Mahkemenin Belirlediği Kira Farkı Geriye Dönük Ödenir mi? Kira Farkı Alacağı ve Faiz Hesabı

Kira bedelinin belirlenmesi davası aylarca, hatta yıllarca sürebilir. Bu süre içinde kiracı çoğu zaman eski kira bedelini ödemeye devam eder; kiraya veren ise yüksek bir bedel talep eder. Dava sonunda mahkeme yeni bir bedel belirlediğinde, şu soru ortaya çıkar: “Bu yeni bedel geriye dönük mü işleyecek, aradaki farkı kiracı ödeyecek mi?” Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi bu sorunun cevabını zamanlamaya bağlar. Bu yazıda kira farkının nasıl doğduğunu, nasıl hesaplandığını ve nasıl tahsil edildiğini anlatıyoruz.

Geriye Dönük Etki: TBK 345

TBK m. 345/2’ye göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Bu hüküm sonucunda mahkemenin belirlediği bedel, dava sonuçlandığında yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olur. Kiracı bu dönemde eski bedelle ödeme yapmışsa, aradaki fark borç olarak ortaya çıkar. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada da belirlenen bedel yeni dönem başından itibaren geçerli olur (TBK m. 345/3). Bu süre ve şartlar için kira bedeli belirleme davasının açılma süresi ve otuz gün kuralı yazısına bakabilirsiniz.

Kira Farkı Nasıl Doğar?

Kira farkı, mahkemece belirlenen yeni bedel ile kiracının dava süresince fiilen ödediği bedel arasındaki farktır. Bir örnek üzerinden düşünelim: yeni dönem başlangıcından önce açılan davada kiracı aylık belirli bir tutar ödemeye devam eder; iki yıl sonra mahkeme daha yüksek bir bedele karar verir. Bu bedel yeni dönem başından itibaren geçerli olduğu için, iki yıllık dönemde her ay için aradaki fark birikmiştir. Kararın kesinleşmesiyle bu farkın toplamı kiracının borcu haline gelir. Ayrıca yeni dönemler başladıkça, önceki dönem bedeline artış uygulanması da gündeme gelebilir; bu durumda her yıl için ayrı hesap gerekir. Bu nedenle uzun süren davalarda kira farkı ciddi bir tutara ulaşabilir ve kiracı için mali risk oluşturur.

Hesaplama Yöntemi

Kira farkı hesabında şu adımlar izlenir:

1. Kararla belirlenen bedelin tespiti: Mahkemenin hangi dönem için hangi bedeli belirlediği.
2. Başlangıç tarihinin belirlenmesi: Belirlenen bedelin hangi kira dönemi başından itibaren geçerli olduğu.
3. Ödenen bedellerin toplanması: Bu dönemde kiracının fiilen ödediği bedeller (dekontlarla belgelenmiş).
4. Farkın hesaplanması: Her ay veya dönem için belirlenen bedel ile ödenen bedel arasındaki fark.
5. Sonraki dönemlerin artışı: Sonraki kira yıllarında TÜFE sınırları içinde uygulanacak artışın dikkate alınması.
6. Faiz hesabı: Vadesi geçmiş fark tutarlarına işleyen faizin ayrıca hesaplanması.

Bu hesabın kesinliği için kira ödeme belgelerinin düzenli tutulması önemlidir. Hesap uyuşmazlığı halinde bilirkişi hesaplaması yapılabilir. Kira ödemelerinin ispatı için kira ödemesi yapılan banka dekontu ve makbuz ispat yöntemleri yazısı yararlıdır.

Faiz Konusu

Kira farkı vadesi geldiği halde ödenmemiş bir alacak olduğundan, gecikme faizi işleyebilir. Faizin başlangıcı, alacağın muaccel olduğu tarih veya kiracının temerrüde düşürüldüğü tarih (ihtar) olabilir; mahkeme kararında faiz konusunda özel hüküm bulunabilir. Sözleşmede faiz oranı yazılıysa buna, yazılı değilse kanuni faize başvurulur. Kanuni faiz oranları ve türleri için ilgili mevzuata bakılmalıdır. Kiracının kira farkını ödeme zamanı ise genellikle kararın kesinleşmesi veya icra edilebilir hale gelmesi ile ilgilidir; karar temyiz veya istinaf aşamasındaysa ödeme zamanı tartışmalı olabilir. Bu nedenle kiracı, faiz yükünü azaltmak için kararın kesinleşmesinden hemen sonra veya güvence altına alma yoluyla ödemeyi düşünebilir.

Kiracının Temerrüt Riski

Kira farkını ödememek, temerrüt sonucu doğurabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedebilir (TBK m. 315). Kira farkı borcu için de aynı ihtar usulü uygulanır. Bu nedenle mahkeme kararı sonrası kiracının ödeme planı yapması, gerekirse kiraya verenle taksit anlaşması yapması önemlidir. Temerrüt süresi ve fesih için kiracının temerrüdüne ilişkin otuz günlük süre nasıl hesaplanır yazısına bakabilirsiniz.

Kiraya Verenin Tahsil Yolları

Kiraya veren, kira farkını tahsil etmek için şu yolları kullanabilir: kiracıya yazılı ödeme talebi göndermek, ihtar çekmek, kira alacağı için icra takibi başlatmak (genel haciz yolu veya kira alacağı için özel takip), ödenmeyen bedel için temerrüt ihtarı ve tahliye süreci işletmek. Mahkeme kararı ilam niteliğinde olduğundan, kesinleşme veya icra edilebilirlik şartıyla ilamlı icra yoluyla tahsil mümkün olabilir. Kiraya veren aynı zamanda güvence bedelinden mahsup imkânını da değerlendirebilir; ancak güvence, kira farkı için mahsup edilirse yeniden güvence tamamlanması gündeme gelebilir. Kira alacağı takip yolları için kira alacağının icra takibi ve kira alacağının tahliye yoluyla takibi yazılarına göz atabilirsiniz. Alacağın zamanaşımı için kira alacağının zamanaşımı süresi yazısı yararlıdır.

Kiracı İçin Önlemler

Dava süren kiracı şu önlemleri değerlendirebilir: kira farkı riskini önceden hesaplayıp bir tasarruf ayırmak, kararın kesinleşmesi halinde ödeme planı hazırlamak, tartışmasız bedeli düzenli ödemeye devam etmek, ödeme belgelerini saklamak, kararın bedelini ve dönemini dikkatle incelemek, gerekirse kiraya verenle uzlaşarak taksit anlaşması yapmak. Ayrıca kararın hesabında hata olduğunu düşünüyorsa, itiraz ve istinaf yollarını süresinde kullanmalıdır. Kira davasında istinaf ve temyiz süreci için kira davalarında istinaf ve temyiz süreci yazısına bakabilirsiniz.

Kiraya Veren İçin Önlemler

Kiraya veren, geriye dönük kira farkının hakkını korumak için yeni dönem başlangıcından en az otuz gün önce yazılı artış bildirimi yapmalı veya davayı bu süre içinde açmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa, davayı yeni dönem sonuna kadar açmalıdır. Kira farkı için ihtar ve icra süreçlerini zamanında başlatmalıdır. Ayrıca kira farkı alacağının zamanaşımı süresini takip etmelidir.

Kira Tespit Davası ile İlgili Genel Bilgiler

Kira bedeli tespit davasının nasıl açılacağı, emsal araştırması ve bilirkişi incelemesi gibi konular için kira tespit davası nasıl açılır, kira tespit davasında bilirkişi incelemesi ve kira bedeli tespit davasında emsal kira araştırması yazılarına bakabilirsiniz. Beş yıllık dönem sonrası bedelin belirlenmesi için beş yıldan uzun kirada kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi yazısı da yararlıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Davanın süreceği süre için kira farkı riskini hesaba katmamak,
• Ödeme belgelerini düzenli saklamamak,
• Kararın geriye dönük etkisini bilmeyip sürprizle karşılaşmak,
• Kira farkı ihtarını önemsememek,
• Kiraya verenin otuz günlük yazılı bildirimi yapmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından kırk gün önce noter aracılığıyla yazılı artış bildirimi gönderir ve dönem içinde tespit davası açar. Kiracı dava boyunca eski bedeli ödemeye devam eder. İki yıl sonra mahkeme daha yüksek bir bedele karar verir; bu bedel yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlar. Kiracı, iki yıllık kira farkını ve faizini ödemek zorunda kalır. Kiracı önceden bu riski öngörmüş ve tasarruf ayırmışsa, temerrüt ve tahliye riskiyle karşılaşmadan farkı ödeyebilir.

Sonuç

Kira bedelinin belirlenmesi davasında mahkemenin belirlediği bedel, şartlar varsa yeni dönem başından itibaren kiracıyı bağlar; bu durumda biriken kira farkı ve faizi ödenmelidir. Kira farkı temerrüt riskine yol açabileceğinden dikkatli hesaplanmalı ve zamanında ödenmelidir. Kira farkı ve tespit davası konusunda destek için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.