Apartman Yöneticisi Ücret Alabilir mi? İstifa, Noter İhtarı ve Kendi Aidatına Katılım (KMK 40)

Apartman ve site yöneticiliği, çoğu zaman gönüllü olarak üstlenilen ama ciddi sorumluluk gerektiren bir görevdir. Yönetici aidat toplar, faturaları öder, asansör bakımını takip eder, toplantıları organize eder, aidat borçlularına karşı takip başlatır. Bu emeğin karşılığı, yöneticinin hangi haklara sahip olduğu, ücret alıp alamayacağı ve görevden ayrılırken izlemesi gereken yol sık tartışılan konulardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40. maddesi yöneticinin haklarını düzenler. Bu yazıda yöneticinin vekil sıfatıyla sahip olduğu hakları, ücret talebini, istifa ve sözleşmeyi feshetme yollarını ve yönetim giderlerine katılımını anlatıyoruz.

Yöneticinin Hukuki Niteliği: Vekil

KMK m. 40/1’e göre yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Aynı şekilde KMK m. 38, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu belirtir. Bu iki hüküm birlikte, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişkinin vekalet sözleşmesi hükümlerine dayandığını gösterir. Vekalet sözleşmesinde vekil (yönetici), müvekkilin (kat maliklerinin) işini özenle görür; müvekkil ise vekilin masraflarını öder ve ücreti varsa ücreti verir. Borçlar Kanunu’nun vekalete ilişkin hükümleri (TBK m. 502 ve devamı) yönetici ilişkisinde tamamlayıcı olarak uygulanır. Yöneticinin yetkileri ve görevleri KMK m. 35’te sayılmıştır: kurul kararlarını uygulamak, anagayrimenkulü korumak ve onarmak, sigorta ettirmek, avans toplamak, borçlulara karşı dava ve icra takibi yapmak, banka hesabı açtırmak, kurulu toplantıya çağırmak, asansör bakımını yaptırmak gibi. Yönetici görevleri için kat mülkiyetinde yönetici atanması ve görevleri yazısına bakabilirsiniz.

Uygun Ücret İsteme Hakkı

KMK m. 40/3’e göre yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Yani yöneticilik karşılıksız bir hizmet varsayılmaz; kanun, yöneticiye ücret hakkını kendiliğinden tanır. Uygun ücretin miktarı, binanın büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı, yönetimin yoğunluğu, yöneticinin harcadığı zaman ve emek gibi unsurlara göre belirlenir. Uygulamada ücret, kurulun kararıyla veya yönetim planında yazılı tutar üzerinden belirlenir. Ücret konusunda anlaşmazlık olursa, mahkeme bilirkişi aracılığıyla uygun ücreti tespit eder. Kat malikleri kurulunun ücretle ilgili kararı keyfi olmamalıdır; aşırı düşük veya aşırı yüksek ücret kararları iptal davasına konu olabilir. Yönetici ücreti, ortak giderler arasında yer alır ve KMK m. 20 uyarınca arsa payı oranında paylaştırılır.

Kendi Aidatına Katılım Sorunu

KMK m. 40/4’e göre kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Bu hüküm, yönetici olan malikin emeği karşılığında gider payından kısmen muaf tutulmasını sağlar. Böylece ücret yerine veya ücrete ek bir teşvik mekanizması işler. Ancak muafiyet yalnızca normal yönetim giderleri için geçerlidir; yenilik, onarım gibi olağanüstü giderler için yöneticinin payı tamdır. Kurul, bu konuda farklı bir karar alabilir: yöneticinin giderlere tam katılmasına veya farklı bir oranda katılmasına karar verebilir. Bu karar, yöneticinin atanma kararıyla birlikte netleştirilmelidir.

Noter İhtarı ve Yöneticilikten Çekilme

Kanun, yöneticiyi kat maliklerinin ödeme yapmamasına karşı da korur. KMK m. 40/2’ye göre kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Bu, genel vekalet hükümlerinden farklı ve yönetici lehine özel bir düzenlemedir: normalde vekilin zamansız istifası tazminat doğurabilirken, burada yönetici tazminat ödemeden çekilebilir. Şartlar: (1) Kat maliklerinin borç veya yükümlerini yerine getirmemesi; (2) Yöneticinin noter aracılığıyla ihtar çekmesi; (3) İhtara rağmen ifanın vaktinde ve tamamen yapılmaması. Yönetici, çekilmeden önce noter ihtarı çekmelidir; aksi halde hukuki dayanaktan yoksun kalabilir. Yöneticinin ihtar ve çekilme süreci için kat maliklerine karşı zararın tazmini davası açılabilir.

Hesap Verme Yükümlülüğü ve Denetim

Yöneticinin hakları, hesap verme yükümlülüğü ile dengelenir. KMK m. 39’a göre yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir. Ayrıca KMK m. 41’e göre kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında zaman belirlenmemişse denetim her üç ayda bir yapılır. Denetim ve hesap verme konusunda site yönetiminde denetim kurulu görevleri yazısına bakabilirsiniz.

Yöneticinin Atanması ve Süresi

KMK m. 34’e göre yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması mecburidir. Yönetici atanamıyorsa sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar; bu yönetici, atanma üzerinden altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez, ancak haklı sebep çıkarsa sulh mahkemesi değiştirilmesine izin verebilir. Yönetici atanırken teminat şartı konulabilir. Yöneticinin adı ve adresinin bina girişine asılması da zorunludur. Yönetici seçiminde ücret ve giderlere katılım şartlarının açıkça yazılması, ilerideki uyuşmazlıkları önler.

Yönetici Atanmayan Binada Sorumluluk

Kanun, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanmasını zorunlu kılar. Yönetici atanması gereken halde atanmamışsa, KMK m. 35’e eklenen son fıkraya göre, bu Kanunun 34. maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, m. 35/1’de sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur. Yani yönetici olmaması, maliklerin sorumluluktan kurtulması anlamına gelmez; tersine, asansör bakımı, sigorta, onarım gibi işlerden hepsi birlikte sorumlu olur. Bu nedenle özellikle sekiz ve üzeri bağımsız bölümlü binalarda yönetici atanması, hukuki risk açısından önemlidir.

Vekalet ve İşin Görülmesi Açısından Yönetici Sorumluluğu

Yönetici, işini özenle ve sadakatle görmekle yükümlüdür. Sorumluluğun kapsamı, kusurlu davranış, ihmal ve yetki aşımı hallerini içerir. Örneğin gider belgelerini saklamamak, kurul kararı olmadan büyük harcama yapmak, aidat toplamada ihmal göstermek, sigorta yaptırmamak gibi durumlarda yönetici kat maliklerine karşı tazminat sorumluluğu altına girebilir. Yönetici ise, kendi kusuru olmadığını ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle yöneticilerin kayıtlarını düzenli tutması, belgeleri saklaması ve önemli kararları kurul onayına sunması, kendi güvenliği açısından da gereklidir. Yöneticinin sorumluluk boyutu için apartman yöneticisinin hukuki sorumluluğu yazısı ayrıntı verir.

Sık Yapılan Hatalar

• Ücret konusunda kurulda açık karar almamak,
• Kendi giderlerine katılım oranını belirlememek,
• Noter ihtarı çekmeden yöneticilikten çekilmeye kalkışmak,
• Yıllık hesap verme toplantısını yapmamak,
• Kurul kararı olmadan yetkiyi aşan harcama yapmak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Bir sitede yönetici, çok sayıda maliklerin aidat ödememesi nedeniyle ödemeleri yapamaz ve mali sıkıntıya düşer. Yönetici, borçlu maliklere noter aracılığıyla ihtar gönderir. İhtara rağmen ödeme yapılmayınca yöneticilikten çekilir ve uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden ister. Kanun bu durumda yöneticinin tazminat ödemeden çekilmesine izin verir. Ücreti sözleşmede yazılı olmasa da yönetici, uygun bir ücret talep edebilir ve kurul bunu karara bağlayabilir.

Sonuç

Yönetici vekil haklarına sahiptir; uygun ücret isteyebilir, noter ihtarına rağmen ödeme yapılmazsa tazminat ödemeden çekilebilir ve kendi giderlerine kurul kararına göre veya yarı oranda katılır. Buna karşılık hesap verme ve denetim yükümlülüğü vardır. Yönetim ilişkilerinde açık kararlar ve yazılı düzen, uyuşmazlıkları önler. Yönetici ücreti ve sorumluluk uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.