Tahliye Taahhüdünün Boş Tarihle İmzalatılması Sorunu

Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye süreçlerinde kiracıların en sık ileri sürdüğü savunmalardan biri, taahhüdün kira sözleşmesiyle birlikte ve tarihi boş bırakılarak imzalatıldığı iddiasıdır. Bu iddianın hukuki değeri ve ispat yükü, sürecin sonucunu doğrudan etkiler.

Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartı: Sonradan Düzenlenme

TBK m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenebilir. Bu düzenlemenin mantığı, taahhüdün kiracının kira ilişkisine henüz girmeden, yani kiralananı henüz teslim almadan, sözleşmeyi imzalamak için baskı altında kalarak verilmemiş olmasını güvence altına almaktır. Bu nedenle taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve kiracının serbest iradesiyle düzenlenmiş olması aranır.

Boş Tarihle İmzalatma İddiasının İçeriği

Uygulamada bazı kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanırken kiracıdan aynı anda tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhüdü de imzalamasını ister ve bu taahhüdü daha sonra, kiralananın tesliminden sonraki bir tarih atarak tamamlar. Kiracılar bu duruma karşı, taahhüdün gerçekte kira sözleşmesiyle eş zamanlı ve serbest irade dışında imzalatıldığını, dolayısıyla kanunun aradığı “sonradan düzenlenme” şartını taşımadığını ileri sürerler.

İspat Yükünün Kiracıya Ait Olması

Bu tür bir iddia, kiracı tarafından ileri sürülmesi ve ispatlanması gereken bir savunmadır. Taahhütte yazılı tarihin kiralananın tesliminden sonraki bir tarih olması, aksi ispatlanana kadar taahhüdün usulüne uygun düzenlendiği yönünde bir görünüm oluşturur. Kiracının bu görünümü çürütmesi için soyut bir beyandan öte, somut delil veya güçlü emareler sunması gerekir.

Delil ve Emare Olarak Değerlendirilebilecek Hususlar

Mahkemeler bu tür uyuşmazlıklarda, taahhüt ile kira sözleşmesinin el yazısı ve imza benzerliklerini, taahhütteki tarihin kira sözleşmesi tarihine yakınlığını, tanık beyanlarını ve varsa taraflar arasındaki yazışmaları birlikte değerlendirir. Taahhüdün kira sözleşmesiyle tamamen aynı kalemle ve aynı oturuşta yazıldığı izlenimi veren teknik incelemeler de bu değerlendirmede rol oynayabilir.

Bilirkişi İncelemesinin Rolü

Taahhüdün gerçek düzenlenme tarihi konusunda ciddi bir uyuşmazlık çıkması hâlinde, mahkeme adli belge incelemesi konusunda uzman bilirkişiden, imza ve yazı unsurlarının kira sözleşmesiyle karşılaştırmalı incelemesini isteyebilir. Bu inceleme, kalem türü, yazı baskısı ve imza atma koşulları gibi teknik unsurları değerlendirerek taahhüdün gerçekten iddia edilen tarihte mi yoksa sözleşmeyle birlikte mi düzenlendiği konusunda fikir verebilir.

Noterde Düzenlenen Taahhüdün Avantajı

Tahliye taahhüdünün noter huzurunda, kiracının kimliği doğrulanarak ve gerçek düzenlenme tarihi noter kaydına geçirilerek yapılması, bu tür bir itirazla karşılaşma riskini önemli ölçüde azaltır. Noter, taahhüdün düzenlenme anını ve tarihini resmî olarak belgelediğinden, sonradan boş tarih iddiasının ispatı kiracı için çok daha güçleşir.

Taahhüdün Kısmen Geçersiz Sayılmasının Sonuçları

Mahkeme, taahhüdün kira sözleşmesiyle eş zamanlı ve baskı altında imzalatıldığı sonucuna varırsa, bu taahhüde dayalı tahliye talebini reddeder. Bu durumda kiraya veren, kiracının tahliyesi için varsa başka bir hukuki sebebe (iki haklı ihtar, ihtiyaç, on yıllık uzama süresinin dolması gibi) dayanmak zorunda kalır.

İcra Yoluyla Takipte Aynı İtirazın İleri Sürülmesi

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra yoluyla tahliye talep edilmesi hâlinde de kiracı, icra mahkemesi önünde aynı şekilde taahhüdün boş tarihle imzalatıldığı itirazını ileri sürebilir. İcra mahkemesindeki bu itirazın incelenmesi, dava yoluyla açılan tahliye davasındaki değerlendirmeyle benzer ilkelere tabidir; ancak icra takibinin hızlı işleyen niteliği, kiracının delillerini süratle toplaması gerekliliğini artırır.

Kiraya Verenler İçin Pratik Öneriler

Bu tür itirazlarla karşılaşmamak isteyen kiraya verenlerin, tahliye taahhüdünü kira sözleşmesinin imzalanmasından belirli bir süre sonra, ayrı bir tarihte ve mümkünse noter huzurunda aldırması önerilir. Bu yaklaşım, hem kiracının taahhüdü gerçekten serbest iradesiyle verdiğini güçlendirir hem de ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Kiracılar İçin Pratik Öneriler

Kiracıların, kira sözleşmesi imzalarken kendilerinden istenen her belgeyi dikkatle okuması ve tarihi boş bırakılmış hiçbir belgeyi imzalamaması önerilir. Böyle bir talep karşısında, taahhüdün tarihinin kendileri tarafından doldurulmasını istemek veya taahhüdü daha sonraki bir tarihte, serbest iradeyle vermeyi teklif etmek, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçen basit ama etkili bir önlemdir.

Konuyla İlgili Yargısal Denetimin Genel Eğilimi

Uygulamada mahkemeler, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya aynı oturuşta imzalatıldığı iddialarını ciddiyetle incelemekte ve bu yöndeki güçlü bulguları kiracı lehine değerlendirmektedir. Bu genel eğilim, kiraya verenlerin taahhüt alma sürecini daha özenli planlamasını teşvik eden önemli bir denetim mekanizması işlevi görür.

Tanık Beyanlarının Bu Davalardaki Sınırlı Rolü

Taahhüdün ne zaman imzalandığına ilişkin tanık beyanları destekleyici olabilir, ancak imza ve tarihe ilişkin teknik incelemenin (bilirkişi raporu) yerini tutmaz. Mahkemeler, bu tür uyuşmazlıklarda genellikle teknik delillere tanık beyanlarından daha fazla ağırlık verir.

Tanık Beyanının Delil Değeri

Kira sözleşmesinin ve taahhüdün imzalandığı anda hazır bulunan üçüncü kişilerin tanıklığı, boş tarihle imzalatma iddiasının ispatında destekleyici bir delil olarak değerlendirilebilir. Ancak tanık beyanının tek başına yeterli sayılıp sayılmayacağı, beyanın tutarlılığına ve diğer delillerle örtüşüp örtüşmediğine göre mahkemece takdir edilir.

Konut ve İşyeri Kiralarında Farklı Değerlendirme

Mahkemeler, tacir kimliği taşıyan işyeri kiracılarının bu tür bir baskı iddiasını ispat yükünü, sözleşme müzakeresinde genellikle daha güçlü bir pazarlık konumunda bulunmaları nedeniyle konut kiracılarına göre daha sıkı bir standartla değerlendirme eğiliminde olabilir. Bu fark, somut olayın taraflarının niteliğine göre değişkenlik gösterebilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir kiracı, kira sözleşmesi imzalanırken aynı oturuşta tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhüdü de imzaladığını, kiraya verenin bu taahhüde daha sonra teslim tarihinden altı ay sonrasına ilişkin bir tarih yazdığını ileri sürmüştür. Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesinde, taahhüt ile kira sözleşmesinin aynı kalemle ve aynı oturuşta yazıldığına dair güçlü teknik bulgular elde edilmiş, taahhüt bu gerekçeyle geçersiz sayılmış ve kiraya verenin tahliye talebi bu dosya özelinde reddedilmiştir.

Sonuç

Tahliye taahhüdünün boş tarihle imzalatıldığı iddiası, ispatı güç ama başarılı olduğunda taahhüdü tamamen geçersiz kılabilecek önemli bir savunmadır. Hem kiracıların hem kiraya verenlerin bu konudaki hak ve yükümlülüklerini doğru bilmesi, sürecin öngörülebilir ilerlemesini sağlar. Durumunuzun değerlendirilmesi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.