Haczedilen Taşınmaz Ne Zaman ve Nasıl Satılır? Üç Aylık Süre, Artırma Şartnamesi ve İpotekli Borçlar

Bir taşınmazın icra yoluyla satılması, hem alacaklı hem borçlu hem de alıcı adayları için hukuki açıdan hassas bir süreçtir. Taşınmazın üzerinde ipotekler, irtifaklar, şerhler olabilir; borçlunun başka borçları da bu taşınmaza bağlı olabilir. Alıcı adayı, hangi yükümlülüklerle taşınmazı satın aldığını bilmek zorundadır. İcra ve İflas Kanunu’nun 123 ila 126. maddeleri taşınmaz satışının süresini, artırma şartnamesini ve ipotekli borçların akıbetini düzenler. Bu yazıda bu konuları ayrıntılı biçimde anlatıyoruz.

Taşınmaz Satışının Süresi

İİK m. 123’e göre taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır. Bu süre, satış talebinin usulüne uygun yapılması (kıymet takdiri ve satış giderlerinin peşin yatırılması) halinde işlemeye başlar. Üç aylık sürede ilan, birinci artırma ve gerekirse ikinci artırma yapılır. Satış talebinin bir yıllık süre içinde yapılması gerekliliği ve haczin kalkması konusu için haczin kalkması ve alacaklının masraf sorumluluğu yazısına bakabilirsiniz. Taşınmaz satışı elektronik satış portalı üzerinden yapılır; artırma usulü için elektronik ortamda açık artırma yazısı yararlıdır.

Artırma Şartları

İİK m. 124’e göre icra dairesi, taşınmazların bulunduğu yerin adetlerine göre en elverişli tarzda artırma şartlarını tespit eder. Bu hüküm, artırma şartlarının somut olaya göre belirlenmesine imkân tanır; ancak şartnamede bulunması zorunlu unsurlar İİK m. 125 ve 126’da sayılmıştır. Şartname, alıcı adaylarının satış konusunu ve hukuki durumunu bilebilmesi için hazırlanır. Şartnamenin ve ilanın doğru ve eksiksiz olması, ihalenin feshi davalarında önem taşır.

Artırma Şartnamesinin İçeriği

İİK m. 125’e göre artırma şartnamesinde şunlar belirtilir:

• Taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler, ipotekli borç senetleri ve irat senetleriyle birlikte satıldığı,
• Borçlunun bu taşınmaz ile teminat altına alınmış şahsi borçlarının da alıcıya intikal ettiği,
• Hangi masrafların müşteriye (alıcıya) ait olacağı.

Bu bilgiler alıcının satın aldığı taşınmazın yükleriyle birlikte geldiğini gösterir. Örneğin ipotek alacağı henüz muaccel olmamışsa alıcı ipotekli taşınmazı devralır ve borcu üstlenmiş olur. Bu nedenle satın alma bedeli belirlenirken bu yükler hesaba katılır. Kıymet takdirinde mükellefiyetlerin etkisi de dikkate alınır.

İpotekli Borçların Alıcıya Devri

İİK m. 125’e göre ipotek ve ipotekli borç senediyle temin edilmiş olup bu suretle müşteriye devrolunan borçtan asıl borçlunun kurtulması, alacaklının müracaat hakkının saklı olduğunu ihaleden itibaren bir yıl içinde kendisine bildirmemiş olmasına bağlıdır. Yani ipotek alacaklısı, ihaleden itibaren bir yıl içinde asıl borçluya müracaat hakkını saklı tuttuğunu bildirmezse, asıl borçlu borçtan kurtulur. Bu hüküm, ipotek alacaklısının hakkını koruma yükümlülüğünü gösterir. Bu düzenleme borçlular ve alıcılar açısından önemlidir. İpotekli taşınmazların takibi için ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip yazısına bakabilirsiniz.

Muaccel Rehinli Borçlar

İİK m. 125/3’e göre taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel (vadesi gelmiş) borçlar müşteriye devredilmeyip satış bedelinden tercihen ödenir. Yani ipotek alacağı vadesi gelmiş bir borçsa, alıcı bunu üstlenmez; satış bedeliyle önce bu borç ödenir. Bu kural, alıcının beklenmedik ek yüklerle karşılaşmasını önler ve ipotek alacaklısının alacağının önceliğini korur. Ancak alıcı, satın alma bedelini belirlerken, bedelin ipotek alacağını karşılayıp karşılamadığını öngörmelidir. Bedel ipotek alacağını karşılamıyorsa ihale gerçekleşmeyebilir. İhale şartları için ayrıca tasinmaz satisinda sıralı haklar ve şerhler yazısı yararlıdır.

Satış İlanı ve İpotek Sahiplerinin On Beş Günlük Bildirimi

İİK m. 126’ya göre 114. madde hükmü taşınmazın açık artırma hazırlık tedbirleri hakkında da uygulanır. Elektronik satış portalında yapılacak satış ilanında, 114. maddede belirtilen hususlarla birlikte, varsa ipotek sahibi alacaklılar ile diğer ilgililerin taşınmaz üzerindeki haklarını, özellikle faiz ve masrafa dair olan iddialarını belgeleriyle birlikte on beş gün içinde icra dairesine bildirmeleri gerektiği belirtilir. Aksi halde hakları tapu siciliyle sabit olmadıkça satış bedelinin paylaşılmasından hariç kalacakları ve bu hususların irtifak hakkı sahipleri için de geçerli olduğu ilan edilir. Bu hüküm çok önemlidir: hakkını bildirmeyen ilgili, tapu siciliyle sabit değilse paylaşımdan dışlanabilir. Bu nedenle ipotek alacaklıları ve irtifak hakkı sahipleri ilanları takip etmeli ve süresinde bildirimde bulunmalıdır.

Alıcı Adayı İçin Uyarılar

İcradan taşınmaz almak isteyen kişi, artırma şartnamesini ve ilanı dikkatle okumalıdır. Şartnamede yer alan ipotekler, irtifaklar, şerhler ve masraflar alıcıya ait olabilir. Taşınmazın tapu kaydı, imar durumu, üzerindeki kiracılar ve kullanım durumu araştırılmalıdır. İhale sonrası ihalenin feshi yolları sınırlıdır; bu yüzden satın alma öncesi gerekli araştırma yapılmalıdır. Alıcı, ihale bedelini yedi gün içinde ödemek zorundadır; bu konuda ihale bedeli ve ihalenin sonuçları yazısı bilgi sunar.

Alacaklı İçin Pratik Öneriler

Alacaklı, satış talebini yaparken taşınmazın üzerindeki ipotek ve diğer haklar hakkında bilgi sahibi olmalı, satış bedelinin alacağını karşılayıp karşılamayacağını değerlendirmelidir. İpotekli taşınmazlarda rüçhanlı alacaklıların önceliği nedeniyle, alacaklının satıştan pay alma ihtimali düşebilir. Bu nedenle satış öncesinde maliyet ve fayda hesabı yapılmalıdır. Sıra cetveli konusunda sıra cetveli nedir yazısına bakabilirsiniz.

Borçlu İçin Pratik Öneriler

Borçlu, taşınmazın satış ilanını ve şartnamesini incelemeli, hatalı bilgi varsa hemen icra dairesine bildirmelidir. Kıymet takdirine itiraz süresini kaçırmamalı, gerekirse rızaen satış yolunu değerlendirmelidir. İpotekli taşınmazlarda ipotek alacaklısının durumunu bilmeli ve satış bedelinin ipotek borcunu karşılayacak düzeyde olması için kıymet takdirini kontrol etmelidir.

Sık Yapılan Hatalar

• Artırma şartnamesini okumadan teklif vermek,
• İpotek alacaklısının on beş günlük bildirim süresini kaçırmak,
• Muaccel ipotek borcunun alıcıya geçeceğini sanmak,
• Masrafların alıcıya ait olduğunu göz ardı etmek,
• Satış süresini takip etmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir taşınmaz, borçlunun borcu nedeniyle satışa çıkarılır. Taşınmaz üzerinde vadesi henüz gelmemiş bir ipotek bulunmaktadır; artırma şartnamesinde bu ipotekle birlikte satıldığı belirtilir. Alıcı adayı, teklifini bu borcu da hesaba katarak verir. İpotek alacaklısı ise ilanda belirtilen on beş gün içinde faiz ve masraf iddialarını bildirir; bildirim yapmasaydı tapu siciliyle sabit olmayan bu alacaklar için paylaşımdan hariç kalabilirdi.

Sonuç

Taşınmazlar satış talebinden üç ay içinde açık artırmayla satılır. Şartnamede ipotekler, mükellefiyetler ve masraflar belirtilir; vadesi gelmiş rehinli borçlar bedelden tercihen ödenir, ipotek sahipleri ve ilgililer on beş gün içinde haklarını bildirmelidir. Taşınmaz satışlarında haklarınızı korumak için icra ve iflas hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden telefon veya mesajla bize ulaşabilirsiniz.