Kira Alacağının Tahliye Yoluyla Takibi Nasıl Yapılır?

Kira ilişkisinden doğan alacaklarda, kiracının borcunu ödememesi hâlinde kiraya veren yalnızca parasal alacağını değil, aynı zamanda taşınmazın tahliyesini de icra yoluyla talep edebilir. Bu yazıda, kira alacağının tahliye yoluyla takibinin nasıl işlediğini İİK m.269 ve devamı maddeleri çerçevesinde açıklıyoruz.

Bu Takip Yolu Hangi Kiralar İçin Kullanılır?

İİK m.269’a göre bu özel takip yolu, adi kiralara veya hasılat kiralarına dayalı alacaklarda uygulanır. Alacaklı, genel haciz yoluyla takip yerine (veya onunla birlikte) bu özel usulü tercih ederek hem kira alacağını hem de tahliyeyi aynı takip içinde talep edebilir.

Ödeme Emrine Tahliye İhtarının Eklenmesi

Alacaklı talep ederse, ödeme emrine Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ihtar hükümleri ile kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden kiralananın tahliyesinin istenebileceğine dair bir bildirim eklenir. Bu bildirimin ödeme emrine dahil edilmesi, alacaklının aynı takip içinde hem para alacağını hem de tahliye talebini ileri sürmesini sağlar.

Borçlunun İtiraz Süresi ve Usulü

Ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu, yedi gün içinde itiraz sebeplerini genel itiraz hükümleri çerçevesinde icra dairesine bildirmek zorundadır. Burada dikkat edilmesi gereken önemli bir kural vardır: borçlu itirazında kira sözleşmesini ve varsa buna ait imzayı açık ve kesin biçimde reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır. Bu nedenle itirazın içeriği titizlikle hazırlanmalıdır.

İtiraz, takibi durdurur. Ancak alacaklı, itirazın kendisine tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemezse, aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz. Bu, alacaklının süreci sürüncemede bırakmaması için öngörülmüş bir yaptırımdır.

İtiraz Edilmemesinin Sonuçları

Borçlu süresinde itiraz etmez ve ihtar süresi içinde kira borcunu da ödemezse, ihtar süresinin bitim tarihini izleyen altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesi tahliyeye karar verir. Bu düzenleme, itiraz etmeyen borçlunun kira sözleşmesini ve borcu kabul ettiği varsayımına dayanır.

İtirazın Kaldırılması Usulü

Borçlu, itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını reddederse, alacaklı; noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş bir sözleşmeye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar süresi içinde ödeme yapılmaması nedeniyle kiralananın tahliyesini isteyebilir. Borçlunun sözleşmeye ve şartlarına ilişkin karşı iddia ve def’ilerini de aynı güç ve nitelikte belgelerle kanıtlaması gerekir. Akdi reddeden borçlu, bu itiraz sebebiyle bağlı kalır; itirazın haksız çıktığı anlaşıldıktan sonra ödeme, takas veya başka bir def’ide bulunamaz.

Genel Hükümlere Başvuru İhtimali

Alacaklının talebi, yukarıda belirtilen nitelikli belgelere dayanmıyorsa, alacaklı bu özel usul yerine genel hükümler çerçevesinde hareket etme yoluna gidebilir. Bu durumda süreç, genel haciz yoluyla takip kurallarına göre yürütülür.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir kiraya veren, üç aydır kira bedelini ödemeyen kiracısına karşı icra takibi başlatır ve ödeme emrine tahliye ihtarını da ekletir. Kiracı, tebliğden sonra yedi gün içinde herhangi bir itirazda bulunmaz ve ihtar süresi içinde de ödeme yapmaz. Kiraya veren, ihtar süresinin bitiminden sonraki aylarda icra mahkemesine başvurarak tahliye talep eder ve mahkeme, itiraz edilmemiş olması nedeniyle tahliyeye karar verir.

Sık Yapılan Hatalar

• Ödeme emrine tahliye ihtarını eklemeyi unutmak ve yalnızca genel haciz yoluna başvurmak.
• İtirazda kira sözleşmesini açık ve kesin biçimde reddetmemek; bu durumda sözleşme kabul edilmiş sayılır.
• İtirazın kaldırılması talebi için öngörülen altı aylık süreyi kaçırmak.
• Noter onaylı olmayan bir sözleşmeyle itirazın kaldırılmasını istemeye çalışmak.

Pratik Öneriler

Kira sözleşmesinin noterde düzenlenmiş veya imzası noterce tasdik edilmiş olması, itiraz hâlinde itirazın kaldırılması sürecini kolaylaştırır. Kira borcunun takibe konulmasında ödeme emrine tahliye ihtarının eklenmesi, ayrı bir tahliye davası açma ihtiyacını ortadan kaldırarak süreci hızlandırabilir.

İtirazın Kaldırılması Talebinde Sürecin İşleyişi

Alacaklı, itirazın kaldırılması talebiyle icra mahkemesine başvurduğunda, mahkeme öncelikle sunulan sözleşmenin noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş olup olmadığını inceler. Bu nitelikte bir belge varsa ve borçlu kira ilişkisini kabul etmişse, mahkeme itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verebilir. Borçlunun ileri sürdüğü karşı iddialar da (örneğin ödeme yaptığı iddiası) aynı güçte belgelerle desteklenmediği sürece dikkate alınmaz. Bu nedenle kira sözleşmelerinin başlangıçta noter huzurunda düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda alacaklının elini güçlendiren önemli bir tedbirdir.

Genel Hükümlere Göre Tahliye Davası ile Karşılaştırma

Bu özel takip yolu, mahkemede ayrı bir tahliye davası açılmasına kıyasla daha hızlı işleyebilir; çünkü süreç doğrudan icra dairesi ve icra mahkemesi üzerinden yürütülür. Ancak sözleşmenin noter onaylı olmaması veya borçlunun ciddi itirazlarda bulunması hâlinde, uyuşmazlığın çözümü için genel mahkemede tahliye davası açılması gerekebilir. Bu nedenle kiraya verenin, elindeki belgelerin niteliğine göre hangi yolun daha uygun olduğunu değerlendirmesi önemlidir.

Kısmi Ödeme Yapılması Hâlinde Durum

Kiracının ihtar süresi içinde kira borcunun bir kısmını ödemesi, tahliye sürecini otomatik olarak durdurmaz; zira kanun, borcun tamamının ihtar süresi içinde ödenmesini esas alır. Ancak kısmi ödeme, sonraki uyuşmazlıkta tarafların iyi niyeti ve borcun miktarı açısından değerlendirmeye konu olabilir. Bu nedenle kiracının, itiraz etme veya tam ödeme yapma seçeneklerinden birini süresi içinde net biçimde tercih etmesi önemlidir; belirsiz veya eksik bir tutum, tahliye riskini ortadan kaldırmayabilir.

Tahliyeden Sonra Kira Alacağının Tahsili

Tahliye kararı alınması, kiraya verenin birikmiş kira alacağını otomatik olarak tahsil ettiği anlamına gelmez; tahliye ile alacağın tahsili ayrı sonuçlar doğurur. Kiraya veren, tahliyeyi sağladıktan sonra da kira alacağının tahsili için haciz işlemlerine devam edebilir. Bu nedenle sürecin başında hem tahliye hem de alacağın tahsili hedeflerinin birlikte planlanması, kiraya verenin haklarını eksiksiz koruması açısından önemlidir.

Sonuç

Kira alacağının tahliye yoluyla takibi, kiraya verene hem parasal alacağını hem de taşınmazın tahliyesini aynı süreçte talep etme imkânı tanır; ancak sürecin her aşamasındaki sürelere (yedi gün itiraz, altı ay itirazın kaldırılması) dikkat edilmesi gerekir. Kira alacağınızın takibi konusunda icra ve iflas hukuku alanında bizimle iletişime geçebilirsiniz.