Site Yönetimi ve Toplu Yapı Hukuku (KMK Ek Hükümler)

Büyük konut siteleri, birden fazla bloktan, bazen birden fazla imar parselinden oluşur ve ortak alanları (havuz, spor tesisleri, güvenlik, peyzaj gibi) yönetmek klasik apartman yönetiminden farklı bir yapı gerektirir. Bu ihtiyaca cevap vermek üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na toplu yapılara ilişkin özel hükümler eklenmiştir. Bu yazıda site yönetiminin çok katmanlı yapısını ele alıyoruz.

Toplu Yapı Nedir?

634 sayılı Kanun m. 66’ya göre toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbiriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır; ancak aralarında yol, meydan, yeşil alan gibi kamuya ayrılan yerler bulunması bu şartı bozmaz.

Ortak Yerlerin Belirlenmesi

634 sayılı Kanun m. 67’ye göre, toplu yapı kapsamında olup bütünüyle bağımsız bölümlerin ortak kullanımına tahsis edilen parseller, tahsis edildikleri diğer parsellerin bilgileri gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir. Toplu yapı kapsamındaki birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri, bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır. Bu düzenleme, örneğin bir sitedeki merkezi havuzun yalnızca bulunduğu parseldeki değil, tüm site sakinlerinin ortak yeri olmasını sağlar.

Çok Katmanlı Yönetim Yapısı

Toplu yapılarda yönetim, üç farklı düzeyde işleyebilir:

1. Blok kat malikleri kurulu: Her blok, kendi sorunlarına ve yalnızca o bloğa ait ortak yerlere (blok girişi, blok asansörü gibi) ilişkin olarak, o blokta bulunan maliklerden oluşan kurulca yönetilir.
2. Ada kat malikleri kurulu / ada temsilciler kurulu: Bir adada birden çok parsel varsa, bu parsellere ait ortak yerler ada kat malikleri kurulunca veya yönetim planında yetki verilmişse ada temsilciler kurulunca yönetilir.
3. Toplu yapı kat malikleri kurulu / toplu yapı temsilciler kurulu: Tüm toplu yapıya ait ortak yapı, yer ve tesisler (merkezi güvenlik, ana giriş, genel peyzaj gibi) bu kurulca veya yönetim planında yetkilendirilmişse toplu yapı temsilciler kurulunca yönetilir.

Temsilciler Kurulunun Oluşumu ve Oy Hakkı

Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu; blok yapılarda her blokta seçilen blok yöneticilerinden ve blok niteliğinde olmayan yapıların temsilcilerinden oluşur. Bu kuruldaki üyeler, olağan kat malikleri kurulundaki “her malike bir oy” kuralından farklı olarak, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. Bu fark, büyük ölçekli sitelerde temsil gücünün nüfusa (bağımsız bölüm sayısına) göre dağılmasını sağlar.

Tek Yönetim Planı İlkesi

634 sayılı Kanun m. 70’e göre, toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tek bir yönetim planı düzenlenir ve bu plan, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin sayısı bakımından salt çoğunluğunun onayı gerekir. Bu, olağan yönetim planı değişikliğindeki beşte dörtlük yüksek nisaptan farklı, toplu yapılara özgü bir kolaylıktır.

Geçici Yönetim Dönemi

İnşaat tamamlanmadan önce veya toplu yapı temsilciler kurulu henüz oluşmadan önceki dönemde, yönetim planında öngörülen bir geçici yönetim bu kurulun görevlerini üstlenebilir. Geçici yönetim, en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar, her hâlde kapsamdaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren belirli bir süre devam edebilir; bu süreler yönetim planında somutlaştırılır.

Toplu Yapılarda Ortak Gider Paylaşımının Katmanlaşması

Toplu yapılarda ortak giderler de yönetim yapısına paralel biçimde katmanlaşır: yalnızca bir bloğa ait giderler (blok asansörü gibi) o blok maliklerince, bir adaya ait giderler ada sakinlerince, tüm siteye ait giderler ise (merkezi güvenlik, ana giriş peyzajı gibi) tüm toplu yapı maliklerince karşılanır. Bu çok katmanlı gider yapısının yönetim planında net biçimde tarif edilmemesi, uygulamada hangi giderin hangi grup tarafından ödeneceği konusunda sık uyuşmazlıklara yol açar.

Eski Toplu Yapılarda Yönetim Planı Uyarlaması

634 sayılı Kanun’a toplu yapı hükümlerinin eklenmesinden önce kurulmuş sitelerde, mevcut yönetim planlarının yeni hükümlere uyarlanması gerekebilir. Kanun, bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının yeni hükümlere uydurulması için toplu yapı kapsamındaki kat malikleri kurulunun salt çoğunluğunun yeterli olacağını öngörmüştür. Bu geçiş hükmü, eski sitelerin de güncel toplu yapı rejimine kolayca geçebilmesini sağlamıştır.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Beş bloktan oluşan bir sitede, her blok kendi asansör bakımı ve blok girişi temizliği için ayrı ayrı blok kat malikleri kurulunda karar almaktadır. Sitenin ortak havuzu, güvenlik hizmeti ve ana giriş düzenlemesi ise toplu yapı temsilciler kurulunda görüşülmektedir. Bir blokta yaşayan maliklerden biri, toplu yapı temsilciler kurulunun aldığı güvenlik hizmeti sözleşmesi kararına itiraz etmek istediğinde, bu itirazını doğrudan kendisi değil, kendi bloğunu temsilen seçilen blok yöneticisi aracılığıyla toplu yapı temsilciler kuruluna iletebileceğini öğrenmiştir.

Pratik Öneriler

• Toplu yapı yönetim planı hazırlanırken, blok, ada ve toplu yapı düzeyindeki yetki sınırlarının net biçimde çizilmesi ileride yetki karmaşasını önler.
• Blok yöneticisi seçimi, o bloktaki maliklerin temsilci kuruldaki sesini doğrudan etkilediğinden özenle yapılmalıdır.
• Toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına itiraz süreleri, olağan kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin sürelerle aynı esaslara tabidir; bu nedenle süreler dikkatle takip edilmelidir.

Sonuç

Toplu yapı hukuku, büyük ölçekli sitelerin çok katmanlı yönetim ihtiyacına cevap veren, dikkatli bir yönetim planı hazırlığı gerektiren özel bir düzenlemedir. Gayrimenkul hukuku kapsamında site ve toplu yapı yönetimi uyuşmazlıklarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.