İpotekli veya Haczedilmiş Taşınmazda Borçlu Sonradan İrtifak Kurarsa ya da Kiraya Verirse Ne Olur? (İİK 132)

Bir taşınmaz ipotekle veya haciz yoluyla alacaklının güvencesi haline geldikten sonra borçlunun bu taşınmaz üzerinde yeni haklar kurması, alacaklı açısından ciddi bir tehdit oluşturabilir. Örneğin borçlu, ipotekli evini uzun süreli düşük bedelle bir akrabasına kiralayıp bunu tapuya şerh ettirirse, ev satışa çıktığında alıcı bulmak zorlaşır ve değer düşer. İcra ve İflas Kanunu’nun 132. maddesi bu tür işlemlerin alacaklıya karşı etkisiz olmasını sağlar. Bu yazıda maddenin kapsamını, uygulamasını ve pratik sonuçlarını anlatıyoruz.

Düzenlemenin Amacı

İİK m. 132, alacaklının taşınmaz üzerindeki güvencesini korumayı amaçlar. Alacak bir taşınmazla (ipotek gibi) teminat altına alındıktan sonra, borçlunun taşınmaz üzerinde alacaklının rızası olmadan yeni haklar kurması, taşınmazın değerini düşürebilir ve alacaklının haklarını zedeleyebilir. Kanun, bu tür işlemleri alacaklıya karşı geçersiz saymaz; ancak alacaklıya etkili olmadığını belirtir. Yani borçlu ile üçüncü kişi arasında hak kurulmuş olabilir, fakat bu hak, alacaklının satış ve paylaşım hakkı karşısında ileri sürülemez. Bu denge, üçüncü kişinin borçluya karşı haklarını tamamen ortadan kaldırmadan alacaklıyı korur.

Sonradan Kurulan İrtifak Hakkı ve Mükellefiyet

İİK m. 132/1’e göre alacak bir taşınmaz ile temin edildikten sonra borçlu o taşınmaz üzerinde alacaklının rızası olmaksızın bir irtifak hakkı yahut bir taşınmaz mükellefiyeti tesis ederse, bu tesis alacaklının hakkına tesir etmez ve alacaklı taşınmazın o hak ile birlikte veya o haktan ari olarak artırmaya çıkarılmasını isteyebilir. İrtifak hakları; geçit hakkı, su hakkı, oturma hakkı gibi başkasının taşınmazı üzerinde kurulan sınırlı ayni haklardır. Borçlu, bu hakları kurarak taşınmazın değerini düşürebilir. Alacaklı ise dilerse taşınmazı bu haklarla birlikte satabilir, dilerse haktan arındırarak daha yüksek bedelle satışa çıkarabilir. Bu tercih hakkı alacaklıya aittir ve satış bedelini artırma imkânı verir.

Hak Haktan Ari Satılırsa Hak Sahibinin Durumu

İİK m. 132/2’ye göre taşınmaz haktan ari olarak satılıp da bedeli alacaklının alacağından fazla çıkarsa, o hakkın takdir edilecek kıymeti ödenmek üzere bedelin fazlası hak sahibine tahsis edilir. Yani irtifak hakkı sahibi hakkını kaybetse bile, satış bedeli alacaklıyı ve masrafları karşıladıktan sonra artıyorsa, hakkının değeri bu fazlalıktan ödenir. Bu düzenleme, üçüncü kişinin haklarını tamamen yok saymaz; ancak alacaklıya öncelik verir. Fazlalık yoksa hak sahibi bir şey alamaz; bu durumda borçluya karşı tazminat veya sözleşme hükümlerine göre talepte bulunabilir.

İpotekli Taşınmazın Kiraya Verilmesi

İİK m. 132/3’e göre ipotek yapılmış olan taşınmazı borçlu, alacaklının rızası olmaksızın başkasına kiraya verir ve keyfiyeti tapuya tescil ettirirse, bu tescil ipotekli alacaklının hakkına tesir etmez. Yani ipotekli taşınmazın kira sözleşmesi tapuya şerh edilse bile, ipotek alacaklısı taşınmazı kira hakkına bağlı olmadan satışa çıkarabilir. Bu hüküm, kira sözleşmesinin tapuya şerhinin sağladığı koruma ile ipotek alacaklısının hakkı arasındaki çatışmayı çözer. Kiracı açısından bu, ipotekli taşınmazı kiralarken dikkatli olunması gerektiğini gösterir. Kira şerhi konusunda kira sözleşmesinin tapuya şerhi yazısına bakabilirsiniz.

Haczedilmiş Taşınmazlarda Uygulama

İİK m. 132/4’e göre bu hüküm haczedilmiş olan taşınmazlarda da caridir. Yani haczedilmiş bir taşınmaz üzerinde, haciz sonrası borçlunun kurduğu irtifak veya kira ilişkisi haciz alacaklısına karşı etkisizdir. Taşınmazın haczi tapuya şerh edilir; bundan sonraki tasarruflar alacaklıya karşı ileri sürülemez. Bu nedenle haciz şerhi olan taşınmazı kiralayan kişi, ileride icra satışında kira hakkını korumakta zorlanabilir. Taşınmaz haczi ve şerhi konusunda taşınmaz haczi ve tapu şerhi yazısını okuyabilirsiniz.

Kiracının Durumu

İpotekli veya haczedilmiş taşınmazı kiralayan kişi, kira sözleşmesinin icra satışından sonra devam edip etmeyeceği konusunda risk altındadır. Taşınmaz satışa çıktığında alıcı, kira sözleşmesiyle bağlı olmak zorunda kalmayabilir ve kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini talep edebilir. Ancak kira sözleşmesi, ipotek veya haciz şerhinden önce tapuya şerh edilmişse, sözleşme alıcıya karşı da ileri sürülebilir. Kiracı bu nedenle kira sözleşmesi imzalamadan önce tapu kaydını incelemeli, ipotek ve haciz şerhlerini görmelidir. Kiralananın satılması ve yeni malikin tahliye hakkı için kiralananın satılması ve yeni malikin tahliye hakkı yazısı yararlıdır.

Alacaklının Seçim Hakkı

Alacaklı, borçlunun sonradan kurduğu hakları taşınmazla birlikte satışa çıkarmak isteyebilir. Örneğin geçit hakkı taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürmüyorsa, hakla birlikte satış yeterli olabilir. Ancak hak taşınmazın değerini ciddi biçimde azaltıyorsa, haktan ari olarak satılması daha yüksek bedel sağlar. Alacaklı bu kararı verirken piyasa şartlarını, taşınmazın niteliğini ve satış olasılığını değerlendirmelidir. Kararın satış şartnamesine yansıtılması ve ilgililere bildirilmesi gerekir. Artırma şartnamesi hakkında taşınmaz satışında üç aylık süre ve artırma şartnamesi yazısı yol göstericidir.

Borçlunun Sorumluluğu

Borçlunun rızasız kurduğu haklar alacaklıya etki etmese de, bu davranış başka hukuki sonuçlar doğurabilir. Borçlunun alacaklıyı zarara sokmak amacıyla mal kaçırma niteliğindeki işlemleri tasarrufun iptali davası veya ceza hukuku yaptırımlarına konu olabilir. Bu nedenle borçlu, ipotekli veya haczedilmiş taşınmazı, alacaklıya zarar verecek şekilde kiralamamalı veya yük altına sokmamalıdır. Tasarrufun iptali konusunda tasarrufun iptali davası yazısına bakabilirsiniz.

Alacaklı İçin Pratik Öneriler

Alacaklı, güvence olan taşınmazın tapu kaydını düzenli kontrol etmeli, sonradan kurulan hak veya kira şerhlerini takip etmelidir. Haciz veya satış aşamasında bu hakları tespit ederek satış şartnamesinde haktan ari satış talebini bildirmelidir. Ayrıca borçlunun mal kaçırma niteliğinde işlemleri konusunda gerekli hukuki adımları atmalıdır.

Üçüncü Kişiler İçin Pratik Öneriler

Taşınmaz üzerinde kira veya irtifak hakkı edinmek isteyen kişi, tapu kaydını ve ipotek, haciz şerhlerini incelemelidir. Bu tür şerhlerin bulunması halinde, hakkın alacaklıya karşı korunamayacağı riskini göz önünde bulundurmalı ve gerekirse alacaklının yazılı rızasını almalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• İpotekli taşınmazı kiralamadan önce tapu kaydını incelememek,
• Kira şerhi yeterli koruma sağlar sanmak,
• Alacaklının rızasını yazılı almamak,
• Haciz sonrasında kurulan hakların geçerli olduğunu varsaymak,
• Hakkın kıymetinden ödeme alma imkânını değerlendirmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Borçlunun ipotekli dairesi ipotek alacağı nedeniyle satışa çıkarılmak üzeredir. Borçlu, satıştan önce daireyi uzun süreli ve düşük kira bedeliyle bir tanıdığına kiralar ve kira sözleşmesini tapuya şerh ettirir. İpotek alacaklısı bu şerhin kendi hakkına etki etmeyeceğini belirterek daireyi kira şerhinden ari olarak satışa çıkarır. Daire yüksek bedelle satılır ve alacaklı alacağını tam olarak tahsil eder. Kiracı ise borçluya karşı sözleşme hükümlerine göre tazminat talep edebilir.

Sonuç

İİK m. 132, alacaklının taşınmaz üzerindeki güvencesini korur: rıza olmadan sonradan kurulan irtifak ve mükellefiyetler ile ipotekli veya haczedilmiş taşınmazın kiraya verilmesi alacaklıya karşı etkisizdir. Alacaklı taşınmazı bu haklarla birlikte veya haktan ari olarak satışa çıkarabilir. Bu tür konularda haklarınızı öğrenmek için icra ve iflas hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden telefon veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.