Sel veya Heyelan Sonrası Arazi Sınırı Değişirse Ne Olur? Kopan Toprak ve Sınırın Yeniden Belirlenmesi

Kırsal bölgelerde ve dere veya nehir kenarındaki arazilerde, doğa olayları arazinin şeklini ve sınırlarını değiştirebilir. Bir sel, tarlanın bir bölümünü komşu araziye taşıyabilir; heyelan, yamaçtaki bahçenin yerini kaydırabilir; nehir yatağının değişmesiyle yeni bir kara parçası ortaya çıkabilir. Bu durumda toprağın kime ait olacağı, tapudaki sınırın değişip değişmeyeceği ve kayıp malikinin hangi haklara sahip olduğu sorulur. Türk Medeni Kanunu, bu sorulara 708 ila 711. maddelerinde ayrıntılı yanıt verir. Bu yazıda birikme ve dolma yoluyla oluşan yeni araziyi, arazi kaymasını, heyelan bölgesi istisnasını ve sınırın yeniden belirlenmesini anlatıyoruz.

Birikme, Dolma ve Sahipsiz Arazinin Oluşması

TMK m. 708/1’e göre birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete aittir. Yani nehir, göl veya denizin çekilmesi ya da biriktirmesi sonucu ortaya çıkan yeni kara parçası, kural olarak Devletin mülkiyetindedir. Bu düzenleme, sahipsiz yerlerin hukuki sahipsizliğini önler ve Devletin hüküm ve tasarrufunu güvence altına alır. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir (m. 708/2). Yani örneğin nehrin yatağını değiştirmesi sonucu bir çiftçi arazisinin bir kısmını kaybetmişse, karşı kıyıda oluşan yeni araziyi öncelikle bu kişiye devretmek mümkündür. Ancak bu devir Devletin takdirindedir ve kamu yararı engel oluşturabilir. Sahipsiz yerlerle ilgili genel ilke için tapu tahsis belgesi ile taşınmaz edinimi yazısı da yararlıdır.

Kopan Toprak Parçalarını Geri Alma Hakkı

TMK m. 708/3’e göre toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her halde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir. Bu hak iki süreye bağlıdır: öğrenmeden itibaren bir yıl ve oluşumdan itibaren on yıl. Bu sürelerin ilki öznel (malikin öğrenme tarihine bağlı), ikincisi nesneldir (olayın gerçekleşme tarihine bağlı). Malik, toprağın kendi arazisine ait olduğunu ispat etmelidir: keşif, bilirkişi, uydu görüntüleri, eski haritalar ve tapu paftaları bu ispatta kullanılır. Süre geçince hak düşer ve toprak, bulunduğu arazinin malikine geçmiş sayılır. Bu nedenle sel veya heyelan sonrası malikler, arazilerindeki değişikliği hemen tespit etmeli ve gerekirse hemen hak arama yoluna gitmelidir.

Arazi Kayması: Sınır Değişmez

TMK m. 709/1’e göre arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez. Yani heyelan veya toprak kayması sonucu bir arazi parçası komşu arazinin üzerine kaymış olsa bile, tapudaki hukuki sınır aynen geçerlidir. Bu kural, tapu sicilinin istikrarını korur: doğa olayları mülkiyet sınırlarını kendiliğinden değiştirmez. Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır (m. 709/2). Yani kayan toprak, ağaç veya yapı, sürüklenen şeyler hükümlerine göre sahibi tarafından geri alınabilir; komşu arazi maliki bunu kabul etmek zorundadır ve zararının denkleştirilmesini isteyebilir. Sürüklenen şeylerin geri alınması ve komşuluk hukuku boyutu için acil durumda komşunun arazisine girmek zorunluluk hali ve sürüklenen şeyler yazısına bakabilirsiniz.

Heyelan Bölgesi İstisnası

TMK m. 710/1’e göre arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesi, yetkili makamlarca heyelan bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz. Yani heyelan bölgesinde arazinin yapısı sürekli kayma eğiliminde olduğundan, tapudaki sınırların fiili durumla korunması gerçekçi değildir. Bu yörelerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur (m. 710/2). Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır (m. 710/3). Bu şerh önemlidir: alıcılar, taşınmazın heyelan bölgesinde olduğunu tapu kaydından öğrenebilir. Heyelan bölgesinde sınır uyuşmazlıklarında tapu planı ile arazideki işaretlerin tutmaması halinde plan esaslı kuralın uygulanmadığı da unutulmamalıdır (m. 719/2). Bu konuda tapu planı ile arazideki sınır işaretleri tutmazsa hangisi geçerli yazısı yararlıdır. Ayrıca yapı yapılacak arazilerde jeolojik etüt ve imar durumu araştırılmalıdır.

Sınırın Yeniden Belirlenmesi

TMK m. 711/1’e göre sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa ilgili taşınmaz maliki sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir (m. 711/2). Yani kayma sonucu tapudaki sınır fiili durumdan çok uzaklaşmışsa, malik yeni bir sınır belirlenmesini talep edebilir. Yeni sınır belirlenirken bir kişinin lehine oluşan fazlalık ile diğer kişinin aleyhine oluşan eksiklik denkleştirilir: yani kaybeden taraf lehine bir tazminat veya arazi takası yapılabilir. Bu süreç genellikle kadastro müdürlüğü, harita mühendisleri ve gerekirse mahkeme yoluyla yürütülür. Sınır belirleme yükümlülüğü komşular için de geçerlidir: her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu planlarının düzeltilmesine veya işaret konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür (m. 720). Kadastro davaları için sınır tespiti ve kadastro davaları yazısına bakabilirsiniz.

Tapu Sicilindeki Düzeltme ve Kadastro

Arazi kayması sonucu sınırın yeniden belirlenmesi, çoğu zaman tapu kaydının ve kadastro paftasının güncellenmesini gerektirir. Bu işlemler kadastro müdürlüğünde yapılır ve tapu kütüğüne yansıtılır. Uyuşmazlık çıkarsa kadastro mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesi yetkili olabilir. Tespit ve tescil işlemlerinden sonra kadastro tutanağının kesinleşmesi ve on yıllık hak düşürücü süre gibi kurallar da devreye girer; bu nedenle kadastro işlemlerinde süreleri takip etmek önemlidir. Kadastro kesinleşmesi için kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ve on yıllık hak düşürücü süre yazısına bakabilirsiniz. Tapu sicilindeki hataların düzeltilmesi için tapu sicilinin düzeltilmesi davası yolu da mümkündür.

Doğal Afetlerde Malikin Yapması Gerekenler

Sel, heyelan veya benzeri doğal olay sonrası maliklerin şu adımları izlemesi önerilir: hasar ve arazi değişikliğini fotoğraf, video ve keşifle belgelemek; belediye, AFAD ve tapu-kadastro müdürlüğüne yazılı başvuru yapmak; arazinin durumu için bilirkişi ve harita mühendisi raporu almak; kopan toprak parçalarının yerini ve komşu araziye geçişini tespit ettirmek; bir yıllık geri alma süresini ve on yıllık sürenin işleyişini takip etmek; komşuyla anlaşma yoluna gitmek; anlaşma sağlanamazsa sınırın yeniden belirlenmesi veya toprakların iadesi için dava açmak. Sigorta ve hasar tazminatı imkânları da değerlendirilmelidir. Zorunlu deprem sigortası ve doğal afet risklerine yönelik bilgi için kat mülkiyetinde zorunlu deprem sigortası yazısı yararlıdır.

Kamusal Yönü: Devletin Rolü

Birikme ve dolma sonucu oluşan arazi, Devletin hüküm ve tasarrufunda olan sahipsiz yerlerdendir. Devlet bu araziyi öncelikle kayba uğrayan veya bitişik malike devredebilse de, kamu yararı (örneğin dere yatağı, kıyı, orman gibi) engel oluşturursa devir yapılmaz. Ayrıca kıyı ve sahil şeridi, dere yatakları ve benzeri yerler özel mülkiyete konu olamaz ve özel kanunlarla korunur. Bu nedenle nehir veya deniz kenarındaki arazilerde tapu kaydı ve imar durumu dikkatle araştırılmalıdır. Kamulaştırma ve devlet müdahalesi durumlarında maliklerin hakları için kamulaştırmasız el atma davası yazısı da bilgi verir.

Sık Yapılan Hatalar

• Doğal olay sonrası arazi değişikliğini belgelendirmemek,
• Kopan toprağı geri alma sürelerini (bir yıl ve on yıl) bilmemek,
• Arazi kaymasıyla sınırın kendiliğinden değiştiğini sanmak,
• Heyelan bölgesi olup olmadığını tapu kaydından kontrol etmemek,
• Sınırın yeniden belirlenmesi için kadastro veya mahkeme yoluna başvurmamak.

Örnek Olay

Aşağıdaki örnek kurgusaldır. Şiddetli yağış sonrası bir tarlanın alt bölümü toprak kayması ile komşu arazinin üzerine kayar. Tarla sahibi durumu bir hafta içinde fark eder, keşif yaptırır ve toprak parçasının kendi arazisinden koptuğunu bilirkişi raporuyla ispatlar. Bir yıl içinde komşuya yazılı başvuru yapar ve toprakların geri alınmasını ister. Bölge heyelan bölgesi olarak belirlenmişse, sınırın yeniden belirlenmesi ve fazlalık ile eksikliğin denkleştirilmesi de talep edilebilir.

Sonuç

Birikme, dolma ve toprak kayması sonucu oluşan sahipsiz arazi Devlete aittir; kopan toprak parçaları bir ve on yıllık sürelerle geri alınabilir. Arazi kayması kural olarak sınırı değiştirmez, heyelan bölgesi ise istisnadır; sınır gerçeği yansıtmıyorsa yeniden belirlenebilir. Arazi ve sınır uyuşmazlığınız için gayrimenkul hukuku kapsamında dosyanızı birlikte inceleyebiliriz. İletişim sayfamızdaki telefon numarasından veya mesajla ulaşabilirsiniz.