Ön Ödemeli Konutta 14 Gün Cayma ve 24 Aya Kadar Sözleşmeden Dönme: Tazminat Oranları

Projeden konut alan tüketici, sonradan projeden vazgeçmek isteyebilir: ödeme gücü değişebilir, proje gecikebilir, başka bir konuta yönelmek isteyebilir. Kanun bu durumda tüketiciye iki farklı hak tanır: kısa süreli cayma hakkı ve daha uzun süreli sözleşmeden dönme hakkı. İkisi arasındaki fark, mali sonuçlarda kendini gösterir. Bu yazıda 6502 sayılı Kanun’un 43. ve 45. maddelerini ele alıyoruz.

On Dört Günlük Cayma Hakkı

TKHK m. 43/1’e göre tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir. Satıcı, cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini ispat etmekle yükümlüdür. Cayma süresi içinde tüketiciden herhangi bir tazminat veya cezai şart istenemez. Bu hak, tüketicinin acele verdiği karardan dönebilmesini sağlar.

Bağlı Kredi ve Cayma

İkinci fıkra, taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesinin, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere bu maddede öngörülen cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe gireceğini belirtir. Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez. Böylece kredi kullanan tüketici, cayma süresi içinde ek masraf yükünden korunur.

Cayma Sonrası İade

Üçüncü fıkra uyarınca satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder. Yani karşılıklı iade yükümlülüğü söz konusudur; tüketici, kendisine teslim edilmiş bir şey varsa (örneğin anahtar veya belgeler) bunu iade eder.

Yirmi Dört Aya Kadar Sözleşmeden Dönme

TKHK m. 45/1’e göre ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Bu hak, cayma hakkından farklı olarak uzun bir süreyi kapsar; ancak satıcıya tazminat hakkı tanır. Tüketici bu süre boyunca sözleşmeden dönebilir, fakat dönmenin bir bedeli vardır.

Satıcının İsteyebileceği Tazminat Oranları

Dönme halinde satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren şu oranlarda tazminat isteyebilir:

Dikkat edilecek nokta, bu oranların “kadar” ibaresi ile üst sınır olarak belirlenmesidir. Satıcı bu üst sınırın altında bir tazminat isteyebilir; ancak üstünde talep edemez. Örneğin sözleşme bedeli bir milyon lira olan bir konutta beşinci ayda dönme halinde satıcı, bir milyonun yüzde dördü olan kırk bin liraya kadar tazminat isteyebilir; hesap sözleşme bedeli üzerinden yapılır, tüketicinin o güne kadar ödediği tutar üzerinden değil. Bunun yanında yasal yükümlülüklerden doğan masraflar da ayrıca istenebilir.

Satıcının Kusuru Halinde

Maddenin ikinci fıkrasına göre satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Örneğin teslim gecikmişse, proje sözleşmeye aykırı yürütülmüşse veya taahhüt edilen nitelikler sağlanmamışsa tüketici dönme hakkını kullanırken tazminat ödemez. Ayrıca tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hâllerinde de tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez. Bu istisnalar, tüketicinin kusursuz ekonomik zorluklara düşmesi halinde korunmasını sağlar.

İade Süresi

Üçüncü fıkraya göre sözleşmeden dönülmesi durumunda tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç yüz seksen gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder. Yüz seksen günlük süre uzun görünse de, iade süresi bittiğinde satıcı temerrüde düşer ve tüketici yasal faiz ve tazminat isteyebilir. Tüketici, iade gecikirse hakem heyetine veya tüketici mahkemesine başvurabilir.

Cayma mı, Dönme mi?

Tüketici on dört gün içinde ise cayma hakkını kullanmak, hiçbir kesinti olmaması bakımından avantajlıdır. On dört günü geçmişse yirmi dört aya kadar dönme hakkı devam eder; ancak süre uzadıkça tazminat oranı artar. Bu nedenle vazgeçme kararının erken verilmesi, mali yükü azaltır. Dönme bildirimi yazılı ve ispatlanabilir yolla yapılmalıdır: noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup gibi. Sözleşmede yer alan cezai şartların ve tazminat hükümlerinin bu kanuni sınırları aşması halinde aşan kısım geçersizdir. Ayrıca genel olarak konuya ilişkin ön ödemeli konut satışında tüketici hakları yazısını inceleyebilirsiniz. Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan sözleşmelerdeki cayma kuralları için kentsel dönüşüm sözleşmesinde cayma ve fesih yazısına bakabilirsiniz.

Tüketici İçin Kontrol Listesi

• Sözleşme tarihini ve dönme tarihini kayda alın,
• Cayma süresini (on dört gün) kaçırmayın,
• Dönme bildirimini yazılı ve ispatlanabilir biçimde yapın,
• Satıcının tazminat talebini oran sınırlarına göre kontrol edin,
• Satıcı kusurlu ise tazminat ödemeyeceğinizi yazılı bildirin,
• İade süresini takip edin.

Sık Yapılan Hatalar

• Cayma süresini geçirdikten sonra cayma sanıp masraf ödemek,
• Dönme bildirimini sözlü yapmak,
• Sözleşmedeki fahiş cezai şartı kabul etmek,
• Satıcının kusurunu belgelendirmemek,
• İade süresini takip etmemek.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir tüketici, bir projeden daire alır ve sözleşme bedelinin bir kısmını öder. Beşinci ayda ekonomik nedenlerle sözleşmeden dönmek ister ve bunu yazılı olarak bildirir. Satıcı, sözleşme bedelinin yüzde dördüne kadar tazminat ve vergi ile harç masraflarını talep edebilir. Ancak proje gecikmişse ve satıcının kusuru ispatlanırsa, tüketiciden herhangi bir bedel istenemez ve ödenen tutar yüz seksen gün içinde iade edilir.

Sonuç

Ön ödemeli konut satışında tüketici on dört gün içinde cezasız cayabilir, yirmi dört aya kadar da sözleşmeden dönebilir; ancak dönmede süreye bağlı oranlarda tazminat ödeyebilir. Satıcının kusurlu olduğu hallerde tazminat istenemez. Ödenen tutarın iadesi için yüz seksen günlük üst süre vardır. Konut sözleşmenizden dönme veya cayma sürecinde destek almak için tüketici hukuku sayfamıza bakabilir, iletişim üzerinden bizimle görüşebilirsiniz.