Kira Hukukunda Görevli ve Yetkili Mahkeme Rehberi

Kira uyuşmazlıklarında doğru mahkemede dava açmak, sürecin hızlı ve usule uygun ilerlemesi için ilk ve en temel adımdır. Görev ve yetki kurallarının doğru bilinmesi, gereksiz süre ve masraf kayıplarının önüne geçer.

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi

HMK m. 4 uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın, kiralanan taşınmazların icra ve iflas yoluyla ilamsız tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görür. Bu düzenleme, kira hukukuna özgü davaların büyük çoğunluğunu (tahliye davaları, kira tespit davaları, alacak davaları, tazminat davaları) sulh hukuk mahkemesinin görev alanına sokar.

Dava Değerinin Görevi Etkilememesi

Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesinin görevi, dava konusunun parasal değerine bakılmaksızın belirlenir. Bu, genel görev kurallarından (dava değerine göre asliye veya sulh hukuk mahkemesi ayrımı) farklı, kira hukukuna özgü bir düzenlemedir ve kira uyuşmazlıklarının uzmanlaşmış bir yargı yoluyla, tutarına bakılmaksızın aynı mahkeme türünde çözülmesini sağlar.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliyenin İstisnası

Kanun, kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümleri açıkça sulh hukuk mahkemesinin görev alanı dışında bırakmıştır. Bu süreç, icra dairesi eliyle başlatılan ve itiraz hâlinde icra mahkemesi tarafından değerlendirilen ayrı bir usule tabidir. Bu ayrım, kira alacağının veya tahliye taahhüdünün icra yoluyla mı yoksa dava yoluyla mı takip edileceği konusunda doğru yolun seçilmesi bakımından belirleyicidir.

Yetkili Mahkemenin Genel Kuralı

HMK m. 6 uyarınca genel yetkili mahkeme, davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Kira davalarında bu, kural olarak davalı konumundaki kiracının veya kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi anlamına gelir. Ancak kira sözleşmesinde geçerli bir yetki şartı kararlaştırılmışsa veya kanunda özel bir yetki kuralı bulunuyorsa, bu özel düzenlemeler öncelikle uygulanır.

Taşınmazın Bulunduğu Yerin Rolü

Uygulamada kira davaları çoğunlukla kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır; zira genellikle davalı kiracının yerleşim yeri de kiralanan taşınmazla aynı yerdedir. Ancak kiracının başka bir şehre taşınmış olması gibi durumlarda, yerleşim yeri ile taşınmazın bulunduğu yer farklılaşabilir; bu durumda hangi mahkemenin yetkili olduğunun somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Kira ilişkisinden kaynaklanan alacak ve tazminat davaları ile tahliye davalarının önemli bir kısmında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu şartın yerine getirilmeden doğrudan dava açılması, davanın usulden reddedilmesine yol açar. Bu nedenle görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi kadar, arabuluculuk sürecinin de eksiksiz tamamlanmış olması gerekir.

Görevsizlik veya Yetkisizlik Kararının Sonuçları

Yanlış mahkemede açılan bir davada, mahkeme kendiliğinden veya taraf itirazı üzerine görevsizlik ya da yetkisizlik kararı verebilir. Bu karar üzerine dosyanın doğru mahkemeye gönderilmesi mümkün olsa da, bu süreç ek zaman kaybına ve bazı durumlarda yeniden harç yatırılması gibi ek usuli işlemlere yol açabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce görev ve yetki kurallarının dikkatle incelenmesi önerilir.

İşyeri Kiralarında Görev ve Yetki

İşyeri kiralarında da görev ve yetki kuralları konut kiralarıyla aynı esaslara tabidir; sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve yetki, genel kurallara veya sözleşmedeki yetki şartına göre belirlenir. Ticari nitelikteki uyuşmazlıklarda tarafların profesyonel danışmanlık alarak sözleşmeye yetki şartı koyması, ileride yetki tartışmalarının önüne geçebilir.

Birden Fazla Davalının Bulunması Hâlinde Yetki

Davalı birden fazla ise dava, bunlardan birinin yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir; ancak kanunda davalıların tamamı hakkında ortak yetkiyi taşıyan bir mahkeme belirtilmişse, davaya o yer mahkemesinde bakılır. Kira sözleşmesine birden fazla kiracının veya kefilin taraf olduğu davalarda, bu kural yetkili mahkemenin belirlenmesinde dikkate alınmalıdır.

Yetki Şartının Sözleşmede Yer Alması

Taraflar, kira sözleşmesinde belirli bir mahkemeyi yetkili kılan bir yetki şartı kararlaştırabilir. Böyle bir şartın geçerli sayılabilmesi için kanunda öngörülen şekil ve içerik şartlarına uyulması gerekir; belirsiz veya çok genel ifadelerle yazılan yetki şartları, uygulamada tartışmalı hâle gelebilir. Bu nedenle yetki şartının, hangi mahkemenin yetkili olacağını tereddüde yer bırakmayacak şekilde açıkça belirtmesi önerilir.

Yabancılık Unsuru Taşıyan Kira Uyuşmazlıkları

Taraflardan birinin yurt dışında yerleşik olduğu kira ilişkilerinde, görev kuralları değişmese de yetkili mahkemenin belirlenmesi ve tebligat işlemleri ek bir dikkat gerektirir. Bu tür uyuşmazlıklarda, kiralananın Türkiye’de bulunması nedeniyle Türk mahkemelerinin yetkisi genellikle sorunsuz kabul edilir; ancak tebligatın usulüne uygun yapılması sürecin sağlıklı ilerlemesi için önemlidir.

Yetkisiz Mahkemede Açılan Davanın Sonucu

Yanlış yer mahkemesinde açılan bir kira davası, karşı tarafın süresinde yetki itirazında bulunması hâlinde yetkisizlik kararıyla sonuçlanabilir. Bu durumda dava, yetkili mahkemeye gönderilir ancak süreç yeniden başlamış olur; bu da zaman kaybına yol açar. Bu nedenle dava açılmadan önce görev ve yetki kurallarının doğru tespit edilmesi önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir kiraya veren, kiracının ödemediği kira bedelini tahsil etmek amacıyla dava açmadan önce arabulucuya başvurmuş, anlaşma sağlanamaması üzerine kiralananın bulunduğu ildeki sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açmıştır. Kiracının başka bir ilde ikamet ettiği ileri sürülerek yetki itirazında bulunulmuş, mahkeme sözleşmedeki yetki şartını değerlendirerek davaya bakmaya devam etmiştir.

Sonuç

Kira davalarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesi olup, ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın istisnasını oluşturur. Yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi ve arabuluculuk şartının eksiksiz tamamlanması, davanın usulden reddedilme riskini ortadan kaldırır. Durumunuzun değerlendirilmesi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.