Kentsel Dönüşümde Salt Çoğunluk Kararı Nasıl Alınır?

Kentsel dönüşüm uygulamalarında, bir binanın yıkılıp yeniden yapılması için tüm paydaşların oybirliğiyle anlaşması her zaman mümkün olmayabilir. Bu nedenle kanun, belirli bir çoğunlukla karar alınmasına ve azınlıkta kalan paydaşların payının satın alınmasına imkân tanır. 2023 yılında bu çoğunluk oranında önemli bir değişiklik yapılmıştır. Bu yazıda güncel kurallar çerçevesinde kentsel dönüşümde karar alma sürecini ele alıyoruz.

Eski Kural: Üçte İki Çoğunluk

6306 sayılı Kanun’un ilk hâlinde, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden yapılanma, tevhit, ifraz gibi işlemlere paydaşların en az üçte ikisinin onayıyla karar verilebiliyordu. Bu oran, uzun yıllar kentsel dönüşüm uygulamalarının temel nisabı olarak uygulanmıştır.

Güncel Kural: Salt Çoğunluk (2023 Değişikliği)

7 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun, 6306 sayılı Kanun m. 6’da önemli bir değişiklik yaparak “en az üçte iki” ibaresini “salt çoğunluk” olarak değiştirmiştir. Bu değişiklikle birlikte, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; tevhit, ifraz, terk, tescil işlemleri, yeniden bina yapılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi hususlarda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir hâle gelmiştir. Bu değişiklik, dönüşüm sürecini önemli ölçüde hızlandırmayı amaçlamaktadır.

Salt Çoğunluğun Hesaplanması

Salt çoğunluk, paydaşların kişi sayısına göre değil, hisseleri (arsa payları) oranına göre hesaplanır. Toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip paydaşların ortak kararı, salt çoğunluk kararı olarak kabul edilir. Bu, örneğin çok sayıda küçük paya sahip paydaş bulunsa bile, büyük payı elinde tutan az sayıdaki paydaşın karar alabilmesi anlamına gelebilir.

Karara Katılmayan Paydaşların Payının Satışı

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşların arsa payları, önce Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır. Bu şekilde paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, bu paylar rayiç bedeli üzerinden Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşların kararına uyulması şartıyla üçüncü şahıslara da satış yapılabilir.

Bildirim Usulü

Salt çoğunlukla karar alan paydaşlar tarafından alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, azınlıkta kalan maliklere noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Bildirimde, bildirim tarihinden itibaren 15 gün içinde teklifin incelenmemesi veya kabul edilmemesi hâlinde arsa paylarının kanun kapsamında satılacağı hususu ayrıca belirtilir.

Otuz Gün İçinde Anlaşma Sağlanamazsa: Acele Kamulaştırma

Üzerindeki bina yıkılmış arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu, sürecin daha da hızlandırılması için öngörülmüş ek bir mekanizmadır.

Satışın Yargı Kararıyla İptali

Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan payın satışı, satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı kararıyla iptal edilirse, hisseyi satın alan malik ile hissesi satılan eski malik arasındaki bedel farkının nasıl ödeneceği kanunda ayrıca düzenlenmiştir; bu fark hisseyi satın alan tarafından ödenir.

Küçük Paydaşların Korunması

Salt çoğunluk kuralı, süreci hızlandırırken azınlıkta kalan küçük paydaşların mağdur olmaması için bazı güvenceler de içerir. Payın satışı, rayiç bedelin altında yapılamaz ve bedel Başkanlıkça bağımsız şekilde tespit ettirilir. Ayrıca satış işleminin bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle yargı yoluyla iptal edilmesi mümkündür. Bu düzenlemeler, sürecin hızlanmasıyla birlikte küçük paydaşların ekonomik olarak mağdur edilmemesini amaçlamaktadır.

Kat Karşılığı Anlaşmalarda Salt Çoğunluğun Etkisi

Salt çoğunluk kuralı yalnızca kamulaştırma benzeri satış işlemlerinde değil, müteahhitle yapılacak kat karşılığı veya hasılat paylaşımı sözleşmelerinde de uygulama alanı bulur. Salt çoğunluğu sağlayan paydaşlar, belirledikleri müteahhitle sözleşme imzalayabilir ve azınlıkta kalan paydaşların bu sözleşmeye uymayı kabul etmeleri veya paylarının satılması söz konusu olur. Bu nedenle salt çoğunluğu oluşturan paydaşların, müteahhit seçiminde ve sözleşme şartlarının belirlenmesinde özenli davranması, hem kendi hem de azınlıktaki paydaşların menfaati açısından önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Riskli yapı olarak tespit edilen ve yıkılan bir binanın arsasında toplam on paydaş bulunmaktadır. Bu paydaşlardan hisseleri toplamı arsanın yarısından fazlasına denk gelen altı paydaş, bir müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamaya karar vermiştir. Karara katılmayan dört paydaşa noter aracılığıyla bildirim yapılmış, 15 gün içinde bir yanıt gelmemiştir. Bunun üzerine anlaşmayan paydaşların payları rayiç bedel üzerinden anlaşan paydaşlara satışa çıkarılmış ve satın alınarak proje ilerletilmiştir.

Riskli Alan ile Riskli Yapı Ayrımının Karar Sürecine Etkisi

Salt çoğunluk kuralı hem riskli alan ve rezerv yapı alanlarında hem de tek başına riskli yapı tespit edilen parsellerde uygulanır; ancak sürecin idari muhatabı ve bazı usul detayları bu iki durumda farklılık gösterebilir. Riskli alan ilan edilen bölgelerde süreç genellikle Başkanlık veya TOKİ öncülüğünde yürütülürken, tekil riskli yapılarda paydaşların kendi aralarında müteahhitle anlaşması daha yaygın bir uygulamadır. Bu farkın başlangıçta doğru tespit edilmesi, izlenecek prosedürün doğru planlanması açısından önemlidir.

Pratik Öneriler

• Kentsel dönüşüm sürecinde salt çoğunluğun hangi tarihte ve hangi hisse oranıyla sağlandığının belgelenmesi önemlidir.
• Azınlıkta kalan paydaşların, kendilerine yapılan bildirimi dikkatle takip etmesi ve 15 günlük süreyi kaçırmaması gerekir.
• Anlaşmaya katılmak istemeyen paydaşlar, payın rayiç bedelinin doğru tespit edilip edilmediğini bağımsız bir değerlendirmeyle kontrol edebilir.

Süreç Boyunca Hukuki Danışmanlığın Önemi

Kentsel dönüşüm süreci, hem teknik (yapı, imar) hem de hukuki (mülkiyet, sözleşme, kamulaştırma) boyutları bir arada barındıran karmaşık bir süreçtir. Gerek çoğunluğu oluşturan paydaşların gerekse azınlıkta kalan paydaşların, sürecin her aşamasında (anlaşma, bildirim, satış, kamulaştırma) haklarını doğru zamanda ve doğru şekilde kullanabilmesi için hukuki destek almaları önerilir. Özellikle büyük değerdeki taşınmazlarda küçük bir usul hatası bile önemli hak kayıplarına yol açabilir.

Sonuç

7471 sayılı Kanun’la getirilen salt çoğunluk kuralı, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmış ancak azınlıkta kalan paydaşların haklarının doğru korunması hâlâ büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul hukuku kapsamında kentsel dönüşüm süreçlerinizin değerlendirilmesi için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.