Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Cayma ve Fesih Hakkı

Kentsel dönüşüm sürecinde imzalanan kat karşılığı veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinden sonradan dönülmesi, hem arsa sahipleri hem müteahhit açısından karmaşık sonuçlar doğurabilir. Bu yazıda kentsel dönüşüm sözleşmesinde cayma ve fesih imkânları ele alınmaktadır.

Genel Cayma Hakkının Bulunmaması

Kentsel dönüşüm sözleşmeleri, tüketici sözleşmelerinden farklı olarak, kanunda özel bir cayma hakkına tabi değildir. Bu nedenle taraflar, sözleşmeyi imzaladıktan sonra sadece “fikrimi değiştirdim” gerekçesiyle tek taraflı olarak sözleşmeden dönemez. Sözleşmeden dönme, ancak sözleşmede kararlaştırılmış bir cayma hakkı veya genel borçlar hukukundaki haklı sebeplere (karşı tarafın temerrüdü, ayıp, aşırı ifa güçlüğü gibi) dayanılarak mümkün olabilir.

Salt Çoğunluk Kararına Dayalı Sözleşmede Azınlığın Durumu

Riskli yapılarda salt çoğunlukla alınan kararla imzalanan kat karşılığı sözleşmesi, karara katılmayan paydaşları da belirli şartlarla bağlar. Bu paydaşların sözleşmeyi doğrudan reddetme hakkı bulunmaz; ancak kendilerine yapılan bildirime süresinde ve gerekçeli itirazda bulunma imkânları vardır. Bu konudaki genel esaslar kentsel dönüşümde salt çoğunluk kararı ve kentsel dönüşümde muhalif malikin hakları yazılarında ele alınmıştır.

Müteahhidin Sözleşmeyi İhlali Hâlinde Fesih

Müteahhidin işe zamanında başlamaması, işi yarım bırakması veya sözleşme şartlarına aykırı davranması hâlinde arsa sahipleri, öncelikle uygun bir süre vererek ihtarda bulunmalıdır. Bu süre içinde ifa gerçekleşmezse, sözleşme feshedilebilir ve arsa sahipleri uğradıkları zararın tazminini talep edebilir. Bu konudaki genel esaslar müteahhidin işi zamanında teslim etmemesi yazısında ele alınmıştır.

Arsa Sahibinin Haklı Sebeple Fesih Hakkı

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesi hükümleri kapsamında, işsahibi (arsa sahibi), eserin ayıplı olması veya yüklenicinin (müteahhidin) işi gereği gibi yapmaması hâlinde belirli şartlarla sözleşmeyi feshedebilir. Fesih hâlinde tarafların karşılıklı olarak aldıklarını iade etmesi (arsa payının geri devri, yapılmış imalatların bedelinin ödenmesi gibi) gerekebilir; bu iade sürecinin ayrıntıları somut sözleşme hükümlerine ve genel hükümlere göre belirlenir.

Teminat İpoteğinin Fesih Sürecindeki Rolü

Sözleşmenin feshedilmesi gündeme geldiğinde, arsa sahipleri lehine tesis edilmiş teminat ipoteği varsa, bu ipotek arsa sahiplerinin fesih sonrası taleplerini güvence altına almaya devam eder. Teminat ipoteğinin işleyişine ilişkin genel bilgi kat karşılığı inşaatta teminat ipoteği yazısında yer almaktadır.

Fesih Sonrası Yapılan İmalatların Durumu

Sözleşme feshedildiğinde, o ana kadar yapılmış olan inşaat işlerinin durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Yapılan işlerin bir kısmı arsa sahipleri için değer taşıyorsa, bu değerin müteahhide ödenip ödenmeyeceği veya arsa sahiplerinin bu imalatı devam ettirip ettirmeyeceği taraflar arasında ayrıca müzakere edilebilir; anlaşmazlık hâlinde bu konu da yargı yoluyla çözülür.

Karşılıklı Anlaşmayla Sözleşmenin Sona Erdirilmesi

Taraflar, herhangi bir ihlal olmasa dahi karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi sona erdirebilir (ikale). Bu durumda tarafların, arsa payının iadesi, yapılan ödemelerin mahsubu ve varsa tazminat konularını içeren ayrı bir sona erdirme protokolü imzalaması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

Sözleşmede Cayma Bedeli Kararlaştırılması

Taraflar, sözleşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde, belirli koşullarda taraflardan birine cayma hakkı tanıyan ve karşılığında bir cayma bedeli (cayma parası) öngören hükümler kararlaştırabilir. Böyle bir hüküm varsa, cayma hakkını kullanan taraf, sözleşmede belirlenen bedeli ödeyerek sözleşmeden dönebilir; bu tür hükümlerin sözleşmede açık ve net şekilde düzenlenmesi, ileride yorum uyuşmazlıklarını önler.

Uzun Süre Askıda Kalan Sözleşmelerde Durum

Bazı kentsel dönüşüm sözleşmeleri, çeşitli idari veya teknik nedenlerle (ruhsat gecikmesi, finansman sorunları gibi) uzun süre fiilen askıda kalabilir. Böyle durumlarda taraflardan biri, makul sürenin aşıldığını ileri sürerek sözleşmenin feshini talep edebilir; ancak bu talebin haklılığı, gecikmenin nedenine ve sözleşmedeki süre hükümlerine göre değerlendirilir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir kentsel dönüşüm projesinde müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaata başlamamıştır. Arsa sahipleri, müteahhide noter aracılığıyla ihtar göndererek makul bir ek süre tanımış, bu süre içinde de işe başlanmaması üzerine sözleşmeyi feshetmiştir. Taraflar, arsa payının arsa sahiplerine iadesi konusunda anlaşarak süreci sonlandırmıştır.

Fesih Sonrası Arsa Payının Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildiğinde, daha önce müteahhide devredilmiş olan arsa paylarının akıbeti önemli bir konudur. Fesih haklı bir sebebe (müteahhidin temerrüdü gibi) dayanıyorsa, arsa malikleri devrettikleri payların kendilerine iadesini talep edebilir. Bu iade işleminin tapuda nasıl gerçekleştirileceği, tarafların anlaşmasına veya mahkeme kararına göre şekillenir ve genellikle bilirkişi incelemesiyle desteklenen karmaşık bir hesaplaşma süreci gerektirir.

Fesih Sürecinde Arabuluculuğun Rolü

Kentsel dönüşüm sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda, taraflar dava açmadan önce arabuluculuk yoluyla çözüm aramayı tercih edebilir. Özellikle çok sayıda paydaşın bulunduğu projelerde, arabuluculuk süreci hem zaman hem maliyet açısından avantaj sağlayabilir; ancak arabuluculuğun kentsel dönüşüm sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda dava şartı olup olmadığı, sözleşmenin niteliğine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Sözleşmenin Ayakta Tutulması İçin Revizyon İmkânı

Bazı durumlarda taraflar, sözleşmeyi tamamen feshetmek yerine değişen koşullara (maliyet artışı, süre uzaması gibi) göre yeniden müzakere ederek revize etmeyi tercih edebilir. Bu tür bir revizyon, sözleşmenin ayakta kalmasını ve projenin devamını sağlarken, tarafların yeni koşullara uygun ek güvenceler almasına da imkân tanır; fesih genellikle uzlaşmanın mümkün olmadığı hâllerde son çare olarak değerlendirilmelidir.

Fesih Sonrası Yeni Süreç Planlaması

Sözleşme feshedildikten sonra arsa sahiplerinin yeniden bir müteahhitle anlaşması veya idare/TOKİ öncülüğünde sürecin devam ettirilmesi gündeme gelebilir. Bu yeni süreçte, önceki sözleşmeden kalan sorunların (kısmi imalat, ödenen bedeller gibi) yeni sözleşmeye nasıl yansıtılacağının açıkça düzenlenmesi, tekrar benzer bir anlaşmazlığın yaşanmasını önler.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde cayma ve fesih, genel cayma hakkının bulunmaması nedeniyle dikkatli bir hukuki değerlendirme gerektiren bir konudur. Sözleşmenin doğru hazırlanması ve olası ihlallerde zamanında hukuki adım atılması, tarafların haklarını korumada belirleyicidir. Gayrimenkul hukuku kapsamında bu tür sözleşme uyuşmazlıklarında hukuki destek sağlanmaktadır.