Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi ve Yasal Sınırlar

Türkiye’deki gayrimenkul piyasası, önemli ölçüde yabancı yatırımcı ilgisi çekmektedir. Ancak yabancıların taşınmaz edinimi, ülke güvenliği ve kamu düzeni gerekçeleriyle belirli sınırlamalara tabidir. Bu yazıda 2644 sayılı Tapu Kanunu m. 35 çerçevesinde yabancıların taşınmaz edinim kurallarını ele alıyoruz.

Hangi Yabancılar Taşınmaz Edinebilir?

2644 sayılı Kanun m. 35’e göre, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu, her ülke vatandaşına otomatik bir hak tanınmadığı, edinimin belirli bir “izin verilen ülkeler listesi” çerçevesinde mümkün olduğu anlamına gelir.

Kişi Başına ve İlçe Bazında Miktar Sınırı

Kanun, yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindiği taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklarının toplam alanına iki ayrı sınır getirir:

• İlçe bazında: Özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez.
• Kişi bazında: Kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez.

Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir. Bu çift sınırlama, hem belirli bir bölgede yabancı mülkiyetinin aşırı yoğunlaşmasını hem de tek bir kişinin ülke genelinde aşırı büyük alanlara sahip olmasını önlemeyi amaçlar.

Cumhurbaşkanının Sınırlandırma Yetkisi

Kanun, Cumhurbaşkanına geniş bir takdir yetkisi tanır: ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Bu geniş yetki, güncel siyasi ve ekonomik koşullara göre kuralların hızla değiştirilebilmesini sağlar; bu nedenle güncel sınırlamaların işlem öncesinde mutlaka teyit edilmesi gerekir.

Yapısız Taşınmazda Proje Sunma Zorunluluğu

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız (üzerinde bina bulunmayan) taşınmazda geliştirecekleri projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje, başlama ve bitirilme süresi belirlenerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir ve projenin süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir.

Askeri ve Stratejik Bölgelerde Kısıtlama

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat bilgileri Millî Savunma Bakanlığı ve İçişleri Bakanlığı tarafından ilgili bakanlığa bildirilir ve tapu işlemleri bu bilgilere göre yürütülür. Bu bölgelerdeki taşınmazlarda yabancı edinimi ayrıca kısıtlanabilir veya tamamen yasaklanabilir.

Kurallara Aykırı Ediniminin Sonucu

Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen, edinim amacına aykırı kullanıldığı tespit edilen, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya projesi süresinde gerçekleştirilmeyen taşınmazlar (ve kanunun sınırları dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar), belirlenecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse, tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir. Bu, kurallara uymayan ediniminin taşınmazın zorla elden çıkarılmasıyla sonuçlanabileceği anlamına gelir.

Yabancı Sermayeli Şirketler İçin Ayrı Rejim

2644 sayılı Kanun m. 36’ya göre, yabancı uyruklu gerçek kişilerin, yabancı tüzel kişilerin ve uluslararası kuruluşların yüzde elli veya daha fazla oranda hissesine sahip olduğu ya da yönetimi belirleme yetkisine sahip olduğu Türkiye’de kurulu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir. Bu şirketlerin askeri yasak bölge, güvenlik bölgesi gibi hassas alanlardaki edinimleri ayrıca Genelkurmay Başkanlığı veya ilgili valiliğin iznine tabidir.

Miras Yoluyla Edinimde Özel Durum

Yabancı bir kişinin, Türkiye’deki bir taşınmazı miras yoluyla edinmesi, kanunun birinci fıkrasındaki edinim sınırlamalarının dışında ayrıca değerlendirilir. Ancak bu şekilde edinilen taşınmazlar da, kanunun öngördüğü koşullara uygun olmadığı tespit edilirse, belirlenecek süre içinde tasfiye edilmediği takdirde bedele çevrilebilir. Bu nedenle miras yoluyla taşınmaz edinen yabancı mirasçıların, durumu ilgili tapu müdürlüğüyle netleştirmesi önemlidir.

Vatandaşlık ile İlişkisi

Türk vatandaşlığını sonradan kazanan veya çıkma izni alarak yabancı uyruğa geçen kişilerin taşınmaz edinim hakları, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’ndaki özel düzenlemelere tabi olabilir. Örneğin belirli koşullarda Türk vatandaşlığından çıkanlara tanınan mavi kart sahipleri, taşınmaz edinimi bakımından bazı yönlerden Türk vatandaşlarına yakın haklara sahip olabilir. Bu nedenle çifte vatandaşlık veya vatandaşlıktan çıkma durumlarında taşınmaz ediniminin hangi rejime tabi olduğu ayrıca değerlendirilmelidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olan bir yatırımcı, Türkiye’de bir ilçede toplamda 25 hektarlık, üzerinde henüz yapı bulunmayan bir arazi satın almıştır. Yatırımcı, iki yıllık süre içinde geliştireceği turizm projesini ilgili Bakanlığın onayına sunmuş ve proje onaylanarak tapu kaydına işlenmiştir. Yatırımcı, aynı bölgede ek bir arazi almak istediğinde, toplam edinilen alanın 30 hektarlık kişi başı sınırı aşmaması gerektiği konusunda uyarılmış ve ek alım miktarını buna göre sınırlandırmıştır.

Pratik Öneriler

• Taşınmaz almadan önce, alıcının uyruğu bulunan ülkenin Cumhurbaşkanınca belirlenen izinli ülkeler listesinde olup olmadığı kontrol edilmelidir.
• Yapısız taşınmaz alımlarında 2 yıllık proje sunma süresi takvime not edilmeli ve zamanında Bakanlığa başvurulmalıdır.
• Askeri veya stratejik bölgelere yakın taşınmazlarda ek izin gerekip gerekmediği işlem öncesinde araştırılmalıdır.

Tapu İşlemlerinde Uygulanan Kontrol Mekanizması

Tapu müdürlükleri, yabancı uyruklu bir kişi adına taşınmaz tescili yapılmadan önce, ilgili kişinin uyruğunun izinli ülkeler listesinde olup olmadığını, edinilecek toplam alanın kişi başı ve ilçe bazındaki sınırları aşıp aşmadığını ve taşınmazın askeri yasak veya güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığını kontrol eder. Bu kontroller nedeniyle yabancı uyruklu alıcılar için tapu işlemleri, yerli alıcılara kıyasla biraz daha uzun sürebilir; bu süre işlem planlamasında dikkate alınmalıdır.

Sonuç

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi, ülke güvenliği gerekçesiyle sıkı sınırlamalara tabi olup güncel mevzuatın işlem öncesinde dikkatle incelenmesini gerektirir. Gayrimenkul hukuku kapsamında yabancı yatırımcıların taşınmaz ediniminde büromuzla iletişime geçebilirsiniz.