Aile konutu şerhi için mahkeme kararı gerekir mi?

Kural olarak hayır. Malik olmayan eş, evlilik ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren belgelerle doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak şerh talep edebilir. Tapu müdürlüğünün talebi reddetmesi hâlinde mahkeme yoluna başvurulabilir.

Şerh yoksa eşim evi satabilir mi?

Şerh bulunmasa da TMK m. 194 koruması geçerlidir ve diğer eşin rızası olmadan yapılan devir iptal davasına konu olabilir. Ancak şerh yoksa alıcı iyiniyetli olduğunu ileri sürebilir ve bu durumda sonuç, alıcının durumu bilip bilmediğine göre değişebilir.

Boşanma davası açılınca aile konutu koruması sona erer mi?

Koruma evlilik birliği devam ettiği sürece geçerlidir. Boşanma davası açılmış olsa da karar kesinleşinceye kadar evlilik devam ettiğinden aile konutu koruması kural olarak sürer.

Aile Konutu Şerhi Nedir, Nasıl Konulur? (TMK 194)

Aile konutu şerhi ile evin eşin rızası olmadan satılması nasıl önlenir? TMK 194 koruması, tapuda şerh başvurusu, kiralık aile konutu, ipotek ve şerhin kaldırılması.

Bir ailenin yaşamını sürdürdüğü ev, çoğu zaman tapuda eşlerden yalnızca birinin adına kayıtlıdır. Evlilikte sorunlar başladığında, malik olan eşin evi satması, ipotek ettirmesi veya kira sözleşmesini feshetmesi, diğer eşi ve çocukları bir anda barınma güvencesinden yoksun bırakabilir. Türk Medeni Kanunu, bu tehlikeye karşı aile konutu koruması getirmiştir. Bu yazıda aile konutu kavramını, şerhin nasıl konulacağını ve rıza olmadan yapılan işlemlerin sonuçlarını açıklıyoruz.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliği içinde yaşamlarını sürdürdükleri, aile hayatının merkezi olan konuttur. Bir konutun aile konutu sayılması için:

Eşlerin ve varsa çocukların bu konutta sürekli olarak yaşaması,
Konutun aile hayatının merkezi olması

gerekir. Tapu kaydının kimin adına olduğu, mal rejimi veya konutun kiralık ya da mülk olması aile konutu niteliğini değiştirmez. Yazlık, ikinci konut veya geçici olarak kalınan yerler kural olarak aile konutu değildir.

TMK 194’ün Getirdiği Koruma

TMK m. 194/1’e göre eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça:

Aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez,
Aile konutunu devredemez,
Aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

“Hakları sınırlama” kavramı geniş yorumlanır. Uygulamada konut üzerine ipotek kurulması da bu kapsamda değerlendirilmektedir. Rızanın açık olması gerekir; eşin sessiz kalması rıza anlamına gelmez.

Bu koruma mal rejiminden bağımsızdır. Eşler mal ayrılığı rejimini seçmiş olsa bile aile konutu koruması uygulanır.

Rıza Verilmezse Ne Olur?

TMK m. 194/2’ye göre malik eş, diğer eşin rızasını sağlayamazsa veya diğer eş haklı bir sebep olmaksızın rıza vermezse hâkime başvurabilir. Örneğin ailenin daha uygun bir konuta taşınması gerekiyorsa ve diğer eş keyfi olarak satışa karşı çıkıyorsa, hâkim rızanın yerine geçecek bir karar verebilir.

Aile Konutu Şerhi

TMK m. 194/3’e göre aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malikin eşi, tapu kütüğüne gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Şerh nasıl konulur?

Başvuru: Malik olmayan eş, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvurur.
Belgeler: Kimlik belgesi, evliliği gösteren nüfus kayıt örneği ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren yerleşim yeri belgesi (ikametgâh) sunulur.
İşlem: Tapu müdürlüğü şartların varlığını inceleyerek şerhi tapu kütüğüne işler.

Tapu müdürlüğü başvuruyu reddederse veya konutun aile konutu niteliği tartışmalıysa, aile mahkemesinde dava açılarak şerh konulması talep edilebilir.

Şerhin önemi

Şerh, korumanın varlığı için şart değildir; TMK m. 194 koruması şerh olmasa da geçerlidir. Ancak şerhin pratik önemi büyüktür:

Durum	Sonuç
Şerh var	Üçüncü kişi konutun aile konutu olduğunu bilmediğini ileri süremez
Şerh yok	Üçüncü kişi tapu siciline güvenerek iyiniyetli olduğunu ileri sürebilir

TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişi bu kazanımında korunur. Şerh, alıcının iyiniyet iddiasını ortadan kaldırır. Bu nedenle özellikle evlilikte sorun yaşandığı dönemlerde şerh konulması önerilir.

Rıza Olmadan Yapılan İşlemlerin Sonuçları

Diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu devredilmiş veya üzerinde ipotek kurulmuşsa, rızası alınmayan eş şu yollara başvurabilir:

Tapu iptali ve tescil davası: Devir işleminin iptali ve tapunun eski malik adına tescili istenir.
İpoteğin kaldırılması davası: Rıza olmadan kurulan ipoteğin terkini istenir.

Bu davalarda mahkeme, işlemin aile konutu üzerinde yapılıp yapılmadığını, diğer eşin açık rızasının bulunup bulunmadığını ve şerh yoksa üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığını değerlendirir. Yargıtay uygulamasında özellikle bankaların, ipotek kurulurken taşınmazın aile konutu olup olmadığını araştırma özeni göstermesi beklenmektedir.

Eşin rızası olmadan satılan aile konutu hakkında daha ayrıntılı bilgi için eşin rızası olmadan aile konutunun satılması yazımıza bakabilirsiniz.

Kiralık Aile Konutu

Aile konutu kiralık bir yerse TMK m. 194/4 önemli bir koruma sağlar: sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bildirimde bulunan eş, diğer eşle birlikte kira bedelinden müteselsilen sorumlu olur.

Bu bildirimin sonuçları şunlardır:

Kiracı eş tek başına kira sözleşmesini feshedemez.
Kiraya veren, fesih ve ihtarları her iki eşe ayrı ayrı yapmak zorunda kalır.
Eşler arasında boşanma süreci başladığında konutta kalan eşin barınma güvencesi korunur.

Boşanma Sürecinde Aile Konutu

Boşanma davası açılması aile konutu korumasını kendiliğinden sona erdirmez. Evlilik birliği boşanma kararının kesinleşmesine kadar devam ettiğinden, koruma da bu tarihe kadar sürer. Dava süresince:

Konutun hangi eş tarafından kullanılacağı TMK m. 169 kapsamında geçici önlem olarak düzenlenebilir,
Malik eşin konutu satma girişimine karşı ihtiyati tedbir istenebilir,
Aile konutu şerhi konulmamışsa gecikmeden konulması önerilir.

Boşanma kararı kesinleştikten sonra konut aile konutu niteliğini yitirir; mülkiyet ve kullanım uyuşmazlıkları mal rejiminin tasfiyesi kapsamında çözülür. Geçici önlemler için boşanma davasında geçici önlemler yazımıza bakabilirsiniz.

Birden Fazla Konut Varsa Hangisi Aile Konutudur?

Eşlerin birden fazla konutu bulunabilir: şehirdeki daire, yazlık, köydeki ev gibi. Aile konutu koruması, ailenin yaşamının merkezi olan tek konut için geçerlidir. Mahkeme bunu belirlerken:

Eşlerin ve çocukların yıl boyunca fiilen nerede yaşadığına,
Çocukların okula hangi adresten gittiğine,
Adrese dayalı nüfus kayıtlarına,
Eşyaların ve günlük yaşamın hangi konutta sürdüğüne

bakar. Yazlık veya hafta sonu evi, aile hayatının merkezi olmadıkça aile konutu sayılmaz. Eşler geçici olarak başka bir yerde yaşıyor olsa bile (örneğin tadilat nedeniyle), asıl konutun aile konutu niteliği devam edebilir.

Aile Konutu ve Mal Paylaşımı

Aile konutu koruması mülkiyeti değiştirmez. Konut tapuda hangi eşin adına kayıtlıysa mülkiyet ona aittir. Boşanmada konutun paylaşımı mal rejimi kurallarına göre yapılır. Konut evlilik süresince edinilmişse diğer eş katılma alacağı talep edebilir; evlilikten önce edinilmişse kişisel mal olarak değerlendirilir. Bu konularda edinilmiş mallara katılma rejimi yazımıza bakabilirsiniz.

Şerhin Kaldırılması

Aile konutu şerhi şu durumlarda kaldırılabilir:

Boşanma kararının kesinleşmesi veya evliliğin başka bir sebeple sona ermesi,
Konutun artık aile konutu olarak kullanılmaması,
Şerh lehine olan eşin rızası.

Şerhin kaldırılması için tapu müdürlüğüne başvurulur; uyuşmazlık varsa mahkeme kararı gerekebilir.

Sonuç

Aile konutu koruması, eşlerin ve çocukların barınma güvencesini malik eşin tek taraflı işlemlerine karşı korur. Koruma şerh olmadan da geçerli olsa da, tapu kütüğüne aile konutu şerhi konulması üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını engellediğinden pratikte büyük önem taşır. Aile hukuku alanında aile konutu şerhi ve konutun korunması konusunda bizimle iletişime geçebilirsiniz.