Kira Sözleşmesi İmzalamadan Önce Kontrol Edilecek 10 Konu

Kira sözleşmesi çoğu zaman aceleyle imzalanır; oysa sonradan yaşanan tartışmaların büyük kısmı, sözleşmede eksik veya belirsiz bırakılan noktalardan doğar. Kiracı için ev bulma telaşı, kiraya veren için boş kalma kaygısı, imza öncesi dikkatin azalmasına neden olur. Bu yazıda, imzadan önce mutlaka kontrol edilmesi gereken on konuyu bir arada topluyoruz.

1. Taraflar ve Yetki

Kiraya verenin malik olup olmadığı tapu kaydından doğrulanmalıdır. Malik adına başka biri imzalıyorsa vekaletname ve yetki kapsamı istenmelidir. Birden fazla kiracı varsa sorumluluğun paylaşımı için birden fazla kiracının sorumluluğu yazısına bakılabilir. Kefil isteniyorsa kefilin sorumluluğunun kapsamı da bilinmelidir; bunun için kefil sorumluluğu yazısı yararlıdır.

2. Kiralananın Tanımı

Adres, bağımsız bölüm numarası, kullanım amacı ve eklentiler (otopark, depo) açıkça yazılmalıdır. Kullanım amacı, işyeri kiralarında özellikle önemlidir; ruhsat sorunları için işyeri ruhsatı alınamaması yazısına göz atın. Otopark ve ortak alanların kullanımı için otopark ve ortak alan kullanım hakkı yazısı faydalıdır.

3. Süre ve Başlangıç

Başlangıç ve bitiş tarihleri, anahtar teslim günü ve süre sonundaki uzama kuralı yazılmalıdır. Teslim tarihinin önemi için anahtar teslim tarihi yazısı yararlıdır.

4. Bedel ve Artış

Kira bedeli, para birimi ve artış esası açık olmalıdır. Konut kiralarında yabancı para bedeli sınırlıdır; ayrıntı için döviz cinsinden kira bedeli yazısına bakabilirsiniz. Artış oranı için kira bedelinin belirlenmesi ve TÜFE oranı yazısı faydalıdır.

5. Ödeme Şekli

Ödeme günü ve banka hesabı yazılmalı, ödeme dekontla yapılmalıdır. Ödeme zamanı için kira bedeli ne zaman ödenir yazısına göz atın.

6. Güvence

Güvence konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Bedelin nerede tutulacağı ve iadesinin zamanı yazılmalıdır. Ayrıntı için kiracıdan ek güvence istenmesinin sınırı yazısına bakabilirsiniz.

7. Giderlerin Dağılımı

Aidat, elektrik, su, ısıtma, emlak vergisi ve DASK gibi giderlerin kime ait olduğu yazılmalıdır. Kanuna göre kullanma giderleri kural olarak kiracıya, vergi ve zorunlu sigortalar ise kiraya verene aittir. Bu konuda kullanma giderleri yazısı ayrıntı verir.

8. Evin Durumu

Teslim tutanağına ev durumu, sayaç değerleri ve mevcut hasarlar yazılmalı, fotoğraf çekilmelidir. Ayıp halinde haklar için kiralananın ayıplı teslimi yazısına bakın. Ayrıca deprem riski konusunda bilgi almak isteyenler deprem riski ve bilgilendirilme hakkı yazısını okuyabilir.

9. Fesih ve Tahliye Hükümleri

Erken fesih, cezai şart ve bildirim süreleri yazılmalıdır. Cezai şartın geçerliliği için erken fesih cezai şartı yazısı yol göstericidir. Bildirimlerin nasıl yapılacağı için ihtarname gönderme usulü yazısına göz atın.

10. Özel Şartlar

Evcil hayvan, tabela, tadilat gibi özel şartlar açıkça yazılmalıdır; ancak her özel şart geçerli olmayabilir. Ayrıntı için özel şartların geçerliliği yazısına bakabilirsiniz. Ayrıca noter onayı gibi ispat kolaylıkları için noter onaylı sözleşmenin avantajları yazısı da incelenebilir.

Sık Yapılan Hatalar

• Tapu kaydını kontrol etmemek,
• Boş bırakılan maddeleri imzalamak,
• Depozito iadesini yazmamak,
• Ev durumunu belgelemeden teslim almak,
• Tebligat adresini yazmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, sözleşmede aidatın kimin olduğunu yazmadan eve taşınır. Sonradan ev sahibi aidat borcunu kiracıdan isterken tartışma çıkar. Sözleşmede tek satır olsaydı, uyuşmazlık yaşanmazdı.

Kiraya Veren İçin Kontrol Noktaları

Kiraya veren de imzadan önce kiracıyı ve sözleşmeyi dikkatle değerlendirmelidir. Kiracının kimlik bilgilerinin doğruluğu, gelir durumu veya kefil bulunması, kullanım amacı ve kiralananı kimlerin kullanacağı belirlenmelidir. Sözleşmeye tebligat adresi, iletişim bilgileri ve e-posta eklenmesi, ileride yapılacak ihtar ve bildirimleri kolaylaştırır. Ayrıca kiraya verenin hangi tadilatlara izin verdiği, evin mobilyalı olup olmadığı ve demirbaş listesi de yazılmalıdır. Tebligat adresi konusunda kira sözleşmesinde tebligat adresi sorunları yazısı faydalıdır.

İmza Sonrası Yapılacaklar

Sözleşme imzalandıktan sonra bazı işlemler unutulmamalıdır. Kiracı, sözleşmenin bir nüshasını saklamalı, güvence bedelinin ödendiğini gösteren belgeyi almalı, sayaç okumalarını tutanağa geçirmeli ve abonelik işlemlerini zamanında yapmalıdır. Kiraya veren ise kira gelirinin vergisel yükümlülüklerini takip etmelidir. Sözleşmenin tapuya şerhi gibi ek koruma yolları da değerlendirilebilir; bunun için kira sözleşmesinin tapuya şerhi yazısına bakabilirsiniz.

Kontrol Listesini Uygulama Önerisi

Bu on başlığı sözleşme imzalanmadan önce bir tablo haline getirip her madde karşısına “sözleşmede yazılı mı?” diye not düşmek, eksikleri görmeyi kolaylaştırır. Yazılı olmayan konularda kanun hükümleri uygulanır; ancak kanunun uygulanması çoğu zaman tartışma çıkardığından, önemli noktaların sözleşmeye yazılması daha güvenlidir. Tarafların birbirine karşı dürüst ve açık olması, sözleşme sürecinin en önemli parçasıdır. İmza öncesinde sözleşmenin tamamının okunması, özellikle küçük puntolu ve önceden hazırlanmış maddelerin dikkatle incelenmesi gerekir.

Genel İşlem Koşullarına Dikkat

Hazır formlarla yapılan sözleşmelerde, tek taraflı olarak hazırlanan ve karşı tarafın müzakere etmediği hükümler genel işlem koşulu sayılır. Bu hükümlerin kiracı aleyhine olan ve dürüstlük kuralına aykırı olanları geçersiz olabilir. Bu yüzden hazır sözleşmelerde yer alan ağır cezai şartlar, kısıtlayıcı kullanım yasakları veya tek taraflı fesih yetkileri özellikle incelenmelidir. Şüpheli maddeleri imza öncesinde değiştirtmek, sonradan geçersizlik davası açmaktan çok daha pratiktir.

Kiracının Sorması Gereken Sorular

İmza öncesinde kiraya verene yöneltilecek birkaç soru, sözleşmenin sağlam temellere oturmasını sağlar. Evde daha önce sızıntı, nem veya tesisat sorunu yaşandı mı? Aidat tutarı ve son ödenmiş dönem nedir, site borcu var mı? Kombi ve klima gibi cihazların bakımı kime ait? Ev satılık mı, yakın zamanda satış planı var mı? Bu soruların yanıtları hem karar vermeyi kolaylaştırır hem de sonradan “haberim yoktu” tartışmasını önler. Yanıtların mümkünse yazılı mesajla alınması, ileride ispat açısından yararlı olur.

Elektronik Ortamda İmza ve Kayıt

Sözleşme bazen e-posta veya mesajlaşma uygulamalarıyla imzalanır. Bu durumda sözleşmenin son halinin iki tarafça da aynen onaylandığı ve imzalı bir nüshasının saklandığı doğrulanmalıdır. Farklı sürümlerin dolaşması, hangi metnin geçerli olduğu konusunda tartışma çıkarır. Sözleşmenin her sayfasının paraflanması ve ek sayfaların numaralandırılması bu riski azaltır.

Sonuç

Sözleşmeyi imzalamadan önce on başlığı kontrol etmek, ileride yaşanacak uyuşmazlıkların çoğunu önler. Sözleşme taslağınızı incelettirmek için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.