Kiracı Klima, Balkon Camlama veya Uydu Çanağı Taktırabilir mi? Kiraya Verenin Yazılı Rızası

Kiracılar evlerini yaşanabilir kılmak için çoğu zaman küçük yenilikler yapmak ister: yaz aylarında serinlemek için klima taktırmak, balkonu kışa hazırlamak için camlatmak, televizyon yayını için uydu çanağı bağlatmak, çocuk odasına raf ve dolap çakmak gibi. Bu işlerin bir kısmı kalıcıdır, bir kısmı binanın dış görünümünü etkiler. Kiracı “benim param, benim ihtiyacım” diyerek yaptırsa da hukuk, bu tür değişiklikleri kiraya verenin rızasına ve bazen kat malikleri kuruluna bağlar. Bu yazıda TBK 321’e dayanarak bu tür değişikliklerde izin, eski hale getirme ve masraf konularını anlatıyoruz.

Temel Kural: Yazılı Rıza

TBK m. 321/1’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu hükmün iki önemli özelliği vardır: rıza yazılı olmalıdır ve kiraya verenin iradesine bağlıdır. Kiracı, kiraya verenin rızası olmadan kalıcı yenilik ve değişiklik yapamaz. Küçük ve geçici düzenlemeler (örneğin tabloları asmak için küçük çivi, çıkarılabilir raf) genellikle olağan kullanım içinde kabul edilirken, delik açma, tesisat değiştirme, duvarları boyama, dış görünümü değiştirme gibi kalıcı işler izin gerektirir. Kiracının değişiklik yapma hakkı konusunda genel bilgi için kiracının kiralananda değişiklik yapma hakkı yazısına bakabilirsiniz.

Klima Montajı

Klima montajı; iç ünite için duvar delme, dış ünite için balkon veya cephe kullanımı ve gerekirse tesisat çekimi gerektirir. Bu, hem bağımsız bölümde kalıcı bir değişikliktir hem de dış ünitenin yeri nedeniyle binanın görünümünü ve ortak alanları etkileyebilir. Bu nedenle klima taktırmadan önce şunlar yapılmalıdır: kiraya verenden yazılı izin almak, dış ünite için apartman veya site yönetiminin kurallarını (yönetim planı) kontrol etmek, gerekirse yönetimden onay almak, montajı yetkili firmaya yaptırmak ve kiraya verene zarar vermeden uygulamak. Montaj sırasında oluşan delik ve izler kiralananda kalıcı hasar bırakabilir; bu nedenle sözleşme sonunda bu izlerin nasıl ele alınacağı önceden kararlaştırılmalıdır.

Balkon Camlama

Balkon camlama işlemi, bağımsız bölümün genişlemesi izlenimi verdiğinden ve binanın dış görünümünü değiştirdiğinden, genellikle daha kapsamlı izin gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planında balkon camlamayla ilgili özel kurallar olabilir: bazı binalarda tüm balkonların aynı sistemle camlanması karara bağlanır, bazı binalarda ise cephenin bütünlüğü nedeniyle camlama yasaklanır. Kiracı, camlama yaptırmadan önce kiraya verenin yazılı izni ile birlikte yönetimden de bilgi almalıdır. İzinsiz camlama, kat maliklerinin şikâyetine ve yaptırıma yol açabilir. Kiracının sorumluluğunun sınırları için kat mülkiyetinde kiracının aidat sorumluluğu yazısında ortak yaşam kuralları hakkında ek bilgi bulabilirsiniz.

Uydu Çanağı ve Anten

Uydu çanağı ve anten kurulumu, çoğunlukla çatı veya cephe kullanımını gerektirir. Bu ortak alanlar kat malikleri kuruluna aittir; bu nedenle kiracının doğrudan karar verme yetkisi yoktur. Bazı binalarda merkezi uydu sistemi bulunur ve ayrıca bireysel çanak takılması yasaktır. Kiracı, kiraya verenin iznini alıp, yönetim planına ve site kurallarına uygun şekilde çanak yerleştirmelidir. Kural ihlali halinde yönetim, çanağın sökülmesini isteyebilir; masraf ve sorumluluk kiraya verene ve kiracıya yansıyabilir.

İzin Verilmişse: Eski Hale Getirme

TBK m. 321/2’ye göre yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bu hüküm kiracıyı korur: kiraya veren izin verdiyse, sonradan “eski haline getir” diyemez; ancak izin verirken yazılı olarak eski hale getirme şartını koyabilir. Bu nedenle rızanın içeriği önemlidir: izin belgesinde “sözleşme sonunda eski haline getirilecektir” gibi bir şart yazılıysa kiracı bu şartla bağlıdır. Yazılı bir şart yoksa kiracının eski hale getirme yükümlülüğü doğmaz. Kiraya veren açısından, kalıcı değişikliklere izin verirken bu şartı yazılı belirlemek güvenli yoldur.

Masraf ve Değer Artışı

TBK m. 321/3’e göre kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez. Yani kiracı balkonu camlatmış, klima taktırmış ve evin değeri artmışsa, bu artışın bedelini kiraya verenden isteyemez; yazılı bir anlaşma yapılmışsa durum farklıdır. Bu nedenle kiracı, yatırım yapmadan önce masrafın paylaşımı veya sözleşme sonunda bedelin nasıl karşılanacağı konusunda yazılı anlaşma yapmalıdır. Örneğin “kiracı klima masrafını yapacak, sözleşme sonunda cihazı sökme hakkına sahip olacaktır” veya “camlama masrafının yarısı kira bedelinden mahsup edilecektir” gibi hükümler yazılabilir. Yatırım ve masraf konusunda kiracının faydalı masrafları ve geri alma hakkı yazısı ayrıntı verir. Kalıcı tesisat yatırımlarının mülkiyeti için kiralananda yapılan tesisat yatırımının mülkiyetine ilişkin uyuşmazlık yazısına da bakabilirsiniz.

İzinsiz Değişiklik

Kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadan kalıcı değişiklik yaparsa sözleşmeye aykırı davranmış olur. TBK m. 316’ya göre kiracı kiralananı sözleşmeye uygun özenle kullanmakla yükümlüdür ve kiralananın olağan kullanımı dışında bir değişiklik yapması bu yükümlülüğe aykırı olabilir. Kiraya veren bu durumda kiracıdan eski hale getirmeyi ve zararının giderilmesini isteyebilir. Ayrıca kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az otuz gün süre vererek yazılı ihtarda bulunabilir ve süre içinde giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir. Kiracının kasten ağır zarar vermesi gibi durumlarda daha sert sonuçlar doğabilir. Bu sebeple izinsiz yapılan her türlü kalıcı değişiklik risk taşır. Fesih ve ihtar süreçleri için kira sözleşmesinin haklı nedenle feshi yazısına bakabilirsiniz.

Yazılı Rıza Nasıl Hazırlanır?

Kiraya verenin rızası basit ama açık bir belgeyle alınmalıdır. Belgede şunlar yer almalıdır: tarafların kimlik bilgileri, kiralananın adresi, yapılacak değişikliğin ayrıntılı tanımı (klima marka ve montaj yeri, camlama sistemi ve yeri, uydu çanağı konumu), yapılacak işin masrafını kimin karşılayacağı, sözleşme sonunda eski hale getirme yükümlülüğü olup olmadığı, cihazın sökülüp götürülüp götürülemeyeceği, değer artışı için bir bedel ödenip ödenmeyeceği, yönetimin onayının gerekip gerekmediği, tarih ve imzalar. Bu belge, kira sözleşmesine ek olarak düzenlenirse, ileride çıkacak uyuşmazlıklarda ispat için kullanılır. Sözleşme özel şartları hakkında kira sözleşmesinde özel şartların geçerliliği yazısına göz atabilirsiniz.

Kiraya Veren İçin Öneriler

Kiraya veren, izin verirken şunlara dikkat edebilir: değişikliğin niteliğini ve yerini net belirlemek, uygulamanın yetkili ve sorumlu firma tarafından yapılmasını istemek, binanın yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla uyumu kontrol etmek, eski hale getirme yükümlülüğünü veya değer artışı düzenini yazılı belirlemek, hasar riskine karşı depozito veya ek güvence düşünmek. Kiraya verenin rızasız veya yönetimin izni olmadan yapılan işler nedeniyle kendisine de sorumluluk yüklenebileceği unutulmamalıdır.

Sık Yapılan Hatalar

• Sözlü izinle işe başlayıp yazılı belge almamak,
• Yönetim planı ve site kurallarını araştırmamak,
• Masraf ve eski hale getirme şartlarını belirlememek,
• Cihazı sökerken evde hasar bırakmak,
• İzin belgesini saklamamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kiracı, kiraya verenin yazılı iznini alarak klima taktırır. İzin belgesinde “sözleşme sonunda klima kiracıya aittir ve sökülebilir; oluşan montaj izleri kiracı tarafından giderilecektir” yazılıdır. Sözleşme sonunda kiracı klimayı söker ve montaj deliklerini onartır. Eğer izin belgesinde bu koşullar yazılmasaydı, kiracının eski hale getirme yükümlülüğü ve cihazı götürme hakkı tartışma konusu olabilirdi.

Sonuç

Kiracı, klima, balkon camı, uydu çanağı gibi kalıcı yenilikleri ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir; rıza verilse bile eski hale getirme ve değer artışı konuları yazılı düzenlenmelidir. Binanın ortak alanlarını etkileyen işlerde yönetim planı da dikkate alınmalıdır. Kiralananda değişiklik konusunda destek için kira hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bize ulaşabilirsiniz.