Boşanma Sonrası Mal Paylaşımı Kararıyla Tapu Devri Nasıl Yapılır? Gerekli Belgeler

Mal paylaşımı davası bitti, kararı aldınız. Ama tapuda isim hâlâ eski. En sık akla gelen soru da burada başlıyor: kararla tapuya gidebilir miyim, hangi belgeler lazım? Cevap, elinizdeki kararın ne hükmettiğine bağlı. Mal rejimi tasfiyesinde mahkeme çoğu zaman katılma alacağı ya da değer artış payı gibi para alacaklarını hükme bağlar. Bu tür bir hüküm kendiliğinden tapuyu değiştirmez; mülkiyetin el değiştirmesi için devrin açıkça yer aldığı bir karar ya da yazılı, usulüne uygun bir anlaşma ve tapu kütüğüne tescil gerekir.

Aşağıda adım adım ilerleyelim. Genel bir çerçeve çiziyorum; tapu müdürlüklerinin belge talepleri ve ödenecek harç ve vergiler konusunda güncel bilgiyi ilgili müdürlükten almanız gerektiğini baştan söyleyeyim. Kanunda belge listesi bulunmuyor, uygulama yerine ve dosyaya göre farklılaşabiliyor.

Önce kararın türüne bakın

Elinizdeki karar üç farklı şeyden biri olabilir. Birincisi, yalnızca bir para alacağını hükme bağlayan karar: “Davalı, davacıya şu tutarı ödeyecek.” İkincisi, belirli bir taşınmaz üzerinde mülkiyetin devrini ya da tescili hükme bağlayan karar. Üçüncüsü, eşlerin yaptığı ve hâkim tarafından onaylanan protokol.

Para alacağı kararı, tapu kaydında değişiklik doğurmaz; alacağınızı icra yoluyla tahsil edersiniz. Katılma alacağını icraya koymak için katılma alacağı ilamının icra ile tahsili yazısına bakabilirsiniz. Eşler anlaşarak alacağı ayın olarak, yani taşınmaz devriyle ödemeyi kararlaştırmışlarsa durum değişir: Katılma alacağı ve değer artış payı ayın veya para olarak ödenebilir (TMK m. 239/1). Bu ayın ödemenin nasıl kurgulanacağını katılma alacağı parayla mı, mal devriyle mi ödenir yazısında anlattık.

Kesinleşme ve kesinleşme kaydı

Tapuya gitmeden önce kararın kesinleşmesi gerekir. Kanun yollarına başvuru süresi iki haftadır: istinaf süresi ilamın tebliğiyle başlar (HMK m. 345), temyizi mümkün kararlarda da tebliğden itibaren iki hafta içinde temyiz yoluna başvurulabilir (HMK m. 361). Bu süreler içinde kanun yoluna başvurulmazsa karar kesinleşir.

Kesinleşme, ilamın altına veya arkasına yazılan, tarih ve mahkeme mührü taşıyan, başkan veya hâkim tarafından imzalanan bir kayıtla belirtilir (HMK m. 302/4). İlamı her zaman alabilirsiniz; bakiye karar ve ilam harcının ödenmemiş olması da bunu engellemez (HMK m. 302/1-2). Tapuya götüreceğiniz belgenin kesinleşme kaydını taşıdığından emin olun. Kesinleşme kaydı olmayan bir karar, tapu işlemi için yeterli sayılmayabilir.

Mülkiyet tescille kazanılır

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK m. 705/1). Mahkeme kararı gibi bazı hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu durumda bile malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m. 705/2). Yani kararda devir hükmü olsa bile, tapuda tescil yapılmadan taşınmazı satamaz, ipotek veremez, başkasına devredemezsiniz.

Devri amaçlayan sözleşmelerde ise resmî şekil şarttır (TMK m. 706/1). Bu nedenle eşlerin evde imzaladıkları basit bir devir belgesi ya da WhatsApp yazışması, tapu devri için yeterli olmaz. Boşanma davasında hâkim önünde yapılan ve karara bağlanan protokol, taşınmaz devri içeriyorsa kararla birlikte değerlendirilir; protokolün tapuda nasıl işleneceğini boşanma protokolünde taşınmaz devri tapuda nasıl yapılır yazısında ele aldık.

Tapu müdürlüğünde hangi adımlar izlenir?

Genel akış şöyle sıralanabilir. Önce taşınmazın güncel tapu kaydı alınır; üzerinde ipotek, haciz, aile konutu şerhi gibi kayıtlar olup olmadığına bakılır. Sonra kesinleşme kaydını taşıyan karar ve kimlik belgeleriyle ilgili tapu müdürlüğüne başvurulur. Devir işlemi karara dayanıyorsa müdürlük, kararın içeriğini ve tescile elverişli olup olmadığını inceler. Harç ve vergi yükümlülüklerinin olup olmadığını ve tutarını ilgili müdürlükten öğrenmeniz gerekir; bu tutarlar dönemsel değişir.

Burada dikkat edilmesi gereken bir nokta, vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa vekâletnamenin devir yetkisi içermesi gerektiğidir. Tapu müdürlüklerinin vekâletname şekline ilişkin kendi uygulamaları vardır; bu yüzden vekil göndermeden önce müdürlükten bilgi almak yerinde olur.

Bir de şu ayrım var: Mülkiyeti mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan yaptırabilir; mal rejimi dolayısıyla doğan değişiklikler de eşlerden birinin istemiyle doğrudan tescil edilir (TMK m. 716/2, 716/3). Kararın kendisi tescili sağlamıyor, yalnızca devir borcunu doğuruyorsa, karşı tarafın iradesine ihtiyaç duyulabilir. Karşı taraf kaçınırsa, mülkiyetin hükmen geçirilmesi için tescil davası açılabilir (TMK m. 716/1). Bu ayrım, kararın metnine bakılarak yapılır; metin okunmadan genel bir cevap vermek doğru olmaz.

Başvurudan önce hazırlayabileceğiniz belgeler

Kanunda sayılmış bir belge listesi yok; yine de başvuruyu boşa çıkarmamak için önceden toplayabileceğiniz belgeler bellidir. Kesinleşme kaydı bulunan ilamın aslı ya da onaylı örneği ilk sırada gelir. Taşınmazın güncel tapu kaydı, üzerindeki takyidatları görmenizi sağlar. Tarafların kimlik belgeleri, varsa vekâletname, protokolün hâkim tarafından onaylanmış hâli ve ödemeye ilişkin belgeler de dosyaya eklenebilir. Ayın ödeme karşılığında para farkı ödenecekse, ödemenin banka dekontu gibi bir belgeyle gösterilmesi ileride tartışmayı önler.

Her belge için aslı mı yoksa örneği mi istendiğini, e-Devlet üzerinden alınabilen belgelerin yeterli olup olmadığını müdürlükten sormakta yarar var. Uygulama müdürlüğe ve işlem türüne göre farklılaşabildiği için burada kesin bir liste vermiyorum.

Süre baskısı var mı?

Medeni Kanun’un tescile ilişkin 705 ve 706. maddeleri, kesinleşmeden sonra tescil için ayrı bir başvuru süresi öngörmez. Buna rağmen beklemek riskli olabilir: taşınmaz üzerinde bu arada yeni bir haciz ya da ipotek kaydı oluşabilir, karşı taraf taşınmazı başkasına devredebilir. Tapu kütüğüne iyi niyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunduğundan (TMK m. 1023), tescilden önce karşı tarafın taşınmazı elden çıkarması alacaklı eşi zor durumda bırakabilir.

Boşanmadan doğan dava hakları, kesinleşmeden itibaren bir yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (TMK m. 178). Mal rejimi tasfiyesi için bu bir yıllık sürenin doğrudan uygulanmadığı kabul edilir; ancak devir davası gibi ayrı bir talebiniz varsa hangi sürenin işleyeceğini kararın türüne göre netleştirmeniz gerekir. Emin olamadığınız noktada süre geçmeden bir hukukçuya danışmak yerinde olur.

Ortak mülkiyetteki taşınmazda bölünmeden alma

Eşlerin paylı mülkiyetinde bir taşınmaz varsa, bir eş daha üstün yararı olduğunu ispat edip diğerinin payını ödemek suretiyle malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 226/2). Hâkim bu istemi kabul ederse, karar paydaşlardan birinin payının diğerine geçmesini hükme bağlar. Böyle bir karar sonrası tapu işleminde, payın ödenip ödenmediği ve ödemenin nasıl belgelendiği önemli olur. Ödeme yapılmadan tescil beklemek, karardaki şartlara aykırı olabilir.

Ortak taşınmazların nasıl paylaştırıldığına dair örnekler için boşanmada ortak tapulu taşınmaz yarı yarıya pay yazısına bakabilirsiniz.

Aile konutu şerhi ve diğer kayıtlar

Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194/3). Evlilik sürdükçe malik eş, şerh bulunsun ya da bulunmasın, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez (TMK m. 194/1); şerh bu korumayı üçüncü kişilere karşı görünür kılar. Rıza şartı eşler için öngörüldüğünden boşanma kesinleşince kural olarak aranmaz. Yine de şerhin hâlâ kayıtlı olması, devir işlemi sırasında sürpriz yaratabilir. Şerhin nasıl kaldırılacağı boşandıktan sonra tapudaki aile konutu şerhi nasıl kaldırılır yazısında anlatılıyor.

İpotek ve haciz kayıtları da devri doğrudan engellemese bile devralanın hukuki durumunu zayıflatır. İpotekli bir taşınmazı devralan eş, borç da devralıyor olabilir; bunun protokolde veya kararda açıkça yazılması ve bankanın durumdan haberdar olması gerekir.

Varsayımsal bir örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Boşanma kesinleşmiş, mal rejimi tasfiyesi için ayrı dava açılmış. Eşler dava sırasında anlaşıp mahkemeye şu içerikte bir protokol sunmuşlar: Eş A’nın adına kayıtlı daire, Eş B’nin katılma alacağına karşılık Eş B’ye devredilecek. Hâkim anlaşmayı karara dahil etmiş ve karar kesinleşmiş.

Eş B’nin bu aşamada atması gereken adımlar şunlar: Kesinleşme kaydı taşıyan kararı almak, dairenin güncel tapu kaydını çıkartmak, üzerinde ipotek veya haciz olup olmadığına bakmak, tapu müdürlüğüne karar ve kimlik belgeleriyle başvurmak, harç ve vergi durumunu müdürlükten öğrenmek. Eş A bir engel çıkarırsa, kararın içeriğine bakılarak tescilin doğrudan karardan yapılıp yapılamayacağı değerlendirilir. Her adım dosyaya göre değişebilir; örnek yalnızca genel akışı gösteriyor.

Sık yapılan hatalar

Kesinleşmeyi beklemeden tapu müdürlüğüne gitmek, ilk akla gelen hatadır. Süreler iki haftalık olduğundan kesinleşme tarihini doğru hesaplamak için tebliğ tarihine bakmak gerekir.

İkinci hata, katılma alacağı kararını mülkiyet kararı sanmaktır. Para alacağına hükmeden karar, tapu kaydını değiştirmez. Devir istiyorsanız bunun kararda veya protokolde açıkça yazılması gerekir.

Üçüncü hata, devri sözlü anlaşmayla tamamlamaktır. Taşınmaz devri için resmî şekil şarttır (TMK m. 706). Sözlü ya da basit yazılı anlaşma, tapuda geçerli bir devir sayılmaz.

Dördüncü hata, tapu kaydındaki şerhleri ve takyidatları devirden önce incelememektir. İpotek, haciz ve aile konutu şerhi gibi kayıtlar devre engel olmasa bile sonradan maliyet ve uyuşmazlık yaratabilir. Boşanma sonrası tapu ve mal rejimi işlemlerinin bütünü için boşanma kesinleştikten sonra tapu işlemleri ve mal rejimi yazısına da bakabilirsiniz.

Tapu devri için dosyanızı birlikte gözden geçirelim

Karar metninin devir içerip içermediği, kesinleşmenin ne zaman gerçekleştiği, tapudaki kayıtların durumu ve karşı tarafın tutumu, izlenecek yolu belirler. Bu başlıkların her biri için kendi belgelerinize bakmak gerekir.

Durumunuzu anlatmak için iletişim sayfasındaki numaradan büroyu arayabilir ya da WhatsApp’tan yazabilirsiniz. Boşanma ve mal rejimi konusundaki genel bilgiler için aile hukuku sayfasına da göz atabilirsiniz.