Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz ve İptal Davası

Apartman ve site yönetiminde alınan kararlar, tüm kat maliklerini bağlar; ancak bu kararların usulüne uygun alınması şarttır. Usule veya hakkaniyete aykırı bir kararla karşılaşan kat malikinin başvurabileceği yol kat malikleri kurulu kararının iptali davasıdır. Bu yazıda toplantı ve karar alma usulünü, itiraz sürelerini ve dava sürecini ele alıyoruz.

Kat Malikleri Kurulunun Toplanması

634 sayılı Kanun m. 29’a göre kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır. Önemli bir sebep çıkması hâlinde, yönetici veya denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine, toplantı tarihinden en az 15 gün önce bildirim yapılarak kurul her zaman olağanüstü toplanabilir.

Toplantı ve Karar Yeter Sayısı

KMK m. 30’a göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. İlk toplantıda bu yeter sayı sağlanamazsa, en geç 15 gün sonra yapılacak ikinci toplantıda karar yeter sayısı yalnızca katılanların salt çoğunluğu olarak uygulanır. Bu kural, apartmanlarda sık karşılaşılan “toplantıya kimse gelmiyor” sorununa pratik bir çözüm sunar.

Oy Hakkının Kullanılması

KMK m. 31’e göre her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir tek oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bölüm için ayrı oy hakkına sahip olsa da, toplam oy sayısı bütün oyların üçte birini geçemez. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kurulda bunları içlerinden vekalet verecekleri biri temsil eder. Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki toplantıda bulunabilir ancak o konuda oy kullanamaz. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; ancak kırk ve daha az bağımsız bölümlü taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

İptal Davası Açma Süreleri

KMK m. 33’e göre kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açma süreleri şu şekildedir:

• Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan kat maliki: Karar tarihinden itibaren bir ay.
• Toplantıya katılmayan kat maliki: Kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay.
• Kararın yok veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâller: Süre koşulu aranmaz.

Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; kaçırılması hâlinde karar, hatalı olsa bile kesinleşir.

Dava Süreci ve Görevli Mahkeme

İptal davası, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Dava dilekçesinde hangi kararın, hangi gerekçeyle iptal edilmesi istendiği açıkça belirtilmelidir. Mahkeme, kararın alınma usulünü (çağrı usulü, yeter sayı, oy kullanma şekli) ve içeriğinin kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete uygunluğunu inceler.

Hâkimin Müdahalesi Yolu

KMK m. 33’te ayrıca, kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümden yararlanan bir kişinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gören kat malikinin, sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebileceği düzenlenmiştir. Hâkim, ilgilileri dinledikten sonra kanuna, yönetim planına ve hakkaniyete göre karar verir ve bu kararın belirlenen süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir; yerine getirmeyenlere idari para cezası uygulanabilir.

İptal Davasının Kararın Uygulanmasına Etkisi

Kural olarak iptal davası açılmış olması, dava sonuçlanana kadar kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Kararın uygulanmasının davacıya ciddi ve telafisi güç bir zarar vereceği durumlarda, dava ile birlikte mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilerek kararın icrasının geçici olarak durdurulması istenebilir. Bu, özellikle büyük meblağlı ek ödemeler veya ortak alanlarda geri dönüşü zor değişiklikler öngören kararlarda önemli bir güvence sağlar.

Toplu Yapılarda Özel Kurallar

Birden fazla bloktan veya adadan oluşan toplu yapılarda, kat malikleri kurulunun yanında blok kurulları ve toplu yapı temsilciler kurulu gibi ek yönetim organları da bulunabilir. Bu yapılarda kurullar, yönetim planında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse en geç iki yılda bir toplanır. Toplu yapılara özgü bu çok katmanlı yönetim yapısı, kararların hangi kurul tarafından alınması gerektiği konusunda zaman zaman uyuşmazlıklara yol açabilir; bu nedenle toplu yapı yönetim planının kurullar arası yetki dağılımını net biçimde düzenlemesi önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir apartmanda yapılan olağan toplantıda, cephe yenileme çalışması için tüm kat maliklerinden eşit tutarda ek ödeme toplanmasına karar verilmiştir. Toplantıya katılamayan bir kat maliki, kararı bir ay sonra öğrenmiş ve bu kararın arsa payı oranına göre değil eşit olarak alınmasının yönetim planına aykırı olduğunu ileri sürerek öğrenme tarihinden itibaren bir ay içinde sulh mahkemesinde iptal davası açmıştır. Mahkeme, yönetim planının gider paylaşımını arsa payı oranına göre öngördüğünü tespit ederek kararın bu yönüyle iptaline karar vermiştir.

Pratik Öneriler

• Toplantılara mümkün olduğunca katılmak, hem oy kullanma hem de karar tarihini net bilme açısından önemlidir.
• Karara aykırı oy kullanan kat maliklerinin bu muhalefeti karar defterine gerekçeli olarak işletmesi, ileride açılacak davada güçlü bir delil oluşturur.
• İptal davası süreleri kesin olduğundan, kararlardan haberdar olunur olunmaz hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Kararın Karar Defterine İşlenmesi

Kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği için, kararların (1)’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan, noter mühürüyle tasdikli bir deftere yazılması ve toplantıda bulunan tüm kat maliklerince imzalanması gerekir. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Bu defter, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda en önemli delildir; aynı konuda daha önce alınmış bir karar varsa, yeni anlaşmazlıklar kural olarak bu önceki karara göre çözülür.

Sonuç

Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz, apartman yönetiminde hakkaniyetin sağlanması için önemli bir güvencedir; ancak sürelerin sıkı takip edilmesi gerekir. Gayrimenkul hukuku kapsamında kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.