira yazısına bakabilirsiniz.

İstisna: Bazı Yerlerin Kiraya Verilmesi

Kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir. Bu istisna, kiralananın küçük ve arazinin bütünlüğünü bozmayan bölümleri için geçerlidir. Örneğin bir çiftlikte kullanılmayan bir odayı geçici işçi barınağı olarak vermek, depoda küçük bir alanı başka bir çiftçiye ürün saklama için kullandırmak gibi durumlar bu kapsamda düşünülebilir. İstisnanın şartı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamaktır: arazinin ürün vermesini azaltacak, yapıları bozacak veya kiraya verenin yararlarını olumsuz etkileyecek kullanımlar istisna kapsamına girmez. İstisnanın sınırı somut olayda değerlendirilir ve şüphe halinde kiraya verenin rızası alınmalıdır.

Rıza Nasıl Verilir?

Kanun ürün kirasında rızanın şeklini belirtmez; ancak ispat açısından yazılı ve açık rıza en güvenli yoldur. Rıza şu şekillerde ortaya çıkabilir: sözleşme içinde önceden verilmiş izin, sözleşme sonrasında verilen yazılı muvafakat, alt kiracıyla kiraya verenin bilerek yaşadığı fiili durum (örtülü rıza; bu ispat açısından tartışmalıdır). Rızanın kapsamı da önemlidir: kimin alt kiracı olacağı, hangi bölüm için, ne kadar süreyle ve hangi koşullarla izin verildiği açık yazılmalıdır. Genel bir “alt kira yapabilir” ifadesi bile alt kiracının kim olduğunu bilmeden verilmişse, kapsamı tartışmaya açık olabilir. Bu nedenle rıza belgesine alt kiracının kimliği ve kiralanan bölümün tanımı eklenmelidir.

İzinsiz Alt Kira ve Devrin Sonuçları

Kiracının kiraya verenin rızası olmadan alt kira yapması veya işletme hakkını devretmesi halinde şu sonuçlar doğabilir:

1. Sözleşmeye aykırılık: Kiracı, kiraya verene karşı sözleşmeyi ihlal etmiş olur ve zararlardan sorumlu tutulur.
2. Fesih ihtimali: Aykırılığın ağırlığına göre kiraya veren yazılı ihtar ve süre vererek durumun giderilmesini isteyebilir; sonuçsuz kalırsa önemli sebeple sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 369).
3. Alt kiracıya karşı haklar: Alt kira ilişkisine kıyasen uygulanan kurallar gereği kiraya veren, kiracıya karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir; örneğin alt kiracıdan doğrudan ürünün korunmasını ve kiralanana zarar verilmemesini isteyebilir.
4. Alt kiracının durumu: Alt kiracı, kiraya verene karşı kural olarak bir hak iddia edemez; hakları yalnızca asıl kiracıya karşı sözleşmesine dayanır.

Alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması halinde de asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu ilke ürün kirasında da geçerlidir. Alt kiracıya karşı kiraya verenin dava hakkı için kiraya verenin alt kiracıya karşı dava hakkı yazısına göz atabilirsiniz.

Ortak Çalışma ve Yardımcı Kullanımı Karıştırmayın

Kiracının arazide işçi çalıştırması, aile bireylerinin işlere yardım etmesi veya ortak çalışma yapması, alt kira veya devir sayılmaz. Bunlar, kiracının kendi işletmesini yürütmesinin bir parçasıdır. Alt kira ise alt kiracının kendi adına ve hesabına ürün elde etmek üzere araziyi kullanması durumudur. Bu ayrım önemlidir: kiracı hasat için mevsimlik işçi tutabilir, ancak arazinin bir kısmını başka bir çiftçiye kendi adına ekip biçmesi için vermesi alt kiradır. Ürüne katılmalı kirada ise kiracının kendi ortağını ekleyip eklemeyeceği de kiraya verenin rızasına bağlıdır. Bu konuda ürüne katılmalı kira nedir ve oran nasıl belirlenir yazısı ek bilgi verir.

Kira İlişkisinin Devri Farkı

Alt kira ile kira ilişkisinin devri farklı kavramlardır. Alt kirada asıl kiracı kiraya verenle ilişkisini sürdürür ve alt kiracıyla ayrı bir kira ilişkisi kurar. Kira ilişkisinin devrinde ise kiracı, sözleşmedeki yerini tamamen başkasına bırakır ve kiraya verenin rızasıyla yeni kişi kiracı olur. Ürün kirasında devir de kiraya verenin rızasına bağlıdır. Devir halinde devreden kiracının borçlardan kurtulup kurtulmayacağı da sözleşmeyle veya genel hükümlerle belirlenir. Bu ayrım için kira sözleşmesinin devri ve alt kira yazısı yararlıdır.

Kiraya Veren İçin Pratik Öneriler

Kiraya veren, alt kira ve devir konusunda şunları yapabilir: sözleşmeye açık bir alt kira ve devir yasağı veya izin şartı yazmak, izin vermesi halinde kiracının kimliğini ve arazinin kullanım biçimini yazılı belirlemek, alt kiracının kiralananı özenle kullanma ve ürün paylaşımı yükümlülüklerini teyit etmek, izinsiz alt kiradan haberdar olduğunda hemen yazılı itiraz etmek ve gerekirse ihtar göndermek. Uzun süre sessiz kalmak, zımni rıza tartışmasına yol açabilir. Bu nedenle kiraya verenin durumu fark ettiğinde derhal tepki göstermesi önemlidir.

Kiracı İçin Pratik Öneriler

Kiracı, arazinin bir bölümünü veya tamamını başkasına vermeden önce kiraya verenin yazılı iznini almalıdır. İzin belgesinde alt kiracının kimliği, kullanım alanı, süre ve bedel açıkça yazılmalıdır. Alt kiracıyla yapılan sözleşmede kiraya verene karşı sorumluluğun devam ettiği ve alt kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanmak zorunda olduğu belirtilmelidir. Kiracı, alt kiracının hatasından kiraya verene karşı sorumlu olacağından, alt kiracıyı seçerken özen göstermelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Kiraya verenin iznini almadan araziyi başkasına vermek,
• İzni sözlü almak ve ispat edememek,
• Alt kira ile işçi çalıştırmayı karıştırmak,
• İstisnayı geniş yorumlayıp arazinin önemli bölümünü kullandırmak,
• Alt kiracının hatalarından sorumlu olmadığını sanmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, kiraladığı tarlanın yarısını kiraya verene haber vermeden komşu bir çiftçiye ekim için verir. Komşu çiftçi araziyi aşırı sulayarak toprağa zarar verir. Kiraya veren durumu öğrenince kiracıya sözleşmeye aykırılığı bildirir ve zararının giderilmesini ister. Kiracı, kiraya verenin rızasını almadığı için zarardan sorumlu olur; ayrıca kiraya veren alt kiracıya karşı da haklarını kullanabilir.

Sonuç

Ürün kirasında kiracı, kiraya verenin rızası olmadan alt kira yapamaz ve kullanım ile işletme hakkını devredemez; yalnızca zarar doğurmayan küçük yerleri kiraya verebilir. Yazılı rıza ve açık sözleşme en önemli korumadır. Ürün kirasında alt kira ve devir konusunda destek almak için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.