Boşanma Protokolünde Yazılan Ev Devri Tapuda Nasıl Gerçekleşir?

“Ev eşime kalacak” cümlesi protokolde yazılır, mahkeme boşanmaya karar verir, ancak aylar sonra tapu kaydı hâlâ eski sahibin adına durur. Bu, anlaşmalı boşanmalarda sık yaşanan bir tıkanıklıktır. Nedeni basit: protokol bir niyet ve yükümlülük belgesidir; taşınmazın mülkiyeti ise tapu kütüğünde değişir. Aşağıda taşınmaz devrinin hangi şekilde yapıldığını, protokolde nelerin yazılması gerektiğini ve devirden önce hangi kontrollerin yapılacağını anlatıyoruz.

Neden Protokol Tek Başına Yeterli Olmayabilir?

Medeni Kanun’a göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m. 706). Borçlar Kanunu da taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesini şart koşar; taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m. 237). Önsözleşmenin geçerliliği ise ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır (TBK m. 29).

Bu kuralların protokole yansıması şudur: “Ev şu eşe devredilecektir” cümlesi, devrin yapılacağına dair bir söz içerir. Sözün kendisi, taşınmaz üzerinde mülkiyet değişikliği yaratmaz. Tapu müdürlüğünde yapılan resmî işlem ya da mahkemenin tescil kararı devri gerçekleştirir (TMK m. 705). Mülkiyete ve ayni haklara ilişkin resmî senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından düzenlenir (Tapu Kanunu m. 26).

Protokolün mahkeme huzurunda onaylanıp hükme geçirilmesi ise tabloyu değiştirir: uygulamada, mahkemece onaylanıp kesinleşen protokoldeki taşınmaz devri taahhüdü resmî şekilde yapılmamış olsa da geçerli kabul edilmektedir. Bu, tapunun kendiliğinden değişeceği anlamına gelmez. Mahkemenin hükümde devri nasıl ifade ettiği ve tapu müdürlüğünün bu hükmü hangi şartlarla işleme aldığı dosyaya göre değişebildiği için, “karar çıkınca tapu kendiliğinden değişir” varsayımına dayanmak riskli olur. En güvenli yol, protokolde devrin hangi tarihte, hangi işlemle ve kimin masrafıyla tapu müdürlüğünde yapılacağını açıkça yazmaktır.

Karşılıksız Devirde Bağış Meselesi

Protokolde evin bir eşe “bedelsiz” bırakılması yazılabilir. Bu durum bağışlama niteliği taşıyabilir. Bağışlama sözü vermenin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır; taşınmazın veya taşınmaz üzerindeki ayni bir hakkın bağışlanması sözü vermenin geçerliliği ise ancak resmî şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK m. 288). Şekle uyulmaması sebebiyle geçersiz olan bağışlama sözü verme, bağışlayan tarafından yerine getirildiğinde elden bağışlama hükmündedir; ancak geçerliliği resmî şekle bağlanmış olan bağışlamalarda bu hüküm uygulanmaz.

Basit bir anlatımla, taşınmazı bedelsiz devretme sözü protokol dışında adi bir yazıyla verilirse geçerli olmaz; mahkemece onaylanan protokoldeki taahhüt ise yukarıda anlatıldığı gibi uygulamada geçerli sayılır. Ayrıca protokoldeki devrin bir mal paylaşımı karşılığı (örneğin katılma alacağından mahsup) olup olmadığı da yazılmalıdır; karşılığı olan devir ile karşılıksız devir hukuken farklı sonuçlar doğurur. Mal rejimi hesabı ve karşılıklı ödeme için mal paylaşımı maddesi yazısına bakabilirsiniz.

Devirden Önce Yapılması Gereken Kontroller

Tapu kaydı. Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m. 1020). Protokolü yazmadan önce tapu kaydının güncel bir örneğini almak, ipotek, haciz, irtifak hakkı ve şerhlerin bulunup bulunmadığını göstermesi bakımından faydalıdır.

Aile konutu şerhi. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir (TMK m. 194). Kayıtta böyle bir şerh varsa, boşanma kesinleşmeden yapılacak devirde diğer eşin rızasının belgelenmesi beklenir; kesinleşmeden sonra taraflar artık eş olmadığından bu rıza kural olarak aranmaz, ama şerhin kaldırılması için tapu müdürlüğüne hangi belgeyle başvurulacağını önceden öğrenmek gerekir. Bu rıza zaten protokolde bulunuyorsa, devir işleminde rızanın tapuda da ibraz edilebilmesini sağlamak yararlıdır. Şerh konusunda aile konutu şerhi yazısına bakabilirsiniz.

İpotek ve kredi. Konut kredisi kullanılmışsa taşınmaz üzerinde ipotek bulunur. Devir sırasında bankanın rızası ya da kredinin kapatılması gündeme gelebilir. Bu yüzden devrin kredi durumundan bağımsız düşünülmemesi gerekir. Kredi ve devir ilişkisi için bankaya karşı kredi borcu ve protokol yazısına göz atın.

Haciz ve diğer takyidatlar. Alacaklıların bulunduğu bir taşınmazda haciz şerhi olabilir. Haciz varsa devrin geçerlilik sonuçları ve ev sahibi eşin borçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Protokolde Devir Maddesi Nasıl Yazılmalı?

Protokol maddesinde şunların bulunması beklenir:

• Taşınmazın kimlik bilgileri: il, ilçe, mahalle, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası ve niteliği.
• Devredenin ve devralanın kimlik bilgileri.
• Devirle ilgili bedel veya karşılık: satış bedeli mi, katılma alacağına mahsup mu, karşılıksız mı?
• Devrin yapılacağı tarih: örneğin boşanma kararının kesinleşmesinden sonraki on gün gibi tek ve sayılabilir bir tarih.
• Tapu müdürlüğünde yapılacak işleme katılma yükümlülüğü: gerekiyorsa vekâlet verilmesi.
• Masrafların kimin tarafından ödeneceği: tapu harcı gibi kalemlerin devrin türüne göre doğup doğmadığı ve tutarı tapu müdürlüğünden öğrenilir; harç tarifesi her yıl güncellenir.
• Devir yapılmazsa ne olacağı: ceza şartı ya da ödenen bedelin iadesi.

Ödemenin devirle ilişkisi de önemlidir. Bedel devirden önce mi, devir günü mü, sonra mı ödenecek? Devreden taraf bedeli almadan devri yapmak istemeyebilir; devralan taraf da bedeli ödeyip devri alamamaktan çekinebilir. Bu iki riski dengelemek için devir günü aynı anda yapılan işlem tercih edilebilir; aynı gün hem ödeme hem devir yapılırsa her iki tarafın güveni korunur.

Tapuda Süreç Adım Adım Nasıl İşler?

Devir günü gelmeden önce yapılacak hazırlıklar, işlemin tek seferde tamamlanmasını sağlar. Hazırlık şu sırayla ilerler: Önce tapu kaydı güncel olarak çıkarılır ve ipotek, haciz, şerh gibi kayıtlar kontrol edilir. Ardından müdürlüğün isteyebileceği belgeler (protokol, boşanma kararı ve gerekiyorsa kesinleşme belgesi gibi) toplanır. Tarafların kimlik belgeleri ve gerekiyorsa vekâletname hazırlanır. Tapu müdürlüğünden hangi belgelerin istendiği, işlemin türüne (satış, bağışlama, pay devri) ve taşınmazın durumuna göre değişebildiği için, randevudan önce müdürlükten bilgi almak zaman kazandırır.

Devir günü taraflar tapu müdürlüğünde resmî senedi imzalar; tapu kütüğündeki kayıt değişir. Ödeme devir günü yapılacaksa, ödemenin banka havalesi gibi belgelenebilir bir yolla olması ve dekontun saklanması faydalıdır. Nakit ödemeyi tercih etmek, ileride ödemenin yapıldığını göstermeyi güçleştirebilir. İşlemden sonra tapu kaydının yeni hâlini içeren bir örnek alınması, devrin tamamlandığını belgeler.

Paylı Mülkiyetteki Ev ve Pay Devri

Ev, eşler adına payları belirli biçimde kayıtlıysa, devir tüm taşınmazın değil, devredilecek payın tapu işlemidir. Örneğin taşınmaz iki eşin adına yarı yarıya kayıtlıysa ve ev bir eşe bırakılacaksa, diğer eşin payı devredilir. Protokolde devredilen payın oranı, devir bedeli ve ödeme zamanı yazılmalıdır.

Tasfiye sırasında paylı mülkiyete konu bir mal varsa, eşlerden biri kanunda öngörülen diğer olanaklardan yararlanabileceği gibi, daha üstün bir yararı olduğunu ispat etmek ve diğerinin payını ödemek suretiyle o malın bölünmeden kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m. 226/2). Taraflar protokolde bu konuda anlaşarak davadan kaçınabilir. Eşler arasında anlaşma yoksa, bu ayrı bir dava konusu olur.

Mal Rejimi ve Devir Birbirini Nasıl Etkiler?

Evlilik süresince alınan ev edinilmiş mal niteliğindeyse, devrin karşılığı mal rejimi hesabıyla ilişkilidir. Mal rejimi, boşanmaya karar verilirse dava tarihinden geçerli olmak üzere sona erer (TMK m. 225/2); protokoldeki devir bedeli ve katılma alacağı bu çerçevede hesaplanmalıdır. Taraflar, ödeme yerine katılma alacağının devirle ödenmesini kararlaştırabilir. Böyle bir mahsup yapıldıysa protokolde, hangi alacağın hangi bedelle ve hangi tarihte mahsup edildiğini açıkça yazmanız gerekir; aksi hâlde sonradan “alacağım hâlâ duruyor” ya da “alacak ödendi” tartışması çıkar.

Devir sırasında ev üzerindeki değer, protokol imzalandığı günkü değerle devir günkü değer arasında fark gösterebilir. Bu farkı kimin üstleneceği de yazılabilir: “Protokolde belirtilen bedel kesindir, değer değişikliği hesabı etkilemez” gibi bir ifade, belirsizliği azaltır.

Devir Yapılmazsa Başvurulacak Yol

Taraflardan biri protokolde yazılan devri yapmazsa, karşı taraf çeşitli yollara başvurabilir. Hangi yolun uygun olduğu, protokolün mahkeme kararında nasıl yer aldığına, devrin karşılığında ödeme yapılıp yapılmadığına ve ceza şartı bulunup bulunmadığına göre değişir. Taşınmaz devri yapılmazsa protokole dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Devreden eşin evi üçüncü kişiye satma ya da ipotek ettirme ihtimali varsa ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m. 389); tedbir dava açılmadan alınırsa, uygulanmasının istendiği tarihten itibaren iki hafta içinde dava açılmazsa kendiliğinden kalkar (HMK m. 397). Protokole uymayan eşe karşı diğer yollar için protokole uymayan eşin icra takibi yazısına bakabilirsiniz. Harekete geçmeden önce protokolün ve kesinleşmiş kararın tam metnini edinin; beklemek, evin başkasına geçme riskini artırır.

Varsayımsal Bir Örnek

Varsayımsal bir örnek düşünelim: Evlilik süresince alınan ev, eşlerden birinin adına kayıtlı. Taraflar, evi diğer eşe bırakmayı, karşılığında devralan eşin belirli bir ödeme yapmasını kararlaştırıyor. Protokolde tapu bilgileri, ödeme tarihi ve devir günü yazılıyor; devir için tapu müdürlüğüne birlikte gidileceği ve masrafların yarı yarıya ödeneceği belirtiliyor. Boşanma kararı kesinleştikten sonra, tapu kaydı yeniden incelenip ipotek ve şerh olmadığı görülünce, ödeme ve devir aynı gün yapılıyor. Örnek yalnız anlatım içindir; gerçek bir dosyada ipotek, haciz ya da paydaş sayısı süreci değiştirir.

Devirden Sonra Neler Kontrol Edilmeli?

Devir tamamlandıktan sonra tapu kaydının yeni hâlini içeren bir örnek almak, ipotek veya şerhin protokoldeki plana uygun kaldırıldığını göstermek bakımından önemlidir. Devreden taraf için de, ev üzerindeki borç ve yükümlülüklerin yeni maliki bağlayıp bağlamadığını belgelemek yararlıdır. Evin aboneliklerini, aidat ve vergi kayıtlarını yeni malikin adına almak da bu aşamanın parçasıdır. Bu işlemlerin takvimi protokolde ayrıca yazılırsa devir sonrası belirsizlik yaşanmaz.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapu bilgilerini yazmadan “ev devredilecektir” demek.
• Devrin tarihini ya da şartını belirsiz bırakmak.
• Masrafı “hakkaniyete göre” paylaşmak; tapu masrafı protokolde kimin üstlendiği açıkça yazılmalıdır.
• Karşılıksız devir ile mal rejimi alacağına mahsup edilen devri aynı cümlede karıştırmak.
• Tapu kaydında ipotek, haciz ve şerh olup olmadığını kontrol etmemek.
• Bedeli ödemeyi devirden bağımsız bırakmak.
• Vekâlet gerekiyorsa vekâleti baştan düzenlememek.

Tapu Devri İçin Dosyanıza Özel Bakmak

Taşınmazın üzerindeki kayıtlar, kredi durumu, tarafların bulunduğu yer ve protokolün hükme geçiş biçimi, devrin nasıl yapılacağını değiştirir. Elinizdeki tapu kaydını ve protokol taslağını telefonla arayarak ya da WhatsApp’tan yazarak anlatabilirsiniz; iletişim sayfasında yollar yer alıyor. Ev paylaşımının diğer yönleri için ortak evin protokoldeki akıbeti yazısına, genel konular için aile hukuku sayfasına bakabilirsiniz.