Taşınmazın Tahliye ve Teslimine Dair İlam Nasıl İcra Edilir? İİK 26 ve 27

Kiracı veya işgalci hakkında verilen tahliye kararı, alacaklıya hukuki üstünlük sağlar; ancak evin ya da işyerinin gerçekten boşaltılması icra hukuku aşamasında gerçekleşir. Uygulamada birçok kişi kararın alınmasıyla işin bittiğini düşünür, oysa asıl uygulama süreci icra dairesinde başlar. İcra ve İflas Kanunu’nun 26. maddesi, taşınmaz tahliye ve teslimine ilişkin ilamların nasıl icra edileceğini düzenler. Bu yazıda usulü, borçlunun eşyalarının durumunu ve üçüncü kişi işgali halini anlatıyoruz.

İlamın İcra Dairesine Verilmesi

Tahliye ve teslim ilamı kesinleştikten sonra alacaklı, ilamı icra dairesine vererek takibi başlatır. Takip, ilamın icra dairesine tevdii ile başlar. İİK m. 26’ya göre icra müdürü, 24. maddede yazılı şekilde bir icra emri tebliği suretiyle borçluya yedi gün içinde taşınmazın teslimini emreder. İcra emrinde alacaklı ve borçlunun kimlik ve yerleşim bilgileri, hükmü veren mahkeme, tahliye ve teslimine hükmolunan yerin ne olduğu, ilamın tarih ve numarası ile icranın geri bırakılması yolunda karar getirilmedikçe cebri icraya devam olunacağı yazılır. Kira ilişkisine dayanan tahliye davaları hakkında bilgi için kira alacağının tahliye yoluyla takibi yazısına bakabilirsiniz.

Zorla Tahliye

Borçlu taşınmazı işgal etmekte iken icra emrini tutmazsa, ilamın hükmü zorla icra olunur. Bu aşamada icra memuru, alacaklı ve gerektiğinde kolluk kuvvetleri ile birlikte taşınmaza gider. Borçlunun içeride bulunup bulunmadığına göre işlem değişir; kapalı yerlerde icra memuru kilit açtırma gibi yollara başvurabilir. Tahliye sırasında evin içindeki eşyalar için tutanak düzenlenir ve eşyaların durumu kaydedilir. Tutanağın ayrıntılı olması, hem alacaklıyı hem borçluyu sonradan çıkabilecek zarar iddialarından korur. Tahliye yalnızca ilamda belirtilen taşınmazı kapsar; başka bir yerin tahliyesi mümkün değildir.

Tekrar Giren Borçlunun Durumu

İİK m. 26/3’e göre alacaklıya teslim olunan taşınmaza haklı bir sebep olmaksızın tekrar giren borçlu, ayrıca hükme gerek kalmadan zorla çıkarılır. Bu düzenleme, alacaklının tahliyeden sonra yeniden dava açmak zorunda kalmasını önler. Örneğin tahliye edilen kiracı, birkaç gün sonra anahtarı bir şekilde bulup eve yeniden yerleşirse alacaklı doğrudan icra dairesine başvurarak yeniden tahliye ister. Bu başvuru için yeni bir mahkeme kararı gerekmez. Ancak borçlunun haklı bir sebebi (örneğin alacaklının kendisine izin vermesi) varsa durum farklı değerlendirilir.

Taşınmazdaki Eşyanın Durumu

Tahliye edilen taşınmazda bulunan ve ilama dahil olmayan eşya çıkarılarak borçluya teslim edilir. Borçlu hazır değilse eşya vekiline veya ailesi halkından ya da müstahdemlerinden reşit bir kimseye verilir. Bunlardan da kimse bulunmazsa, masrafı ileride borçluya ödetilmek üzere peşin olarak alacaklıdan alınıp eşya emin bir yerde veya alacaklının yedinde muhafaza ettirilir. İcra dairesi hemen borçluya tebligat yapar; borçlu eşyanın bulunduğu mahalde ise beş, değilse otuz gün içinde eşyayı almaktan veya masrafı ödemekten imtina ederse ya da lüzum görülürse icra müdürü icra mahkemesinin kararıyla bunları satıp tutarından masrafı öder. Fazla kalan tutar borçlu adına Adalet Bakanlığınca çıkarılan yönetmelikte nitelikleri belirlenen bankalardan birine yatırılır. Bu nedenle borçlunun tahliye sonrası eşyalarını takip etmesi büyük önem taşır. Muhafaza altındaki eşya için yediemin atanması ve değiştirilmesi yazısı da yararlı olabilir.

Üçüncü Kişinin İşgali

Bazen taşınmaz ilam borçlusu değil, üçüncü bir kişi tarafından işgal edilir. İİK m. 27’ye göre taşınmaz, üçüncü bir kişi tarafından davadan sonra ve hükümden evvel tapuya tescil edilmiş bir akte dayanılarak işgal ediliyorsa alacaklı, borçlunun o şahsa karşı malik olduğu hakları kazanır. Alacaklı bu yolu seçmezse borçluya karşı tazminat davası açabilir. Ancak kötü niyetli üçüncü kişilere karşı genel hükümler saklıdır. Bu düzenleme, dava sırasında malın devredilerek ilamın etkisiz bırakılmasını engeller. Ayrıca İİK m. 29’a göre hükmün tapu siciline bildirilmesinden sonraki değişikliklerin icra işlemlerine etkisi olmaz; üçüncü kişi tapu kaydıyla doğrudan işgal ettiğini gösterirse ona dava açması için yedi günlük süre verilir.

Tahliyenin Ertelenmesi ve İcranın Geri Bırakılması

Borçlu, ilama karşı kanun yoluna başvurmuşsa ve icranın geri bırakılması kararı getirirse tahliye durur. İcranın geri bırakılması için gerekli teminatlar ve şartlar İİK m. 33 ve 36’da düzenlenir; ayrıntı için ilamlı icrada icranın geri bırakılması yazısına bakabilirsiniz. Ayrıca kira tahliyelerinde yapılan tahliye taahhütleri de ayrı bir usul doğurur; bu konuda tahliye taahhüdü ile icra takibi yazısı yol göstericidir. Tahliye kararının icrası sırasında borçlunun haklarını korumak amacıyla icra mahkemesine şikâyet hakkı da mevcuttur.

Alacaklı İçin Uygulama Önerileri

Alacaklı tahliye günü için önceden hazırlık yapmalıdır: çilingir, nakliye, kolluk yardımı, işyeri ise boşaltılacak stok ve eşya için depolama imkânı planlanmalıdır. Masraflar peşin alınabildiğinden, bütçeyi önceden düşünmek gerekir. Tahliye tutanağına taşınmazın durumu, sayaç değerleri ve varsa hasarlar yazılmalıdır. Taşınmaz teslim alındıktan sonra kilit değiştirilmesi, kiracının tekrar girme riskini azaltır. Ayrıca alacaklı, kira bedeli ve tahliye tarihine kadar oluşan kira alacağı için ayrı takip yapabilir.

Sık Yapılan Hatalar

• İlamı kesinleşme şerhi olmadan icra dairesine vermek,
• Tahliye masraflarını önceden hesaplamamak,
• Tahliye sırasında eşya tutanağını ayrıntılı yaptırmamak,
• Tahliyeden sonra kilit değiştirmemek,
• Üçüncü kişi işgali olup olmadığını önceden araştırmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir mal sahibi, işyeri kiracısı hakkında tahliye kararı alır ve ilamı icra dairesine verir. Kiracıya yedi günlük icra emri tebliğ edilir; süre sonunda işyeri boşaltılmaz. İcra memuru kolluk eşliğinde işyerine gider ve kiracının eşyalarını tutanağa geçirerek yerden çıkarır. Kiracı orada bulunmadığından eşyalar masrafı mal sahibince peşin ödenerek bir depoya konur ve borçluya tebligat yapılır. Kiracı otuz gün içinde eşyalarını almazsa icra mahkemesi kararıyla satış yoluna gidilebilir.

Sonuç

Taşınmaz tahliye ve teslim ilamları yedi günlük icra emri, zorla tahliye, eşyaların muhafazası ve üçüncü kişi işgaline ilişkin özel kurallarla icra edilir. Tahliye, hem alacaklı hem borçlu için hassas bir süreçtir ve usule uygun yürütülmesi gerekir. Tahliye ilamınız veya icra emriniz hakkında destek için icra ve iflas hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim sayfasından bize telefon veya mesajla ulaşabilirsiniz.