Ödemezlik (Temerrüt) Nedeniyle Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Kira bedelinin ödenmemesi, kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlık sebeplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu, bu durumda kiraya verene sözleşmeyi feshetme imkânı tanırken, kiracıyı da ani bir tahliyeden korumak amacıyla belirli bir süreç öngörmüştür.

Temerrüt Nedeniyle Fesih Hakkının Şartları

TBK m. 315 uyarınca, kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre vererek, bu sürede de ifa etmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün olmalıdır; sözleşmeyle bu sürenin kısaltılması geçersizdir.

İhtarın İçeriği ve Tebligatı

İhtarda, ödenmesi gereken kira bedelinin tutarı, hangi döneme ait olduğu ve otuz gün içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmelidir. İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi, hem tebliğ tarihinin hem de içeriğin ispatı bakımından büyük önem taşır. Otuz günlük süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Süresinde Ödeme Yapılırsa

Kiracı, kendisine tanınan otuz günlük süre içinde borcunu tam olarak öderse, temerrüt ortadan kalkar ve kiraya veren bu sebebe dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Kısmi ödeme yapılması durumunda ise kalan borcun temerrüdün devamına yol açıp açmayacağı, somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Dava Yoluyla Tahliye

Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir. Bu davada kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için öngörülen zorunlu arabuluculuk şartına uyulması gerekir; arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.

İlamsız İcra Yoluyla Tahliye

Kiraya veren, dava açmak yerine İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümlerine göre ilamsız icra takibi yoluyla da tahliye talep edebilir. Bu yol, kira bedelinin tahsili ile tahliyenin aynı takip içinde istenebilmesi açısından pratik bir alternatiftir. Önemle belirtmek gerekir ki, ilamsız icra yoluyla tahliye talepli takipler, kira uyuşmazlıklarında öngörülen zorunlu arabuluculuk şartının istisnasını oluşturur; bu takip türü için arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur.

Kiracının İtiraz Hakları

İcra takibi yoluna gidilmesi hâlinde kiracı, ödeme emrine karşı yedi gün içinde itiraz edebilir. İtirazda kira sözleşmesinin bulunmadığı, borcun bulunmadığı veya ödendiği ileri sürülebilir. İtiraz üzerine kiraya verenin itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurması gerekir.

Yan Giderlerin Ödenmemesi de Temerrüt Oluşturur mu?

TBK m. 315, yalnızca kira bedelini değil, sözleşmede kararlaştırılmışsa yan gider ödeme borcunu da kapsar. Aidat, ortak gider payı gibi yan giderlerin ödenmemesi de, sözleşmede bu giderlerin kiracı tarafından karşılanacağı açıkça kararlaştırılmışsa, aynı otuz günlük ihtar usulüne tabi tutularak temerrüt nedeniyle fesih sebebi oluşturabilir. Bu nedenle sözleşmede yan giderlerin kim tarafından karşılanacağının açık biçimde yazılması, ileride çıkabilecek tartışmaların önüne geçer.

Temerrüt ile İki Haklı İhtarın Farkı

Temerrüt nedeniyle tahliye, tek bir ödenmeyen dönem için dahi otuz günlük ihtar sonrası hemen işletilebilen bir yol iken; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, bir kira yılı içinde tekrarlanan iki ayrı haklı ihtarın varlığını ve kira yılının bitimini beklemeyi gerektirir. Kiraya verenler, ödenmeyen kira bedeli söz konusu olduğunda genellikle temerrüt yolunu tercih eder çünkü bu yol daha hızlı sonuç alma imkânı sunar.

Kısmi Ödeme ve Temerrüdün Devamı

Kiracının ihtar süresinde borcun yalnızca bir kısmını ödemesi hâlinde, temerrüdün devam edip etmediği tartışmalıdır. Kural olarak borcun tamamının ödenmemiş olması, temerrüdün devam ettiği anlamına gelir; ancak kiraya verenin kısmi ödemeyi kayıtsız şartsız kabul etmesi, temerrüdün ortadan kalktığı yönünde yorumlanabilir. Bu nedenle kısmi ödemelerin ihtirazi kayıtla kabul edilmesi önerilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir kiracı iki ay üst üste kira bedelini ödememiş, kiraya veren noter kanalıyla otuz günlük ödeme ihtarı göndermiştir. Süre dolmasına rağmen ödeme yapılmayınca kiraya veren ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatmış, kiracı süresinde itiraz etmediğinden takip kesinleşerek tahliye gerçekleşmiştir.

İhtarnamenin İçeriğinde Bulunması Gereken Diğer Unsurlar

Otuz günlük ihtarnamenin yalnızca borç tutarını ve süreyi içermesi yeterli olmayabilir; ihtarda ayrıca kira sözleşmesinin tarihi, tarafların kimlik bilgileri, ödenmeyen dönemlerin açıkça hangi aylara ait olduğu ve ödeme yapılacak banka hesap bilgileri gibi unsurların da yer alması, kiracının “hangi borcun kastedildiğini anlamadım” şeklindeki itirazlarının önüne geçer. İhtarnamenin bu denli detaylı hazırlanması, hem dava hem icra aşamasında kiraya verenin elini güçlendirir.

İşyeri Kiralarında Temerrüt Sürecinin Aynı Şekilde İşlemesi

TBK m. 315 hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerli olduğundan, işyeri kiralarında da temerrüt nedeniyle tahliye için aynı otuz günlük ihtar süreci izlenir. İşyeri kiralarında kira bedelinin genellikle daha yüksek olması nedeniyle, ihtarın doğru hesaplanmış tutar üzerinden gönderilmesi ve olası KDV/stopaj gibi unsurların da net biçimde belirtilmesi, itirazların önüne geçilmesi açısından önemlidir.

Depozitonun Kira Borcuna Mahsup Edilip Edilemeyeceği

Kiracılar bazen, elde bulunan güvence bedelinin (depozito) ödenmeyen kira borcuna otomatik olarak mahsup edileceğini düşünerek ödeme yapmaktan kaçınabilir. Ancak güvence bedeli, kira ilişkisi sona erdikten sonra kiraya verenin olası zararlarını karşılamak üzere ayrılmış bir teminat olup, kiracının kendiliğinden bu bedeli cari kira borcuna mahsup etme hakkı bulunmaz. Taraflar arasında böyle bir mahsup konusunda açık bir anlaşma yoksa, depozitonun varlığı temerrüdün oluşmasını engellemez.

Sonuç

Temerrüt nedeniyle tahliye, kanunda öngörülen otuz günlük sürecin eksiksiz işletilmesini gerektiren, usul hatalarına açık bir dava/takip türüdür. İhtarın doğru içerik ve şekilde gönderilmesi, sürecin başarıyla sonuçlanmasında belirleyici rol oynar. Sürecin başında doğru ihtar hazırlanması, ilerleyen aşamalarda ortaya çıkabilecek itirazların çoğunu daha en baştan etkisiz hâle getirir. Kira alacağı ve tahliye sürecinizin yönetimi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.