Kentsel Dönüşümde Muhalif (Anlaşmayan) Malikin Hakları

Kentsel dönüşüm süreçlerinde, salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan (muhalif) paydaşların durumu, süreç boyunca en çok tartışılan konulardan biridir. Bu yazıda muhalif malikin sahip olduğu güvenceleri ve payının akıbetini ele alıyoruz.

Salt Çoğunluk Kararı ve Muhalefetin Sonucu

Salt çoğunluk kararı yazımızda ayrıntılı olarak açıkladığımız üzere, 6306 sayılı Kanun m. 6’ya göre riskli yapıların bulunduğu parsellerde, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile yeniden yapım, kat karşılığı anlaşma gibi konularda karar alınabilir. Bu karara katılmayan (muhalif) paydaşın durumu ise kanunda özel olarak düzenlenmiştir.

Bildirim Zorunluluğu

Salt çoğunlukla karar alan paydaşlar, aldıkları kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi veya teklifin incelenebileceği yeri, muhalif maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirmek zorundadır. Bu bildirim, muhalif malikin süreçten haberdar olmasını ve karara katılma fırsatını değerlendirmesini sağlamak amacıyla öngörülmüştür.

15 Günlük İnceleme ve Kabul Süresi

Bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde muhalif malik, teklifi inceleyebilir ve kabul edebilir. Bu süre içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, muhalif malikin arsa payının kanun kapsamında satılacağı kendisine ayrıca bildirilir.

Payın Satışı: Önce Paydaşlara, Sonra İdareye

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan malikin arsa payı, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, önce anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Bu şekilde paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedel, dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşlara veya bu paydaşların kararına uymayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar süreç tekrarlanır.

Satışın Yargı Yoluyla İptali

Muhalif malikin en önemli güvencelerinden biri, satış işleminin bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı yoluyla iptal edilebilmesidir. Satış, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi dışında bir sebeple yargı kararıyla iptal edilirse ve pay üçüncü bir kişiye devredilmemişse, arsa payı resen eski malik adına tescil edilir ve satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine kanuni ipotek tesis edilir. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal durumunda ise, gerçek bedelle ilk belirlenen bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenir.

Otuz Gün İçinde Anlaşma Sağlanamazsa: Acele Kamulaştırma

Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu durumda muhalif malikin payı, kamulaştırma bedeli esasına göre değerlendirilir.

Muhalif Malikin Stratejik Seçenekleri

Kentsel dönüşüm sürecinde karara katılmak istemeyen bir malikin önünde şu seçenekler bulunur:

• Süresi içinde teklifi inceleyip anlaşmaya dahil olmak,
• Satışa çıkarılan kendi payını açık artırmaya katılarak geri almaya çalışmak (bu, uygulamada nadiren tercih edilen ama teorik olarak mümkün bir yoldur),
• Belirlenen bedele itiraz ederek yargı yoluna başvurmak,
• Süreci tamamen kabul ederek belirlenen bedeli almak.

Muhalefetin Gerekçeli Olmasının Önemi

Bir malik, kentsel dönüşüm sürecine yalnızca duygusal bağ veya genel güvensizlik nedeniyle karşı çıkıyorsa, bu tutumun hukuki bir sonuç doğurması sınırlıdır; çünkü kanun, salt çoğunluğun kararının uygulanmasını esas alır. Buna karşılık, muhalefetin somut ve teknik bir gerekçeye (örneğin teklif edilen bedelin gerçek değerin çok altında olması, müteahhidin mali yetersizliği) dayanması, hem idare nezdinde hem de yargı önünde daha güçlü bir pozisyon sağlar.

Muhalif Malikler Arasında Dayanışma

Birden fazla paydaş aynı gerekçelerle karara katılmıyorsa, bu paydaşların ortak hareket ederek aynı avukat veya teknik danışmanla süreci takip etmesi, hem maliyetleri paylaştırır hem de itirazların tutarlı ve güçlü biçimde ileri sürülmesini sağlar. Dağınık ve koordinasyonsuz bireysel itirazlar, sürecin idare ve müteahhit karşısında daha az etkili olmasına yol açabilir.

Muhalif Malikin Bedel Konusundaki İtirazı

Muhalif malik, kendisine yapılan pay satışı teklifindeki rayiç bedelin düşük belirlendiğini düşünüyorsa, bu bedelin bağımsız bir değerleme uzmanınca yeniden incelenmesini talep edebilir; bedelin idarece tespit edilmesi sürecinde ortaya çıkan uyuşmazlıklar, gerekirse yargı yoluyla çözülür.

Muhalefetin Süreci Uzun Vadede Etkilemesi

Muhalif malikin süreci uzatması, diğer paydaşların ve müteahhidin de mağduriyetine yol açabileceğinden, kanun koyucu belirli sürelerle (bildirim, itiraz, satış süreleri gibi) bu sürecin makul bir zaman diliminde sonuçlanmasını amaçlamıştır. Bu dengeyi gözeten güncel düzenlemeler, hem çoğunluğun hem azınlığın haklarını korumayı hedefler.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Riskli yapı olarak tespit edilen bir binanın on paydaşından yedisi salt çoğunlukla bir müteahhitle anlaşmış, üç paydaş bu anlaşmaya karşı çıkmıştır. Anlaşan paydaşlar, muhalif paydaşlara noter aracılığıyla bildirimde bulunmuş; 15 gün içinde yanıt alınamayınca muhalif paydaşların payları rayiç bedel üzerinden anlaşan paydaşlara satışa çıkarılmıştır. Muhalif paydaşlardan biri, belirlenen rayiç bedelin gerçek değerin altında olduğunu ileri sürerek dava açmış; bilirkişi incelemesi sonucunda bedelin bir miktar artırılmasına ve aradaki farkın hisseyi satın alan paydaş tarafından ödenmesine karar verilmiştir.

Pratik Öneriler

• Muhalif malikler, kendilerine yapılan bildirimi dikkatle incelemeli ve 15 günlük süreyi kaçırmamalıdır.
• Rayiç bedelin düşük belirlendiği düşünülüyorsa, bağımsız bir değerleme uzmanından ön görüş alınması dava stratejisini güçlendirir.
• Sürecin tamamen durdurulması genellikle mümkün olmadığından, muhalif malikin enerjisini bedelin adil belirlenmesine yoğunlaştırması daha gerçekçi bir yaklaşımdır.

Muhalif Malikin İdari Süreçteki Bilgilendirilme Hakkı

Salt çoğunlukla alınan kararlara katılmayan malikler dahi, sürecin ilerleyişi hakkında (proje aşaması, ruhsat durumu, teslim tarihleri gibi) bilgi edinme hakkına sahiptir; çünkü payları henüz satılmamışsa taşınmazın bir kısmı üzerindeki hakları devam etmektedir. Bu bilgi edinme hakkının kullanılması, muhalif malikin sürecin seyrini takip ederek doğru zamanda hukuki adımlar atabilmesini sağlar.

Sonuç

Kentsel dönüşümde muhalif malikin hakları, sürecin hızını korurken malikin ekonomik olarak mağdur edilmemesini de amaçlayan dengeli bir düzenlemedir. Gayrimenkul hukuku kapsamında kentsel dönüşüm sürecindeki haklarınızın korunması için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.