İpotekli Taşınmazın Alım Satımında Kredi Borcunun Devri (Üstlenilmesi)

İpotekli bir konut veya işyeri satın alırken en çok karıştırılan konulardan biri, taşınmaz üzerindeki kredi borcunun alıcıya nasıl geçtiğidir. Çoğu kişi tapu devrinin gerçekleşmesiyle kredi borcunun da kendiliğinden alıcıya geçtiğini düşünür; oysa bu iki işlem hukuken birbirinden bağımsızdır. Bu yazıda ipotekli taşınmazın alım satımında borcun üstlenilmesi kurumunu Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde açıklıyoruz.

Tapu Devri ile Borcun Üstlenilmesi Ayrı İşlemlerdir

Bir taşınmazın mülkiyetinin devri ayni bir işlemdir ve tapu sicilinde tescille gerçekleşir. Taşınmaz üzerindeki ipotek ise rehin hakkı olarak taşınmaza bağlıdır ve taşınmazı kim edinirse edinsin ipotek varlığını sürdürür (TMK m. 850 vd.). Ancak bu ipoteğin teminat altına aldığı kişisel borç ilişkisi (örneğin banka kredisi), taşınmazın el değiştirmesiyle otomatik olarak alıcıya geçmez. Borcun kimin üzerinde kalacağı, tarafların TBK m. 195-200 çerçevesinde yapacakları ayrı bir anlaşmaya bağlıdır.

İç Üstlenme Sözleşmesi (TBK m. 195)

İç üstlenme sözleşmesi, borçlu (satıcı) ile borcu üstlenen (alıcı) arasında yapılır ve alacaklıyı (bankayı) doğrudan bağlamaz. Bu sözleşmeyle alıcı, borcu bizzat ifa ederek veya bankanın rızasını alarak satıcıyı borcundan kurtarma yükümlülüğü altına girer.

Önemli sonuçlar:

• Banka açısından borçlu hâlâ satıcıdır; ödemelerin aksaması hâlinde banka satıcıyı takip eder.
• Satıcı, iç üstlenme sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini (borcu ödemesini) alıcıdan isteyebilir; alıcı ödemezse satıcı hem bankaya karşı sorumlu kalır hem de alıcıya karşı sözleşmeye dayanarak talepte bulunabilir.
• Satıcı, borcundan kurtarılmamışsa alıcıdan güvence isteyebilir.

Dış Üstlenme Sözleşmesi (TBK m. 196-197)

Dış üstlenme sözleşmesi, borcu üstlenen (alıcı) ile alacaklı (banka) arasında yapılır ve borçlunun (satıcının) yerine yenisinin geçmesini, yani satıcının borçtan tamamen kurtulmasını sağlar.

Dış üstlenmenin gerçekleşme yolları:

1. İç üstlenme sözleşmesinin, üstlenen (alıcı) veya onun izniyle satıcı tarafından bankaya bildirilmesi, dış üstlenme için bir öneri niteliği taşır.
2. Bankanın bu öneriyi açık veya örtülü olarak kabul etmesi gerekir. Banka, çekince ileri sürmeksizin alıcının ödemesini kabul eder veya alıcının borçlu sıfatıyla yaptığı başka bir işleme rıza gösterirse, borcun üstlenilmesini kabul etmiş sayılır.
3. Banka, kabul için bir süre koyabilir; bu süre içinde sessiz kalırsa öneri reddedilmiş sayılır (TBK m. 197).

Pratik önemi: Bankalar genellikle mevcut krediyi doğrudan devretmek yerine, alıcı adına yeni bir kredi değerlendirmesi yapmayı tercih eder. Bu nedenle uygulamada çoğu zaman satıcının kredisi kapatılır, ipotek terkin edilir ve alıcı kendi adına yeni bir kredi ile yeni bir ipotek tesis ettirir. Gerçek anlamda dış üstlenme (bankanın eski krediyi olduğu gibi alıcıya devretmesi) bankaların iç politikalarına bağlı olarak sınırlı uygulanır.

Satıcının Sorumluluğu Ne Zaman Sona Erer?

Satıcıların en sık düştüğü hata, “alıcı ödeyeceğini söyledi” güvencesiyle tapuyu devredip bankayla resmî bir işlem yapmamaktır. Alıcı ödemeleri aksattığında banka satıcıyı icra takibine maruz bırakabilir.

Kefil ve Rehin Veren Üçüncü Kişinin Durumu (TBK m. 198)

Borçlu değişse bile alacaklının bağlı hakları (örneğin ipoteğin kendisi) kural olarak saklı kalır. Ancak borcun güvencesi olarak rehin veren üçüncü kişinin ve kefilin sorumlulukları, ancak bu kişiler borcun üstlenilmesine yazılı olarak rıza gösterirse devam eder. Rıza yoksa, borç üstlenildiğinde bu kişilerin sorumluluğu kendiliğinden sona erer.

Savunma İmkânları ve Sözleşmenin Hükümsüzlüğü

• Yeni borçlu (alıcı), üstlenilen borca ilişkin savunmaları (örneğin borcun kısmen ödenmiş olması) ileri sürebilir; ancak aksi kararlaştırılmadıkça eski borçlunun kişisel savunmalarını (örneğin takas hakkı) kullanamaz (TBK m. 199).
• Dış üstlenme sözleşmesi herhangi bir nedenle hükümsüz hâle gelirse, iyiniyetli üçüncü kişilerin hakları saklı kalmak kaydıyla eski borç bütün bağlı borçlarıyla birlikte varlığını sürdürür (TBK m. 200).

Tapu İşlemleri ile Bankacılık İşlemlerinin Koordinasyonu

İpotekli taşınmaz satışlarında güvenli bir süreç için:

1. Bankadan güncel borç bakiyesi ve varsa devir/üstlenme koşulları yazılı olarak alınmalı.
2. Devir bankaca kabul edilmiyorsa, satış bedelinin bir kısmının kredinin kapatılmasına, kalanın satıcıya ödenmesine yönelik bir ödeme planı (genellikle noterde veya bankada eş zamanlı) kurgulanmalı.
3. İpoteğin terkini ile tapuda mülkiyet devrinin sırası net olarak belirlenmeli; ipotek terkin edilmeden yapılan devirlerde alıcı, satıcının borcunu üstlenmiş gibi bir riskle karşılaşabilir.
4. Tüm anlaşmalar (iç üstlenme dahil) yazılı yapılmalı; sözlü anlaşmalar ispat sorunu doğurur.

Tapu iptali ve tapu kaydındaki ipotek/haciz sırası hakkında tapuda ipotek ve haciz sırası yazımıza, ipoteğin icra yoluyla paraya çevrilmesi hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yazımıza bakabilirsiniz.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz:

Bir kişi, üzerinde banka ipoteği bulunan bir daireyi satın alır; satıcıyla sözlü olarak “kalan kredi taksitlerini ben öderim” diye anlaşır ve tapu devri gerçekleşir. Alıcı birkaç ay taksit öder, ardından ödemeleri durdurur. Banka, kredi sözleşmesinin tarafı hâlâ satıcı olduğundan satıcıyı temerrüde düşürür ve icra takibi başlatır. Satıcı, alıcıyla yaptığı sözlü anlaşmayı iç üstlenme sözleşmesi olarak ileri sürüp alıcıdan rücu talep edebilir, ancak bankaya karşı borçtan kurtulmuş değildir çünkü banka dış üstlenmeyi hiç onaylamamıştır. Taraflar başlangıçta bankayı da sürece dahil edip yazılı bir dış üstlenme sözleşmesi yapsalardı, banka onayı ile satıcı borçtan tamamen kurtulacaktı.

Sonuç

İpotekli taşınmaz alım satımında kredi borcunun kime ait kalacağı, tapu devrinden bağımsız, ayrı bir hukuki işlemdir. İç ve dış üstlenme arasındaki farkın bilinmemesi, satıcıyı yıllarca bankaya karşı sorumlu tutabilir. Gayrimenkul hukuku alanında ipotekli taşınmaz işlemlerinde destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.