Dairede Tadilat Yapmak İçin Kat Maliklerinden İzin Gerekir mi? KMK 19’a Göre Sınırlar

Dairesini yenilemek isteyen her malik bir noktada aynı soruyla karşılaşır: “Benim evim, canım ne isterse yaparım demek mümkün mü?” Yanıt kısmen evet, kısmen hayırdır. Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm malikin mülkiyetindedir; ancak bina bir bütündür ve bir dairede yapılan müdahale diğer dairelerin güvenliğini, konforunu ve hukuki durumunu etkileyebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu dengeyi, özellikle 15, 18 ve 19. maddelerle kurar. Bu yazıda tadilatın hukuki sınırlarını, hangi işlerin serbest, hangilerinin izne tabi olduğunu ve yanlış yapılan tadilatın sonuçlarını anlatıyoruz.

Bağımsız Bölüm Üzerindeki Malik Yetkisi

KMK m. 15’e göre kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptir. Yani kural serbestliktir: malik dairesini boyayabilir, zemini yenileyebilir, mutfak ve banyosunu değiştirebilir, kiraya verebilir ya da satabilir. Ancak bu serbestlik kanunun koyduğu sınırlarla kuşatılmıştır. İlk sınır, diğer maliklerin haklarını çiğnememek ve doğruluk kurallarına uymaktır (m. 18); ikinci sınır ise anayapıyı korumaktır (m. 19). Bu iki sınır, tadilat uyuşmazlıklarının büyük kısmının hukuki dayanağını oluşturur.

Anayapıya Zarar Verme Yasağı

KMK m. 19/2 uyarınca kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Anayapı; kolonlar, kirişler, taşıyıcı perde ve duvarlar, döşemeler gibi binanın statiğini oluşturan unsurlardır. Bir kolonun kesilmesi, taşıyıcı duvarın açılması, döşemenin delinerek merdiven veya boşluk oluşturulması, kalıcı yük artıran ağır uygulamalar bu kapsamda değerlendirilir. Bina güvenliği sadece malikin kendi meselesi değildir; deprem gibi durumlarda tüm sakinleri ilgilendirir. Bu nedenle taşıyıcı sisteme müdahale içeren tadilatlar, komşuların rızası olsa dahi hukuka aykırı olabilir ve idari yaptırımla karşılaşabilir. Taşıyıcı olmayan bölme duvarların kaldırılması ise genellikle daha az sorun çıkarır; ancak proje ve yapı denetim mevzuatı bakımından ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Ortak Yerlerde Yapılacak İşler ve Beşte Dört Kuralı

Tadilat çoğu zaman yalnızca dairenin içiyle sınırlı kalmaz: balkonun kapatılması, dış cepheye klima ünitesi takılması, çatıya çıkış açılması, bahçede yapı yapılması, dış boyanın rengi gibi konular ortak yerleri ve dış görünümü etkiler. KMK m. 19/2’ye göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Bu çoğunluk, toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin sayısı üzerinden hesaplanır ve rıza yazılı olmalıdır. Sözlü onay, ispat açısından yetersizdir. Uygulamada yönetim planında da bu konuya ilişkin hükümler bulunur; plan ile kanunun çeliştiği yerde kanunun emredici hükümleri önceliklidir. Ortak yerlerin ayrıntısı için kat mülkiyetinde ortak yer ve eklentiler yazısına bakabilirsiniz.

Acil Onarım İstisnası

Kanun, beşte dört kuralına önemli bir istisna getirmiştir. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Bu düzenleme, bazı maliklerin direnci yüzünden bina güvenliğinin ihmal edilmesini önlemek içindir. Tespit için mahkemeye başvurmak, çoğunlukla delil tespiti ve bilirkişi incelemesiyle yürütülür. Acil bir durumda malik, kendi başına önlem alıp masrafını sonradan talep etmek yerine mahkeme tespitiyle hareket ederse hukuki riskini azaltır.

Bağlantılı Bölümler: Tavan, Taban ve Duvar

Kanun, birbirine bağlantılı bölümler için özel bir düzenleme içerir. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Örneğin iki üst üste dairenin sahibi kendi aralarında merdivenle bağlantı kurmak isteyebilir; ancak bu, döşemeyi kesmeyi gerektirir ve anayapı sorunu doğurur. Bu tür durumda yalnızca iki maliklerin rızası yeterli değildir; anayapıya zarar verilmemesi şarttır ve teknik rapor gerekir. Komşu duvarın açılması gibi daha basit işlerde ise ilgili maliklerin yazılı rızası, ileride doğacak uyuşmazlıkları azaltır.

Kusurlu Zarardan Sorumluluk

KMK m. 19/3’e göre her kat maliki, ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. Tadilat sırasında altta bulunan dairenin tavanına su sızması, duvarlarda çatlak oluşması, ortak alanda hasar meydana gelmesi bu sorumluluğa örnektir. Sorumluluk, kusura dayanır; ancak tadilatı yapan müteahhit veya ustanın kusuru da malike yüklenebilir. Zararın tespiti için delil tespiti, bilirkişi raporu, fotoğraf ve videolar önem taşır. Sorumluluğun kapsamı, onarım masrafı ve kullanım kaybı gibi kalemleri içerebilir. Genel işlem hukuku açısından bakıldığında, tadilatçı firma ile yapılan sözleşmede hasar sorumluluğunun açıkça düzenlenmesi de tavsiye edilir.

Kiracı ve Ustaların Tadilatı

Tadilatı kiracı yapıyorsa, kiracının kiralananda değişiklik yapma hakkı kira hukuku kurallarına tabidir; bu konuda kiracının kiralananda değişiklik yapma hakkı yazısına göz atabilirsiniz. Kat mülkiyeti açısından ise kiracı da kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlere tabidir; borçlarını yerine getirmeyen kiracılar kat malikleriyle birlikte müteselsil sorumlu olur (m. 18/2). Gürültü, kirlilik ve çalışma saatleri konusunda yönetim planındaki kurallara uymak gerekir.

Yönetim Planı ve Yönetici Uyarısı

Yönetim planında tadilat çalışma saatleri, moloz taşıma kuralları, asansör kullanımı ve depozito uygulamaları düzenlenebilir. Yönetici, plana aykırı tadilatı fark ederse malike yazılı uyarıda bulunmalı; sonuç alamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Yönetim planının bağlayıcılığı için yönetim planı nedir ve bağlayıcılığı yazısı yararlıdır. Yöneticinin görevleri ise yönetici atanması ve görevleri yazısında anlatılmıştır.

Projeye Aykırı Yapılaşma ve Ruhsat

Tadilat, yapı projesine aykırı hale gelirse idari yaptırım da gündeme gelir. Yapı ruhsatı ve iskan durumu ile uyum konusunda kat mülkiyetinde projeye aykırı yapılaşma ve yapı kullanma izin belgesi ve iskanın önemi yazıları yol gösterir. İzin gerektiren işlerde belediyeden onay almak, hem hukuki hem teknik açıdan koruma sağlar.

Sık Yapılan Hatalar

• Taşıyıcı duvar veya kolona müdahale etmek,
• Balkon camı veya dış cephe uygulaması için yazılı rıza almamak,
• Sözlü onayla yetinmek,
• Tadilat hasarını belgelemeden tamir ettirmek,
• Yönetim planındaki çalışma saati ve moloz kurallarını okumamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir kat maliki, salon ile mutfağı birleştirmek için aradaki duvarı yıktırır. Duvarın taşıyıcı olup olmadığını kontrol etmediği için üst katlarda çatlaklar oluşur. Yönetici uyarı gönderir, sonuç alınamayınca mahkemeden tespit ve müdahale talep eder. Bilirkişi, duvarın taşıyıcı sisteme bağlı olduğunu belirlerse, malik eski hale getirme ve zarar tazmini yükümlülüğü ile karşılaşabilir.

Sonuç

Kat malikinin kendi bölümündeki serbestliği, anayapıyı koruma ve komşulara zarar vermeme ilkesiyle sınırlıdır. Ortak yerleri ilgilendiren işlerde tüm maliklerin beşte dördünün yazılı rızası aranır; acil onarımlarda mahkeme tespiti gerekir. Tadilat planınız için hukuki destek almak isterseniz gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.