Apartman ve Sitelerde İşletme Projesi Nedir? Geçici Proje, Avans ve Genel Kurul Onayı (KMK 37)

Bir apartmanda yıllık masrafların ne olacağı, aylık aidatın neye göre belirleneceği ve her dairenin ne kadar ödeyeceği çoğu zaman belirsiz kalır. Bu belirsizlik, aidat tartışmalarının ve icra davalarının en büyük nedenlerinden biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu belirsizliği gidermek için işletme projesi kurumunu düzenler: yönetimin yıllık bütçesini ve her malikin payını önceden gösteren bir plan. Son yıllarda kanunda yapılan değişikliklerle de bu kurum güncellenmiştir. Bu yazıda işletme projesinin ne olduğunu, kim tarafından ve nasıl hazırlanacağını, genel kurulda nasıl onaylanacağını ve avans toplanmasındaki rolünü anlatıyoruz.

İşletme Projesinin Tanımı ve Amacı

İşletme projesi, ana gayrimenkulün yıllık yönetimine ilişkin tahmini bir bütçedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 37’ye göre projede özellikle şunlar gösterilir: ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; tüm giderlerden her kat malikine KMK m. 20’deki esaslara göre düşecek tahmini miktar; her kat malikinin m. 20’deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı. Yani proje, yalnızca toplam gideri değil, aynı zamanda her malikin bireysel payını ve avans tutarını içerir. Bu şeffaflık, maliklerin ne kadar ve ne için ödeyeceğini önceden görmesini sağlar. Aidat tutarı böylece keyfi olmaktan çıkar ve kurul kararına dayanan bir hesaba bağlanır. Ortak giderlere katılma ilkeleri için ortak gider aidat alacağı davası yazısına bakabilirsiniz.

Yöneticinin Görevi: Geçici İşletme Projesi

KMK m. 37/1’e göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici, gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu hüküm, yöneticiye pratik bir sorumluluk yükler: yeni bir yıl başladığında veya yönetim değiştiğinde kurul onaylı proje yoksa yönetici beklemek yerine derhal geçici bir proje hazırlar. Geçici projenin amacı, yönetimin sürekliliğini sağlamak ve ilk avansın toplanabilmesine dayanak oluşturmaktır. Yönetici bu görevi yerine getirmezse, kat malikleri kurulu tarafından hesap sorulabilir ve yönetici görevinden alınabilir. Yönetici görev ve sorumlulukları için kat mülkiyetinde yönetici atanması ve görevleri yazısı yol göstericidir.

Projenin Bildirilmesi ve Genel Kurul Onayı

Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (KMK m. 37/3). Yani yönetici projeyi tek başına dayatamaz; maliklere bildirmek ve üç ay içinde genel kurulda görüşülmesini sağlamak zorundadır. Genel kurul, projeyi aynen kabul edebilir veya değiştirerek onaylayabilir. Bildirimde yöntemin önemi vardır: imza karşılığı teslim veya taahhütlü mektup, bildirimin yapıldığını ispat eder. Bildirim usulüne uyulmazsa, ilerideki icra takibinde borçlu bunu ileri sürerek itiraz edebilir. Genel kurul toplantısının çağrı ve nisap kuralları için kat mülkiyetinde oy hakkı ve çoğunluk yazısına bakabilirsiniz.

Avans Toplanması

Yöneticinin görevleri arasında, anagayrimenkulün genel yönetim işleri ile korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması sayılır (KMK m. 35/1-d). Bu hükümde yapılan yeni düzenleme, avansın işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanmasını ifade eder; önceki metinde yer alan avans tamamlama mekanizması bu şekilde sadeleştirilmiştir. Böylece işletme projesi onaylanıncaya kadar yönetim, geçici projedeki avans tutarlarını isteyebilir; proje onaylandıktan sonra ise kesinleşmiş bütçeye göre ödemeler yapılır. Avansın toplanmaması halinde yönetici, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapabilir.

Mevcut Proje Varsa Artış Sınırı

Kanun, kurul onaylı proje varken geçici proje hazırlanması durumunda kötüye kullanımı önleyen bir sınır getirir. Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 298. maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve kat malikleri kuruluna sunulur (m. 37/son). Yani yönetici, geçen yılın bütçesini bir anda çok yüksek biçimde artıramaz; artış yeniden değerleme oranıyla sınırlıdır. Bu düzenleme, özellikle aidat artışı tartışmalarında maliklere koruma sağlar. Örneğin bir önceki işletme projesindeki aylık aidat belli ise, geçici projede öngörülecek artış yeniden değerleme oranını aşamaz.

İcra Takibindeki Önemi

İşletme projesinin belki de en önemli hukuki sonucu, icra takibindeki delil gücüdür. KMK m. 37/4’e göre kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bu, borçlunun itirazı halinde alacaklının itirazın kaldırılması yoluna başvurabilmesi anlamına gelir: mahkemeye gitmeden, icra mahkemesinde daha hızlı bir yolla itirazın kaldırılması istenebilir. Bu nedenle yöneticiler için işletme projesinin usulüne uygun hazırlanması, bildirilmesi ve kurulda onaylanması hayati önem taşır. Onaylanmamış veya kesinleşmemiş bir projeye dayanan icra takibi, itirazın kaldırılması bakımından zayıf kalabilir. Aidat davalarında bu belgenin bulunması, ispat yükünü de büyük ölçüde hafifletir.

Kesinleşme ve İptal Davası

İşletme projesi, kat malikleri kurulunca kabul edilince bir kurul kararı niteliği kazanır ve maliklerin iptal davası hakkı doğar. KMK m. 33’e göre kurul toplantısına katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde, toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde sulh mahkemesine iptal davası açabilir. Bu süreler geçince proje kesinleşir. Kesinleşme, projenin borç doğuran kararlar için hukuki dayanak olmasını sağlar. İptal davası ayrıntıları için kat malikleri kurulu kararı ve iptal davası yazısı yararlıdır.

Pratik Bir İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?

Yönetici için pratik bir proje şu adımlarla hazırlanabilir: geçmiş yılın gelir ve gider kayıtlarını toplamak; asansör bakımı, temizlik, kapıcı, bahçıvan, elektrik ve su, sigorta ve yönetici ücreti gibi sabit giderleri belirlemek; onarım ve yenileme ihtiyaçlarını tahmin etmek ve gerekli yedek akçe belirlemek; her giderin hangi esasa göre paylaşılacağını KMK m. 20’ye göre (eşit veya arsa payı oranında) belirtmek; her malik için aylık aidat ve yıllık avans tutarını hesaplamak; projeyi imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirmek; genel kurulda görüşülmesini sağlamak ve kararı karar defterine geçirmek. Karar defteri konusunda kat malikleri kurulu karar defteri ve noter tasdiki yazısına bakabilirsiniz.

Kiracının Durumu

İşletme projesinde gösterilen aidat ve avans payları için kiracıların sorumluluğu KMK m. 22’ye göre kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Bu nedenle kiracılar, ev sahibinin yönetim borcu nedeniyle kira bedelinin üzerinde talepte bulunulmasını kabul etmek zorunda değildir. Ancak proje bildirimi, bağımsız bölümden fiilen yararlananlara da yapılabilir; kiracıların toplantılardan haberdar olması, ilerideki itirazlar açısından önemlidir. Kira ilişkisindeki giderler için kira sözleşmesinde kullanma giderleri yazısı yararlıdır.

Kanun Değişikliği Notu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35 ve 37. maddeleri 2026 yılında 7579 sayılı Kanun ile değiştirilmiştir. Bu yazıda anlatılan avans toplama ve geçici işletme projesi düzenlemesi güncel metne dayanmaktadır. Uygulamada yönetim planları, eski düzenlemeye göre hazırlanmış olabilir; bu durumda kanunun emredici hükümleri önceliklidir. Yönetici ve maliklerin, kendi sitelerindeki yönetim planını ve kurul kararlarını yeni düzenlemeyle uyumlu hale getirmeleri önerilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Geçici işletme projesini hazırlamadan aidat toplamaya çalışmak,
• Projeyi maliklere imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirmemek,
• Üç aylık onay süresini kaçırmak,
• Mevcut proje varken artışı yeniden değerleme oranının üzerinde belirlemek,
• Kurul kararını karar defterine geçirmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Yirmi daireli bir sitede yeni yönetici göreve gelir. Kurulca onaylı işletme projesi bulunmadığını fark edince gecikmeksizin geçici bir proje hazırlar; yıllık gider tahminlerini, her dairenin payını ve avans tutarını gösterir. Projeyi imza karşılığı maliklere dağıtır ve iki ay içinde genel kurul toplantısı yapar. Kurul projeyi bir kısım değişiklikle kabul eder. Bir malik aidat ödemeyince yönetici, kesinleşen proje ve karar defteri ile icra takibi başlatır ve itiraz halinde itirazın kaldırılmasını ister.

Sonuç

İşletme projesi, apartman ve site yönetiminin bütçe temelidir; yönetici gerektiğinde geçici proje hazırlar, üç ay içinde genel kurulda onaylatır ve avans toplar. Kesinleşen proje icra takibinde güçlü bir belgedir. Yönetimde şeffaflık ve düzen için bu sürecin usulüne uygun işletilmesi önemlidir. Aidat ve işletme projesi uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.