Zamanaşımıyla Tapusuz Taşınmazın Tescili Nasıl Sağlanır?

Türkiye’de tapu sicili dışında kalan, yani hiç tapuya bağlanmamış taşınmazlar hâlâ bulunmaktadır. Bu taşınmazlar üzerinde uzun yıllardır fiilen malik gibi davranan kişilerin mülkiyet kazanabilmesi için Türk Medeni Kanunu özel bir yol öngörmüştür. Bu yazıda tapusuz taşınmazların zamanaşımı yoluyla tescili sürecine değinilmektedir.

Yasal Dayanak: TMK m. 713

Türk Medeni Kanunu m. 713 uyarınca, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tapu kütüğüne kendi adına tescilini isteyebilir. Bu düzenleme, uzun süreli fiili hâkimiyeti hukuki güvenceye kavuşturmayı amaçlar.

Malik Sıfatıyla Zilyetlik Şartı

Tescil talebinin kabul edilebilmesi için zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmüş olması gerekir; yani zilyet, taşınmazı kendisininmiş gibi kullanmış, üzerinde tasarruflarda bulunmuş olmalıdır. Kira, intifa gibi başkasının mülkiyetini kabul eden bir ilişkiye dayanan zilyetlik, bu tescil yolunu açmaz.

Davasız ve Aralıksız Zilyetlik

Zilyetliğin süresi boyunca, taşınmaz üzerinde herhangi bir kişi tarafından dava açılmamış veya ciddi bir itirazda bulunulmamış olması gerekir. Ayrıca zilyetliğin yirmi yıl boyunca kesintiye uğramadan devam etmesi şarttır; zilyetliğin uzun süre terk edilmesi veya başkasına devredilip geri alınması hâlinde sürenin hesaplanması karmaşıklaşabilir.

Tescil Davasının Açılması ve İlan Süreci

Zilyet, tescil talebiyle görevli mahkemede dava açar. Mahkeme, davayı ilan ederek taşınmaz üzerinde hak iddia edebilecek kişilerin ortaya çıkmasını sağlar. İlan süresi içinde itiraz eden olmazsa ve mahkemece zilyetliğin kanuni şartları taşıdığı tespit edilirse, taşınmazın davacı adına tesciline karar verilir. Hazine ve ilgili idareler bu davalarda taraf olarak yer alabilir ve zilyetliğin şartlarını taşımadığını ileri sürebilir.

Kadastro Çalışması Yapılmış Bölgelerde Farklı Usul

Bir bölgede kadastro çalışması tamamlanmışsa, tapusuz taşınmazların durumu genellikle bu çalışma sırasında zaten değerlendirilmiş olur. Böyle bölgelerde ayrıca TMK m. 713 kapsamında dava açmak yerine, kadastro tespitine süresinde itiraz edilmesi veya kadastro sonrası dava açma yollarının kullanılması gerekir. Bu konuda ayrıntılı bilgi için kadastro tespitine itiraz yazısına bakılabilir.

Bilirkişi İncelemesi ve Tanık Beyanlarının Önemi

Tescil davalarında mahkeme, taşınmazın fiilen kimin kullanımında olduğunu, zilyetliğin ne zaman başladığını ve ne şekilde sürdürüldüğünü tespit etmek amacıyla keşif yapar ve mahalinde bilirkişi incelemesi ile tanık dinler. Komşu parsel malikleri, muhtar ve yerel bilgi sahibi kişilerin tanıklığı, zilyetliğin süresinin ve niteliğinin ispatında belirleyici rol oynayabilir.

Kamu Malı Niteliğindeki Taşınmazların Durumu

Orman, mera, kıyı gibi kamu malı niteliğindeki veya özel kanunlarla tescili yasaklanmış taşınmazlar için TMK m. 713 kapsamında tescil talep edilemez. Bu tür taşınmazlar üzerindeki uzun süreli zilyetlik, mülkiyet kazanımı sağlamaz. Bu nedenle tescil davası açılmadan önce taşınmazın hukuki niteliğinin (kamu malı olup olmadığının) araştırılması önemlidir.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek, kuralların işleyişini göstermek amacıyla hazırlanmıştır ve gerçek bir dosyaya dayanmaz.

Bir kişi, tapuda kaydı bulunmayan bir araziyi otuz yıldan uzun süredir tarla olarak kullanmakta, üzerine ağaç dikmekte ve etrafını çevirmiş bulunmaktadır. Bu süre boyunca kimse tarafından zilyetliğine itiraz edilmemiştir. Kişi, mahkemede tescil davası açmış; mahkemenin yaptığı ilana kimse itiraz etmemiş, keşif ve tanık beyanlarıyla zilyetliğin malik sıfatıyla ve aralıksız sürdüğü tespit edilerek taşınmaz kişinin adına tescil edilmiştir.

Mirasçıların Zilyetlik Süresini Birleştirmesi

Bir zilyet, taşınmazı 20 yıl dolmadan devrettiyse veya vefat ettiyse, kendisinden önceki zilyedin (veya mirasbırakanın) süresi, yeni zilyedin süresine hukuka uygun bir devir ilişkisi bulunması kaydıyla eklenebilir. Bu, tek bir kişinin tam 20 yıl beklemesini zorunlu kılmadan, aile içinde nesiller boyu sürdürülen fiilî kullanımın da tescile konu olabilmesini sağlar; ancak bu birleştirmenin mahkemece kabul edilmesi için zilyetlik zincirinin kesintisiz ve hukuka uygun olduğunun ispatlanması gerekir.

Dava Masrafları ve Süreç Uzunluğu

Bu tür tescil davaları, ilan süreci, keşif ve bilirkişi incelemesi nedeniyle diğer bazı taşınmaz davalarına kıyasla daha uzun sürebilir. Davacının, süreç boyunca ilan giderleri ve bilirkişi ücretleri gibi masrafları karşılaması gerekir. Dava kabul edilirse bu masraflar genellikle davacı üzerinde kalır, çünkü karşı bir davalı taraf olmadığından masrafın başka birine yükletilmesi söz konusu olmaz.

Belediye ve Hazine Arazilerinde Özel Durum

Bazı tapusuz araziler, aslında belediye veya Hazine mülkiyetinde olup henüz tapuya tescil edilmemiş olabilir. Bu tür arazilerde bireysel bir zilyedin tescil talebi, idarenin gerçek malik olduğu iddiasıyla karşılaşabilir. Bu nedenle tapusuz bir arazi üzerinde uzun süreli kullanım iddiasında bulunmadan önce, arazinin gerçekten sahipsiz mi yoksa kamu mülkiyetinde mi olduğunun önceden araştırılması, dava sürecinde beklenmedik bir ret kararıyla karşılaşılmasını önler.

Tescil Sonrası Üçüncü Kişi İtirazları

Mahkeme kararıyla tescil gerçekleştikten sonra bile, kararın kesinleşmesinden önce haberdar olamayan bir hak sahibi ortaya çıkarsa, bu kişinin başvurabileceği hukuki yollar sınırlıdır ve genellikle yargılamanın yenilenmesi gibi istisnai yollara başvurulması gerekir. Bu nedenle ilan sürecinin eksiksiz ve usulüne uygun yürütülmesi, hem davacı hem de olası üçüncü kişiler açısından büyük önem taşır.

Tescil Davasında Uzman Desteğinin Önemi

Zilyetliğin süresinin, niteliğinin ve kesintisizliğinin doğru şekilde ortaya konması, davanın kabul edilmesinde belirleyici olduğundan, sürecin başından itibaren bir hukukçu ile birlikte hareket edilmesi ve gerekli tanık, belge ve teknik delillerin eksiksiz toplanması önerilir.

Tescil Sonrası Vergi ve Harç Yükümlülükleri

Mahkeme kararıyla tescil sağlandıktan sonra, tıpkı diğer tescil işlemlerinde olduğu gibi tapu harcı ve varsa diğer mali yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerekir. Bu yükümlülüklerin tescil işlemine paralel olarak takip edilmesi, sürecin sorunsuz tamamlanmasını sağlar.

Sonuç

Zamanaşımıyla tapusuz taşınmazın tescili, uzun yıllar süren fiili hâkimiyeti hukuki güvenceye bağlayan önemli bir yoldur; ancak şartların katı biçimde denetlendiği, ispat yükünün ağır olduğu bir süreçtir. Gayrimenkul hukuku kapsamında bu tür tescil davalarınız için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.