Yapı Denetim Kuruluşunun Görevleri ve İdareye Bildirim Süreleri: Üç İş Günü, Yedi Gün ve Altı İş Günü

Yapı denetimi, binaların depreme, yangına ve diğer risklere karşı güvenli inşa edilmesini sağlamak amacıyla getirilen bir sistemdir. Ancak sistemin işleyişi, yapı denetim kuruluşunun kanunda tanımlı görevlerini zamanında ve doğru yapmasına bağlıdır. Kuruluşun ruhsata aykırılığı gördüğü halde bildirmemesi, hem kuruluş hem yapı sahibi hem de yapıda yaşayacak kişiler için ağır sonuçlar doğurabilir. Bu yazıda 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un ilgili maddelerine dayanarak yapı denetim kuruluşunun görevlerini, bildirim sürelerini ve kapsam dışı yapıları anlatıyoruz.

Sistemin Kapsamı

4708 sayılı Kanun’un 1. maddesi, kanunun amacını can ve mal güvenliğini teminen, imar planına, fen, sanat ve sağlık kurallarına, standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak olarak belirler. Kanun, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar; ancak bazı yapıları kapsam dışında bırakır. Bunlar arasında İmar Kanunu m. 26’da belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile m. 27’de belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar, bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar, entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar, güneş ve rüzgâr enerjisi santralleri ile köy yerleşik alanlarında ve nüfusu 5000’in altındaki belediyelerde belirli konut yapıları sayılır. Ruhsata tabi olup bu kanuna tabi olmayan yapılarda denetime yönelik fennî mesuliyet, İmar Kanunu m. 26 ve 28’e göre mimar ve mühendislerce üstlenilir. Fenni mesulün görev ve sorumlulukları için fenni mesul, müellif ve şantiye şefinin idari sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

Yapı Denetim Hizmet İlişkisi

Kanunun 2. maddesine göre kanun kapsamına giren her türlü yapı, Bakanlıktan aldığı izin belgesi ile çalışan ve münhasıran yapı denetimi ile uğraşan tüzel kişiliğe sahip yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim hizmeti; yapı denetim kuruluşu ile yapı sahibi veya vekili arasında akdedilen hizmet sözleşmesi hükümlerine göre yürütülür. Yapı sahibi, yapım işi için anlaşma yaptığı yapı müteahhidini vekil tayin edemez. Bu kural, denetlenen ile denetleyenin aynı çıkar çevresinde olmasını önlemek içindir. Yapı denetim kuruluşlarının nama yazılı ödenmiş sermayelerinin tamamı mimar veya mühendislere ait olmak zorundadır; kuruluşlar denetçi mimar ve mühendisler ile yardımcı kontrol elemanları istihdam eder ve yetmiş beş yaşını dolduran denetçiler şantiye mahallinde yapının denetimi görevini yürütemez.

Kuruluşun Kanuni Görevleri

Kanunun 2. maddesi, yapı denetim kuruluşlarının şu görevleri yerine getirmekle yükümlü olduğunu sayar: proje müelliflerince hazırlanan zemin ve temel raporları ile uygulama projelerini incelemek ve ilgili idareye uygunluk görüşünü bildirmek; yapı denetimini üstlendiğine dair ilgili idareye taahhütname vermek ve bu yapıya ilişkin bilgileri yapı ruhsatı düzenleme tarihinden itibaren yedi gün içinde Bakanlığa bildirmek; yapının ruhsat ve ekleri ile mevzuata uygun olarak yapılmasını denetlemek; yapım işlerinde kullanılan malzemeler ile imalatın proje, teknik şartname ve standartlara uygunluğunu kontrol etmek ve sonuçları belgelendirmek, malzeme ve imalatla ilgili deneyleri yaptırmak; denetimlere ilişkin belgelerin bir nüshasını ilgili idareye vermek ve malzeme veya imalatın teknik şartname ve standartlara aykırı olduğunu belirlerse durumu raporla ilgili idareye ve il sanayi ve ticaret müdürlüklerine bildirmek; iş sağlığı ve güvenliği planına uygun çalışmaların yapıldığını kontrol etmek, gerekli tedbirlerin alınması için yapı müteahhidini yazılı olarak uyarmak ve uyarıya uyulmazsa ilgili çalışma müdürlüğüne bildirmek; ruhsat ve eklerine aykırı uygulama yapılması halinde durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirmek; yapının ruhsat eki projelere uygun olarak kısmen veya tamamen bitirildiğine dair ilgili idareye rapor vermek; zemin, malzeme ve imalata ilişkin deneyleri laboratuvarlarda yaptırmak.

Üç İş Günü Kuralı

Bu görevler arasında yapı sahipleri ve idare açısından en kritik olanı, ruhsata aykırı uygulamanın üç iş günü içinde bildirilmesidir. Bu bildirim, İmar Kanunu m. 32’deki yapı tatil tutanağı ve mühürleme sürecinin de başlatıcısıdır. Kuruluşun bildirimi geciktirmesi, aykırılığın büyümesine ve yapı sahibinin daha ağır yaptırımlarla karşılaşmasına yol açabilir. Bu nedenle yapı sahibi, kuruluşun denetim raporlarını düzenli takip etmeli ve aykırılık bildirimi aldığında derhal aykırılığı gidermeyi değerlendirmelidir. Aykırılık sonrası süreç için yapı tatil tutanağı ve mühür süreci yazısına bakabilirsiniz.

Görevden Ayrılma ve Yerine Görevlendirme

Kanunun 6. maddesine göre yapı denetim kuruluşunun görevden ayrılması veya mimar ve/veya mühendislerinden birinin herhangi bir sebeple yapı ile ilişkisinin kesilmesi halinde kuruluş durumu gerekçeleriyle birlikte en geç altı iş günü içinde yazılı olarak Bakanlığa ve ilgili idareye bildirir; aksi takdirde kanuni sorumluluktan kurtulamaz. Bu durumda, yapı sahibince yeniden yapı denetim kuruluşu görevlendirilmedikçe veya kuruluşça ayrılan mimar veya mühendislerin yerine yenisi işe başlatılmadıkça ilgili idarece yapının devamına izin verilmez. Bu düzenleme, denetimsiz inşaatı engeller: denetim kesildiği anda inşaat da durur.

Sorumluluk ve Yaptırımlar

Kanunun 3. maddesine göre yapı denetim kuruluşları imar mevzuatı uyarınca öngörülen fennî mesuliyeti ilgili idareye karşı üstlenir ve öncelikle risk bazlı denetim yapar. Yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi ile birlikte yapının ruhsat ve eklerine, fen, sanat ve sağlık kurallarına aykırı, eksik, hatalı ve kusurlu yapılmış olması nedeniyle ortaya çıkan yapı hasarından dolayı yapı sahibi ve ilgili idareye karşı kusurları oranında sorumludur. Bu sorumluluğun süresi, yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda iki yıldır. Yapı kullanma izni alındıktan sonra ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından ise izinsiz tadilat yapan sorumludur. Kuruluş, yazılı ihtarına rağmen yapı sahibi tarafından önlemi alınmayan, parsel dışında meydana gelen ve yapıda hasar oluşturan yer kayması, çığ düşmesi, kaya düşmesi ve sel baskınından doğan hasarlardan sorumlu değildir.

Kanunun 9. maddesi ise ağır yaptırımlar öngörür: yapı denetim veya laboratuvar kuruluşunun icrai veya ihmali davranışla yeni iş almaktan men cezası uygulanmasını gerektiren fiillerine ilişkin görevi kötüye kullanan ortakları, yöneticileri, mimar ve mühendisleri ve diğer teknik personeli, yapı müteahhidi, şantiye şefi, proje müellifi gerçek kişiler ile laboratuvar görevlileri altı aydan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Yapması gereken denetimi yapmadığı halde yapmış gibi veya gerçeğe aykırı olarak belge düzenleyenler resmi belgede sahtecilik hükümlerine göre cezalandırılır. Yapı denetim kuruluşunun hukuki sorumluluğu konusunda yapı denetim kuruluşunun hukuki sorumluluğu yazımızda ayrıntı bulabilirsiniz.

Yapı Sahibi İçin Pratik Öneriler

Yapı sahibi, hizmet sözleşmesini imzalamadan önce kuruluşun Bakanlıktan aldığı izin belgesinin geçerliliğini kontrol etmelidir. Denetçi mimar ve mühendislerin yapıda fiilen görev yaptığından emin olmalı, aykırılık bildirimlerini yazılı istemeli ve inşaat sürecindeki değişikliklerde (proje değişikliği, ilave imalat) ruhsat revizyonu için idareye başvurmalıdır. Kuruluşun görevden ayrılması halinde inşaat duracağı için, yeni kuruluşun kısa sürede görevlendirilmesi ve sürecin kesintiye uğramaması önemlidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Müteahhidi yapı denetim ilişkisinde vekil olarak yetkilendirmeye çalışmak,
• Kuruluştan gelen aykırılık bildirimini önemsememek,
• Yapı denetim kuruluşunun görevden ayrılmasından sonra denetimsiz devam etmek,
• Hizmet sözleşmesini yazılı yapmamak veya sözleşme kapsamını net belirlememek,
• Kapsam dışı yapılarda fennî mesuliyetin mimar ve mühendislerce üstlenilmesi gerektiğini bilmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir yapı denetim kuruluşu, şantiyede kolon donatısının projeye aykırı yerleştirildiğini tespit eder. Kuruluş, durumu üç iş günü içinde ilgili idareye bildirir; idare aykırılığı 32. madde uyarınca işleme alır ve yapı tatil tutanağı düzenler. Yapı sahibi, müteahhide aykırılığı gidertir ve idareden mührün kaldırılmasını ister. Kuruluş bildirimi yapmasaydı, hem kuruluşun hem yapı sahibinin sorumluluğu artacak ve hasar halinde yaptırımlar ağırlaşacaktı.

Sonuç

Yapı denetim kuruluşu, ruhsata aykırılığı üç iş günü içinde bildirmek, taahhütname vermek ve yapı bilgilerini yedi gün içinde Bakanlığa iletmek, görevden ayrılırsa altı iş günü içinde bildirim yapmak zorundadır. Bu sürelere uyulmaması hem idari hem cezai sorumluluk doğurabilir. Yapı denetimiyle ilgili bir uyuşmazlık, idari işlem veya sorumluluk konusunda idare hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfasından telefonla veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.