Tahliye Taahhüdü ile İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Kira süresinin sona ermesine rağmen kiracının taşınmazı tahliye etmemesi, kiraya verenlerin sıkça karşılaştığı bir sorundur. Bu durumda kiraya verenin başvurabileceği hızlı bir yol, kira sözleşmesinin bizzat icra dairesine ibraz edilmesiyle başlatılan tahliye takibidir. Bu yazıda bu özel takip yolunun işleyişini İİK m.272 ve devamı hükümleri çerçevesinde açıklıyoruz.

Bu Takip Yolu Neye Dayanır?

Bu özel usul, ayrı bir tahliye davası açılmasına gerek kalmadan, doğrudan kira sözleşmesinin kendisinin icra dairesine sunulmasıyla işletilir. Sözleşmenin süresi bittiği hâlde kiracı taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren bu belgeye dayanarak icra yoluyla tahliye talep edebilir.

Bir Aylık Başvuru Süresi

İİK m.272’ye göre, kira sözleşmesiyle kiralanan bir taşınmazın süresi bittikten sonra bir ay içinde, sözleşmenin icra dairesine ibrazıyla tahliye istenebilir. Bu bir aylık süre, kira süresinin bitiş tarihinden itibaren işlemeye başlar. Sürenin kaçırılması hâlinde bu özel ve hızlı yol yerine genel hükümlere göre dava açılması gerekebilir.

Tahliye Emri ve On Beş Günlük Süre

Kiraya verenin başvurusu üzerine icra memuru bir tahliye emri düzenleyerek kiracıya tebliğ eder. Bu emirde taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslim edilmesi istenir. Tahliye emrinde ayrıca:

• Kiraya verenin ve kiracının (varsa temsilcilerinin) kimlik ve yerleşim yeri bilgileri,
• Sözleşme tarihi,
• Kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa bunun yedi gün içinde daireye bildirilmesi gerektiği,
• Kiracının bu süre içinde itiraz etmez veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı

yazılır.

Kiracının İtiraz Hakkı

Kiracı, kira süresinin yenilendiğini veya uzatıldığını düşünüyorsa, bu iddiasını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine bildirmek ve itirazda bulunmak zorundadır. Bu süre içinde itiraz edilmemesi, kiracının sözleşmenin sona erdiğini ve tahliye yükümlülüğünü kabul ettiği anlamına gelecek şekilde değerlendirilir.

Tahliye ve Teslim

İİK m.273’e göre, süresi içinde itiraz olunmaz veya yapılan itiraz kaldırılırsa, kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim olunur. Ancak bunun için tahliye emrinde belirtilen sürenin geçmiş olması gerekir. Tahliye edilecek yerde kiraya verene ait olmayan eşya bulunması hâlinde, bu eşyalar için genel hükümler uygulanır.

Bu Yol ile Kira Alacağı Takibinin Farkı

Bu özel usul, doğrudan kira süresinin bitimine dayanır ve kiracının kira borcunu ödeyip ödemediğinden bağımsız olarak işletilebilir. Buna karşılık, kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle tahliye istenmesi ayrı bir usule (kira alacağının tahliye yoluyla takibi) tabidir ve farklı süreler içerir. Bu iki yolun karıştırılmaması, doğru takip türünün seçilmesi açısından önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir işyerinin kira sözleşmesi belirli süreli olarak düzenlenmiş ve süre sona ermiştir. Kiracı, sözleşmenin bitiminden sonra da işyerini kullanmaya devam eder. Kiraya veren, sürenin bitiminden yirmi gün sonra kira sözleşmesini icra dairesine ibraz ederek tahliye talebinde bulunur. İcra memuru, kiracıya on beş gün içinde tahliye emri tebliğ eder. Kiracı, sözleşmenin sözlü olarak yenilendiğini iddia ederek yedi gün içinde itiraz eder; bu itiraz üzerine uyuşmazlık icra mahkemesinin incelemesine taşınır.

Sık Yapılan Hatalar

• Kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık başvuru süresini kaçırmak.
• Tahliye emrindeki yedi günlük itiraz süresini gözden kaçırıp süresinde itiraz edememek.
• Bu yolu, kira borcuna dayalı tahliye takibiyle karıştırıp yanlış belge ve usul ile başvurmak.
• Sözleşmenin yenilendiğine dair delilleri (yazışma, ödeme dekontu vb.) hazırlamadan itiraz etmek.

Tahliye Emrine Karşı Genel İtiraz Yolları ile Farkı

Bu özel usulde öngörülen yedi günlük itiraz süresi, yalnızca kira süresinin yenilendiği veya uzatıldığı iddiasıyla sınırlıdır. Kiracı, borcun bulunmadığı veya sözleşmenin geçersiz olduğu gibi başka bir itirazı ileri sürmek istiyorsa, bu iddiaların da aynı süre içinde ve aynı dairede bildirilmesi gerekir; aksi hâlde bu iddialar sonraki aşamada dinlenmeyebilir. Bu nedenle tahliye emri tebliğ edilir edilmez, kiracının tüm itiraz sebeplerini tek seferde ve yazılı olarak bildirmesi önem taşır.

Tahliyenin Fiilen Gerçekleştirilmesi

İtiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması hâlinde, tahliye işlemi icra memuru aracılığıyla fiilen gerçekleştirilir. Kiracı taşınmazı gönüllü olarak boşaltmazsa, icra memuru gerekli hâllerde kolluk kuvveti desteğiyle taşınmazı boşaltıp kiraya verene teslim eder. Taşınmazda kiraya verene ait olmayan eşyaların bulunması durumunda, bu eşyalara ilişkin genel hükümler (muhafaza, üçüncü kişiye teslim gibi) uygulanır.

Sözleşmenin İbraz Edilememesi Hâlinde Alternatif Yollar

Kiraya veren, kira sözleşmesinin aslını kaybetmişse veya sözleşme yazılı olarak düzenlenmemişse, bu özel icra yolunu kullanamaz. Böyle bir durumda kiracının kiralananı kullanmaya devam ettiğini ve kira ilişkisinin varlığını başka delillerle (banka dekontu, tanık beyanı gibi) ispatlayarak genel mahkemede tahliye davası açması gerekebilir. Bu nedenle kira sözleşmelerinin yazılı şekilde düzenlenmesi ve saklanması, ileride bu hızlı icra yoluna başvurabilmek açısından önem taşır.

Kiracının Elinde Bulunan Belgelerle Karşı Çıkması

Kiracı, kira süresinin sözlü veya yazılı olarak uzatıldığını iddia ediyorsa, bu iddiasını destekleyen yeni bir sözleşme, yazışma veya ödeme kaydı gibi belgeleri icra dairesine sunmalıdır. Salt sözlü beyan, itirazın kabul edilmesi için genellikle yeterli görülmez; itirazın icra mahkemesinde ciddiye alınabilmesi için somut delillerin bulunması önemlidir.

Yeni Kiracı ile Yapılan Anlaşmaların Sürece Etkisi

Kiraya veren, kira süresinin bitiminden sonra yeni bir kiracıyla sözleşme yapmışsa veya eski kiracıya süre uzatımı yönünde herhangi bir yazılı ya da fiilî beyanda bulunmuşsa, bu durum tahliye talebinin değerlendirilmesinde dikkate alınabilir. Bu nedenle kiraya verenin, kira süresinin bitiminden itibaren tahliye niyetini net biçimde ortaya koyması ve kiracıyla çelişkili bir tutum sergilememesi, sürecin sorunsuz ilerlemesi açısından önemlidir.

Sonuç

Tahliye taahhüdü veya kira sözleşmesinin süresinin bitimine dayalı icra takibi, kiraya verene ayrı bir dava açmadan hızlı bir tahliye imkânı sunar; ancak bir aylık başvuru süresi ile kiracının yedi günlük itiraz süresine dikkat edilmesi gerekir. Tahliye sürecinizi doğru yönetmek için icra ve iflas hukuku alanında bizimle iletişime geçebilirsiniz.