Kaçak/Ruhsatsız Yapı ve Yıkım Kararına İtiraz

Ruhsatsız veya ruhsata ve projesine aykırı olarak yapılan inşaatlar, Türk imar hukukunda sıkı bir denetim ve yaptırım rejimine tabidir. Bu yazıda kaçak yapı tespit edildiğinde işleyen süreci, yıkım kararının nasıl alındığını ve bu karara karşı izlenebilecek hukuki yolları ele alıyoruz.

Tespit ve Mühürleme

3194 sayılı İmar Kanunu m. 32’ye göre, ruhsat alınmadan yapıya başlandığının veya ruhsat ve eklerine ya da mevzuata aykırı yapı yapıldığının ilgili idarece, fenni mesulce tespiti veya ihbarı ya da başka bir şekilde öğrenilmesi üzerine, belediye veya valilikçe o andaki inşaat durumu tespit edilir; yapı mühürlenerek inşaat derhâl durdurulur. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idarece tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir.

Bir Aylık Düzeltme Süresi

Durdurma işlemi, yapı tatil tutanağının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hâle getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre, yapı sahibine sorunu düzeltme konusunda son bir şans tanır.

Aykırılığın Giderilmesi veya Yıkım

Ruhsata aykırılığın giderildiği veya ruhsatın alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde ruhsat iptal edilir ve ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip belediye veya valilikçe yıktırılır; yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

İdarenin Harekete Geçmemesi Hâlinde Merkezi Müdahale

Kanun, yerel idarelerin yıkım kararlarını uygulamada gecikmesine karşı bir denge de kurmuştur: yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde aykırılık giderilmediği hâlde iki ay içinde yıkım kararı alınmayan yapılar ile yıkım kararı alınmasına rağmen altı ay içinde ilgili idarece yıkılmayan yapılar, Bakanlıkça (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı) yıkılabilir veya yıktırılabilir; bu durumda yıkım maliyetleri yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir.

Yıkım Kararına İtiraz

Belediye encümeni veya il idare kurulunun yıkım kararı, idari bir işlemdir ve bu karara karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Davada genellikle şu hususlar ileri sürülebilir:

• Yapının aslında ruhsata uygun olduğu,
• Tespit tutanağının usulüne uygun düzenlenmediği,
• Bir aylık düzeltme süresinin tam olarak tanınmadığı veya tebligatın usulsüz yapıldığı,
• Aykırılığın imar barışı gibi bir düzenlemeden yararlanılarak giderilmiş olduğu.

Yıkımın geri dönüşü olmayan bir işlem olması nedeniyle, dava ile birlikte yürütmenin durdurulması talep edilmesi büyük önem taşır.

Tapu Kaydındaki Şerhin Kaldırılması

Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair tapu kaydına işlenen şerh, aykırılık giderilip bu durum ilgili idarece tapu dairesine bildirilmeden kaldırılamaz. Bu şerh, taşınmazın satışını hukuken engellemese de alıcılar açısından önemli bir uyarı niteliği taşır ve taşınmazın piyasa değerini etkileyebilir.

Yapı Denetim Kuruluşunun Rolü

Ruhsatlı yapılarda inşaat sürecini denetlemekle görevli yapı denetim kuruluşları, projeye aykırılıkları tespit ettiğinde bunu ilgili idareye bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, kuruluşun kendi sorumluluğunu doğurabilir. Bu nedenle bir yapıda aykırılık tespit edildiğinde, yalnızca yapı sahibinin değil, varsa yapı denetim kuruluşunun ve müteahhidin sorumluluğunun da ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir; özellikle kat karşılığı inşaat projelerinde bu husus alıcılar açısından önem taşır.

Kısmi Yıkım ve Orantılılık İlkesi

Yıkım kararı her zaman binanın tamamını kapsamayabilir; bazı durumlarda yalnızca ruhsata aykırı olan kısmın (örneğin fazladan yapılan bir kat veya çıkma) yıkılmasına karar verilebilir. İdarenin, orantılılık ilkesi gereği mümkün olduğunca yalnızca aykırı kısmı hedefleyen bir karar alması beklenir. Malikin, tüm binanın değil yalnızca aykırı kısmın yıkılması gerektiğini savunması, dava sürecinde önemli bir argüman oluşturabilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir malik, mevcut ruhsatına aykırı olarak binasına ilave bir kat yapmıştır. Belediye ekipleri durumu tespit ederek inşaatı mühürlemiş ve yapı tatil tutanağını yapıya asmıştır. Malik, bir aylık süre içinde ilave katı ruhsata uygun hâle getirmek için tadilat ruhsatı başvurusunda bulunmuş ancak başvurusu imar planına aykırılık nedeniyle reddedilmiştir. Bunun üzerine belediye encümeni, ilave katın yıkılmasına karar vermiştir. Malik bu karara karşı idare mahkemesinde dava açmış, ancak mahkeme ilave katın imar planındaki yükseklik sınırını aştığını tespit ederek davayı reddetmiştir; yıkım kararı bu şekilde kesinleşmiştir.

Ceza Sorumluluğu

3194 sayılı Kanun’un ilgili hükümleri uyarınca, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapılması hâlinde yapı sahibi ve müteahhit hakkında idari para cezası uygulanabilir. Fiilin ağırlığına ve tekrarına göre bu idari yaptırımlar artabilir. İdari para cezası ile yıkım kararı birbirinden bağımsız uygulanır; para cezasının ödenmiş olması yıkım kararını ortadan kaldırmaz, aynı şekilde yıkımın gerçekleşmesi de tahakkuk etmiş cezayı ortadan kaldırmaz.

Pratik Öneriler

• Herhangi bir tadilat veya ilave yapım öncesinde mutlaka ruhsat alınmalı veya mevcut ruhsatla uyum kontrol edilmelidir.
• Yapı tatil tutanağı tebliğ edildiğinde bir aylık süre kesinlikle kaçırılmamalıdır.
• Yıkım kararına itiraz edilecekse yürütmenin durdurulması talebinin gerekçeli olarak sunulması önemlidir.

Satın Alma Öncesi Kontrolün Önemi

Bir taşınmaz satın alınırken, yapının ruhsatına ve onaylı projesine uygun olup olmadığının kontrol edilmesi büyük önem taşır. Tapu kaydındaki imar mevzuatına aykırılık şerhi bu konuda önemli bir uyarı işaretidir; ancak şerh bulunmayan yapılarda da belediyeden yapının ruhsat durumu ayrıca sorgulanabilir. Bu kontrol, ileride beklenmedik bir yıkım kararıyla karşılaşma riskini önemli ölçüde azaltır.

Sonuç

Kaçak veya ruhsata aykırı yapılar, ciddi idari yaptırımlara ve nihayetinde yıkıma tabi olabilir; bu süreçte sürelerin doğru takip edilmesi belirleyicidir. Gayrimenkul hukuku kapsamında imar mevzuatına aykırılık iddialarınızın değerlendirilmesi için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.