Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Tahliye taahhüdüne dayanan kiraya verenler için, mahkemede dava açmadan daha hızlı sonuç alınabilen bir yol da icra dairesi aracılığıyla tahliye takibi başlatmaktır. Bu süreç, İcra ve İflas Kanunu’nun özel hükümlerine tabidir ve doğru işletildiğinde birkaç ay içinde tahliye sonucuna ulaşılabilir.

Yasal Dayanak ve Takibin Niteliği

İcra ve İflas Kanunu m. 272 ve devamı maddeleri, yazılı bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının icra yoluyla tahliyesini düzenler. Bu takip, alacak takibinden farklı olarak doğrudan taşınmazın boşaltılmasını amaçlar; taahhütte kira borcu da varsa bu ayrıca talep edilebilir.

Takibin Başlatılması ve Süre

Kiraya veren, taahhütte yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunmalıdır. İcra dairesi, kiracıya bir tahliye emri gönderir. Bu emirde kiracının taşınmazı belirli bir süre içinde boşaltması, aksi hâlde zorla tahliye edileceği ihtar edilir.

Kiracının İtiraz Hakkı

Kiracı, kendisine tebliğ edilen tahliye emrine karşı yedi gün içinde icra mahkemesine itiraz edebilir. İtiraz iki şekilde olabilir: taahhütteki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürerek imzaya itiraz veya taahhüdün geçersizliğini (örneğin kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalatıldığını, tarihin doldurulmadığını) ileri sürerek esasa itiraz. İmzaya itiraz özel bir usule tabidir ve icra mahkemesi bu itirazı ciddiyetle inceler; itiraz haksız çıkarsa kiracı aleyhine tazminata hükmedilebilir.

İtirazın İncelenmesi ve Sonucu

İcra mahkemesi, imzaya itiraz hâlinde bilirkişi incelemesi yaptırarak taahhütteki imzanın kiracıya ait olup olmadığını araştırır. İmzanın kiracıya ait olduğu tespit edilirse itiraz reddedilir ve takip kaldığı yerden devam eder. Esasa ilişkin itirazlarda ise mahkeme, taahhüdün TBK m. 352/1’de aranan şartları taşıyıp taşımadığını değerlendirir.

İtiraz Edilmezse veya Kaldırılırsa Tahliye Süreci

Süresinde itiraz edilmez veya itiraz icra mahkemesince kaldırılırsa, taahhüt kesinleşmiş sayılır ve icra memuru taşınmazın fiilen tahliyesini gerçekleştirmek üzere harekete geçer. Bu aşamada gerekirse kolluk kuvveti desteğiyle tahliye işlemi uygulanır.

Dava Yolu ile Karşılaştırma

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak hem icra takibi hem de doğrudan dava açma yolu tercih edilebilir. İcra yolu genellikle daha hızlı sonuç verirken, kiracının ciddi itirazlarının beklendiği durumlarda doğrudan dava açmak, delillerin daha kapsamlı değerlendirilmesini sağlayabilir. Somut olayın özelliklerine göre hangi yolun tercih edileceği değerlendirilmelidir.

Aynı Anda Kira Alacağının da Talep Edilmesi

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde, kiraya veren yalnızca tahliye talebiyle sınırlı kalmayıp varsa birikmiş kira alacağını da aynı takip içinde talep edebilir. Bu durumda takip hem tahliye hem de para alacağı yönünden yürütülür ve kiracının itirazları da her iki talep bakımından ayrı ayrı değerlendirilir. Alacak kısmına itiraz edilmesi, tahliye talebinin akıbetini otomatik olarak etkilemez; iki talep birbirinden usulen ayrılabilir.

Tahliyenin Fiilen Gerçekleştirilmesi

Takip kesinleştikten sonra kiracı taşınmazı gönüllü olarak boşaltmazsa, icra memuru tahliyeyi fiilen gerçekleştirmek üzere görevlendirilir. Uygulamada icra memuru, tahliye tarihini kiracıya önceden bildirir ve belirlenen tarihte taşınmazdaki eşyaların çıkarılması sağlanır. Gerekli hâllerde kolluk kuvveti desteği talep edilebilir ve eşyalar için bir depo veya üçüncü kişi gözetimi kullanılabilir.

Takip Masrafları ve Vekalet Ücreti

İcra takibi sürecinde ödenen harç ve masraflar ile varsa vekalet ücreti, kural olarak kiracıdan tahsil edilir. Takibe haksız itiraz eden kiracı aleyhine ayrıca icra inkâr tazminatına da hükmedilebilir; bu da kiracıları asılsız itirazlardan caydıran bir mekanizma oluşturur.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz. Bir kiraya veren, taahhütte belirtilen tarihten üç hafta sonra icra dairesine başvurarak tahliye takibi başlatmıştır. Kiracı, tahliye emrine karşı süresinde itiraz etmemiş ve taahhüt kesinleşmiştir; icra memuru taşınmazın tahliyesini gerçekleştirmiştir.

Takip Sırasında Kiracının Taşınmazı Devretmesi

Bazı durumlarda kiracı, takip başladıktan sonra taşınmazdaki fiilî kullanımı üçüncü bir kişiye devretmeye çalışabilir. Bu durum icra takibinin muhatabını değiştirmez; taahhüde imza atan kiracı takipten sorumlu olmaya devam eder. Taşınmazda fiilen bulunan üçüncü kişilerin de tahliye sırasında haklarının bulunmadığı, taahhüdün tarafı olmadıkları için ayrıca bir hukuki statü kazanmadıkları icra memurunca değerlendirilir.

Birden Fazla Kiracı Olması Hâlinde Takibin Yürütülmesi

Taşınmazda birden fazla kiracı bulunuyorsa, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanmış olması ve icra takibinin de tüm kiracılara yöneltilmesi gerekir. Yalnızca bir kiracının imzaladığı taahhüde dayanarak diğer kiracıların da tahliyesi istenemez; bu durum uygulamada sıkça gözden kaçan ve takibin usulden aksamasına yol açan bir husustur.

Takip Yolunun Dava Yoluyla Birlikte Değerlendirilmesi

Bazı olaylarda kiraya veren, hem icra takibi hem de aynı anda dava yoluna başvurmayı düşünebilir; ancak aynı taahhüde dayanarak iki ayrı yolun eş zamanlı ve gereksiz şekilde işletilmesi hem masraf hem de usul karmaşıklığı yaratır. Somut olayın özelliklerine göre, kiracının itiraz etme ihtimalinin düşük olduğu durumlarda icra yolu daha hızlı sonuç verirken, ciddi bir uyuşmazlık beklenen dosyalarda doğrudan dava açmak delillerin daha kapsamlı tartışılmasına imkân tanır.

Kolluk Desteği ve Fiilî Tahliyenin Pratik Yönleri

Fiilî tahliye aşamasında kiracının gönüllü işbirliği yapmaması durumunda icra memuru, kilit açtırma, eşya taşıma ve gerektiğinde kolluk kuvveti eşliğinde tahliye gerçekleştirme yetkisine sahiptir. Bu aşamada çıkarılan eşyaların bir tutanakla kayıt altına alınması ve üçüncü kişi yediemin deposuna teslim edilmesi, ileride eşyaların kaybolması veya hasar görmesi iddialarının önüne geçer.

Sonuç

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, doğru sürede ve usulüne uygun başlatıldığında kiraya verenler için etkili bir çözüm sunar. Sürecin her aşamasında usule dikkat edilmesi, itirazların doğru yönetilmesi açısından kritik önem taşır. Dosyanızdaki taahhüdün geçerliliği ve en uygun takip stratejisi hakkında değerlendirme almak, sürecin baştan sağlıklı ilerlemesini sağlar. Taahhüde dayalı icra sürecinizin yönetimi için kira hukuku hizmet sayfamızı inceleyebilirsiniz.