Ürün Kirasında Kiraya Verenin Teslim ve Esaslı Onarım Borcu (TBK 360-361)

Ürün veren bir arazi, bahçe veya tesis kiralayan kişi, yalnızca toprağı değil, o toprağın ürün verme kapasitesini de kiralamış olur. Bu nedenle kiraya verenin borçları adi kiraya göre daha geniştir: kiralanan ürüne ve işletmeye elverişli olarak teslim edilmeli ve sözleşme boyunca öyle tutulmalıdır. Sulama kanalının çökmesi, depo çatısının yıkılması veya ağacı besleyen sistemin bozulması gibi durumlarda esaslı onarım gerekir. Bu yazıda TBK 360 ve 361’in ürün kirasında kiraya verene yüklediği borçları anlatıyoruz.

Teslim Borcu: Elverişli Durumda Teslim

TBK m. 360’a göre kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Adi kiradaki teslim borcunun (TBK m. 301) ürün kirasındaki karşılığı olan bu hüküm iki yükümlülük içerir: teslim anında elverişlilik ve süre boyunca elverişliliğin korunması. Örneğin ekime hazır olmayan, sulama imkânı bulunmayan veya ağaçları hastalıklı bir bahçenin teslimi, elverişli teslim borcuna aykırıdır. Teslim durumu konusunda kiracının teslim sırasında yaptığı gözlemlerin ve tutanağın önemi büyüktür.

Tutanakla Belgeleme

TBK m. 359 uyarınca sözleşme araç ve gereçleri, hayvanları veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar bunların değerlerini takdir ederek iki nüsha tutanak düzenlemekle yükümlüdür. Tutanak yalnızca eşya için değil, kiralananın genel durumu için de faydalıdır: ağaç sayısı, sulama sistemi, depo ve yapıların durumu, çit ve sınırlar gibi unsurlar tutanağa yazılmalıdır. Kiracı teslim sırasında eksik veya ayıp gördüğünde bunları tutanağa yazdırmalı ve fotoğraflamalıdır. Bu, kiraya verenin teslim borcuna uygun hareket edip etmediğinin ispatını kolaylaştırır. Ürün kirasının genel çerçevesi için ürün kirası nedir ve hangi durumlarda uygulanır yazısına bakabilirsiniz.

Esaslı Onarım Borcu

TBK m. 361’e göre kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür. Bu hükmün üç unsuru vardır:

1. Esaslı onarım: Kiralananın işletilmesi ve ürün vermesi için zorunlu, büyük ve masraflı nitelikte onarım.
2. Kiracının bildirimi: Onarım ihtiyacı kiracı tarafından kiraya verene bildirilmelidir. Kiraya verenin kendiliğinden haberdar olmadığı ihtiyaçlar için bildirim şarttır.
3. Giderin kiraya verene ait olması: Masraf kiraya verene aittir.

Bildirim yapıldığında kiraya veren “bildirir bildirmez” yani gecikmeden onarımı yapmalıdır. Onarımın gecikmesi, ürün kaybı ve kiracının zararı bakımından kiraya verenin sorumluluğunu doğurur.

Esaslı ve Küçük Onarım Ayrımı

TBK m. 365, kiracının kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlü olduğunu ve yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak ve bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorunda olduğunu belirtir. Bu ayrım şu şekilde özetlenebilir:

• Küçük onarım (kiracıya ait): Çit tamiri, küçük sulama parçalarının değişimi, alet ve edevat yenilenmesi, olağan bakım işleri.
• Esaslı onarım (kiraya verene ait): Ana sulama kanalının veya kuyunun yenilenmesi, depo ve ağıl yapılarının çatı ve duvar onarımı, elektrik ve su tesisatının büyük onarımı, alt yapı ve yol çalışmaları.

Sınır, yerel âdete ve onarımın maliyetine, kalıcılığına göre çizilir. Uyuşmazlıkta bilirkişi görüşü belirleyicidir. Bu nedenle kiracı, onarımın niteliğini ve gerekliliğini kanıtlayan belgeleri toplamalıdır. Kiracının bakım borcu için ürün kirasında kiracının işletme ve bakım borcu yazısına göz atabilirsiniz.

Kiraya Veren Onarım Yapmazsa

Kiraya verenin esaslı onarımı yapmaması halinde kiracı şunları yapabilir: ayıp ve temerrüt hükümlerine başvurmak, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim istemek, zararının giderilmesini talep etmek, verilen süre içinde onarım yapılmazsa onarımı kiraya veren hesabına gidertmek ve koşullar varsa sözleşmeyi feshetmek. Ürün kirasında adi kiradaki ayıp hükümleri, özel hüküm bulunmadıkça uygulanır (TBK m. 358). Bu nedenle ayıbı bildirme, süre verme ve gidertme hakkının kullanımı için kiracının ayıbı kendisi gidertmesi ve masrafı kira bedelinden düşme yazısı yol göstericidir. Ayıp nedeniyle kira indirimi için ayıp nedeniyle kira bedelinden orantılı indirim yazısına da bakabilirsiniz.

Ürün Kaybı ve Zarar Tazmini

Esaslı onarımın gecikmesi nedeniyle ürün kaybı yaşayan kiracı, kiraya verenin kusursuzluğunu ispat etmesi halinde bile ayıp nedeniyle kira indirimi isteyebilir; kiraya veren kusursuzluğunu ispat edemezse zararı tazmin etmekle yükümlüdür (TBK m. 308 ayıp hükmü genel kurallar uyarınca ürün kirasında da uygulanır). Zarar kalemleri arasında ürün kaybı, gecikme nedeniyle artan masraflar, işçilik giderleri ve piyasa kaybı sayılabilir. Zararın ispatı için hasat tahminleri, geçmiş yıl verimleri, bilirkişi raporları ve satış kayıtları kullanılır. Ayıptan doğan zarar sorumluluğu için kiraya verenin ayıptan doğan zarar giderim sorumluluğu ve kusursuzluk ispatı yazısına bakabilirsiniz.

Bildirimin Önemi ve Şekli

Kiracının onarım ihtiyacını kiraya verene bildirmesi, kiraya verenin borcunun doğması için zorunludur. Bildirim yazılı ve ispatlanabilir yolla yapılmalıdır: noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup veya en azından mesaj kaydı. Bildirimde onarımın niteliği, nedeni ve aciliyeti açıklanmalı, fotoğraf veya rapor eklenmelidir. Acil durumlarda (örneğin kuyunun çökmesi nedeniyle ürünün susuz kalması) kısa süre verilmelidir. Kiracının bildirim yapmadan kendi başına büyük onarım yapması halinde masrafın kiraya verene yüklenmesi zorlaşır.

Uyuşmazlık Çözümü

Esaslı onarım uyuşmazlıklarında keşif ve bilirkişi incelemesi önemli rol oynar. Ziraat mühendisi veya inşaat mühendisi bilirkişi, onarımın zorunluluğunu, niteliğini ve maliyetini belirler. Kiracı ayrıca mahkemeden delil tespiti isteyerek bozuk durumu resmi olarak kayda geçirtebilir. Uyuşmazlık büyürse dava açılır; bu süreçte kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme ve arabuluculuk kuralları için kira hukukunda görevli ve yetkili mahkeme rehberi yazısı yararlıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Teslim durumunu tutanağa geçirmemek,
• Onarım ihtiyacını kiraya verene yazılı bildirmemek,
• Esaslı onarımı kendi bütçesinden yapıp sonradan masraf istemek,
• Küçük onarımı kiraya verene yüklemek,
• Ürün kaybı zararını belgelememek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı kiraladığı bahçedeki ana sulama kanalının çöktüğünü fark eder ve kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak acil onarım ister. Kiraya veren cevap vermez ve ağaçlar susuz kalır. Kiracı delil tespiti yaptırır ve ürün kaybını ziraat bilirkişi raporuyla belgeler. Kiraya verenin esaslı onarımı zamanında yapmaması nedeniyle kiracı kira bedelinden indirim ve zarar tazmini için dava açar.

Sonuç

Ürün kirasında kiraya veren, kiralananı elverişli durumda teslim etmek ve esaslı onarımları bildirim üzerine kendi gideriyle yapmakla yükümlüdür. Kiracı ise bildirimi yazılı yapmalı ve zararını belgelemelidir. Ürün kirası onarım uyuşmazlığı için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.